香港楼价高居不下，而在写字楼市场则出现另一番境地，因为疫情，越来越多在港的跨国企业收缩租用面积，令本港写字楼的空置率继续上升，戴德梁行预计未来写字楼的租金将会继续下跌，该趋势将持续至2023年初。

戴德梁行执行董事、香港写字楼部主管韩其峰表示，今年首季全港整体商厦待租率升至14%，创2004年第二季后新高，涉及约950万平方呎，当中，又以九龙东及九龙西最为严重，分别高达17.4%及17.2%；中环、湾仔及铜锣湾则录12%及14.4%。

消费产品、金融银行弃租占比大

除此之外，今年首季遭弃租的商厦楼面升至72.4万平方呎，较2020年底的61.8万平方呎，进一步上升17%，也较2019年全年的32.9万平方呎，增加1.2倍。以行业划分，弃租企业以消费产品行业、金融及银行业为主，分别占34%及23%，其次为专业服务及房地产行业，占21%。值得注意的是，外资机构退租的占比较高，但该行未有实际数字。

至于租金走势方面，第一季整体商厦平均呎租57.4元，按季挫2%，按年则跌17.6%，较2019年第一季高峰期更累挫24.4%。同期中环区商厦平均呎租则为98.3元，分别按季及按年挫2.9%及21.4%，也较高峰期累跌29.1%。该行预计，整体写字楼租金将再挫8%至13%，中环区的租金跌幅料高达10至15%，跑输大市。

餐饮业相关铺租可录最多5%升幅

至于零售铺市方面，戴德梁行执行董事、香港商铺部主管林应威表示，首季零售市况开始有所改善，更多业主更愿意接受短租，不过租金下跌情况持续。他指，首季四大核心区铺位租金跌幅介乎3.3%至4.1%，而按年累积跌幅介乎23.3%至35%，当中以铜锣湾最为严重。他预计，今年全年铜锣湾及中环的租金跌幅达5%至10%，而尖沙咀及旺角则跌最多5%。

他续指，本港商铺租金跌幅即将见底，料上半年各个核心区铺租将回调最多一成，而下半年则维持平稳，其中餐饮业将率先跑出，料上半年相关铺租可录最多5%升幅。而目前市场仍以短租为主，业主普遍倾向待两地通关、旅客重新来临才开始考虑长租，而有部份大面积铺位业主亦有意作结构上改动，分拆出租。

此外，政府推出的电子消费券计划或对零售市况有一定刺激，相信商铺市况将持续改善。他又提及，早前不少国际品牌退租，并有日资租客趁机扩张，但相信外资对本港市场仍有兴趣，料市道回稳，相关品牌将会重返本港市场。

未来2年写字楼待租率会维持偏高

展望未来，戴德梁行香港董事总经理萧亮辉指，随着太古、启德等商业项目落成，明年或有420万平方呎新增写字楼面积。如果吸纳量可以回复至正常每年110万平方呎水平，再消化去年空出的待租面积和未来新增供应，最少要2年甚至更长时间，才能解决目前空置情况，预期未来2年写字楼待租率会维持偏高，租金仍有下行空间。

他又认为，由于单季负吸纳量已达到有记录以来新高，任何新供应都可能推动租金进一步下调，目前在建中位于非核心区的新写字楼项目合共提供420万平方呎。虽然企业在家工作或会影响写字楼需求，但经济好转时企业会重新招聘人手，此消彼长下，不认为在家工作对写字楼负吸纳量带来太大压力。