“我们发现，上海中央商务区和非中央商务区的办公租赁业务都在恢复，办公楼租赁需求也达到了疫情以来的季度最高水平。”近日，仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静在向《中国经营报》在内的媒体记者介绍时表示。

据仲量联行方面统计，今年一季度，上海全市办公楼净吸纳量录得28.8万平方米，为2019年以来季度最高值。吸纳量主要来自非中央商务区，而且截至2020年底规模已达1400余万平方米，其中超过半数位于非中央商务区。非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。

不过，租赁需求上升的同时，商业地产投资情绪依然表现脆弱。去年底上海商业地产投资市场成交量曾出现强势反弹，一季度的数据显示，总成交量录得136亿元人民币，环比下降了46%。

（仲量联行近日最新发布《全新视角解构上海办公楼市场格局》研究报告。）

各区域空置率降低

一季度，上海共有四个办公楼新项目竣工，总建筑面积录得31万平方米。徐汇滨江一新竣工项目和长宁区新竣工项目租赁表现良好，中央商务区的空置率环比降低0.1个百分点至11.9%；前滩、北外滩等板块的租赁需求也较为强劲，使得非中央商务区空置率降低0.7个百分点至28.8%。

据仲量联行方面统计，受非中央商务区带来的持续竞争压力影响，中央商务区的租金环比下降0.6%。非中央商务区租金则环比小幅上涨0.6%。

一季度板块表现分化加剧，一些租赁需求强劲的板块租金涨幅扩大，而在一些空置率较高的板块，业主在租金和免租期及装修补贴等优惠措施方面还有谈判空间。

仲量联行上海商业地产部浦东租户代表总监王岳介绍，租赁需求依然以成本控制型需求和总部整合需求为主，租户利用租金较低的机会来升级或扩张搬迁至更高品质的新竣工项目。

随着疫情影响逐渐消退，商业活动稳步恢复，内资企业的表现也愈加活跃。与2020年底相比，一季度内金融服务业的租赁需求有所增长，尤其是内资公募基金与证券类公司。

与上个季度自用客户主导的办公楼物业成交不同的是，今年一季度，上海商业地产投资市场出现了两笔私人投资者购买服务式公寓的交易。最大的投资亮点是，领展（Link Reit）以27亿元人民币的价格从新加坡政府投资公司（GIC）手中购买了上海某区域商场50%的股份。

仲量联行华东区投资部总监叶建成认为，这笔交易表明，机构投资者对优质、稳定、长期的投资资产较为追捧。

市场固有格局在变

仲量联行华东区董事总经理张静表示：“上海办公楼市场正在经历转型蜕变，上海多中心的发展模式，带动了原属非中央商务区的一些办公板块迅速兴起，逐渐转型成为功能齐全的商务区域。”

一些新兴商务区承载了上海总部办公的需求。在新兴商务区各细分市场中，浦东的前滩板块发展动能最为显著。前滩是近两年发展最迅速的新兴板块，自2017年第一栋甲级办公楼竣工，截至2020年，已有约66万平方米的办公楼竣工。

在上海的办公楼租户构成中，金融服务业已成为基石行业，在上海甲级办公楼里占比达36%。科技新媒体行业推动办公楼需求持续增长，带动办公楼板块的产业聚集。从办公楼的租户结构看，科技新媒体企业在中央商务区占比从2016年的7%升至2020年的10%，在非中央商务区占比达21%。

随着轨道交通的不断发展，非中央商务区的轨道交通密度正逐步向中央商务区靠拢。根据仲量联行地理信息平台MapIT的计算，至2025年底，非中央商务区范围内的地铁总长将从2020年的230公里增加至329公里。新地铁线路将拉近非中央商务区楼宇与地铁站的距离，单个楼宇与地铁站的距离也将缩短。项目通达性提升吸引了更多租户向非中央商务区迁移。租户向非中央商务区的搬迁整合与新项目的不断竣工形成了聚集效应，为板块带来了新的动能。

“非中央商务区内诸多板块的迅速崛起，已然改变了上海办公楼市场的固有格局。上海现阶段的办公楼市场板块格局变化，将为未来办公楼市场的发展奠定基础。”张静表示。