2021年一季度上海土地市场回顾

据办办网数据研究中心统计，2021年一季度上海土地市场新增经营性用地挂牌供应43宗，合计出让面积1,864,075平方米。其中办公用地为4宗，出让面积总数为167,532平方米，占全部挂牌面积的8.99%，环比2020年四季度下滑72.89%，同比2020年一季度下滑74.88%。

2021年一季度，上海土地市场共成交133宗土地,成交总面积为5,734,893平方米，成交总金额为9,591,286万元。

其中，办公用地成交10宗，成交总面积484,949平方米，环比2020年四季度增长1.57%，同比2020年一季度下滑20.06%；成交总金额为2,686,219万元，环比增长1.09%，同比下滑36.97%。

2021年一季度上海办公用地成交量主要集中在1月份，单月成交7宗办公用地，成交面积348,413平方米，占全季办公用地成交总量的71.85%，成交金额为960,082万元，占全季的35.74%。

本季度上海土地市场，共5个区域有办公用地成交，其中浦东5宗、松江2宗、杨浦、虹口和青浦各有1宗。

办办网发现在以上区域中，杨浦以单宗地块成交12.55万平方米成为本季度办公用地成交体量最多的区域。而虹口则以单宗地块成交111.35亿元成为本季度办公用地成交金额最高的区域。

2021年一季度上海办公租赁市场需求解析

1、企业办公选址区域需求

根据办办网数据统计，2021年一季度上海市办公租赁市场中，浦东再度成为企业选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的18.89%，占比幅度相较2020年四季度有所提升。闵行以占比16.25%的需求量紧随其后，黄浦排名第三，占比10.00%。需求前五名的区域占据了整个需求市场的62.64%，占比幅度相较2020年四季度出现明显增长。

2、企业办公选址租金需求

在2021年一季度的办公租赁市场中，租金在2-4元/㎡·天的办公项目继续成为最受关注的目标，需求占比达到58.59%，不过环比2020年四季度有明显下滑，浦东是这个租金段最受关注的区域。而10元/㎡·天以上的高端租金需求相比2020年四季度也有小幅下滑，需求占比达到2.49%，本季度能承受高昂租金的客户依然青睐把寻址目标放在浦东。

3、企业办公选址户型需求

办办网数据显示在租赁户型面积的需求上，200平方米以下的小户型需求占比为72.00%，相比2020年四季度有所下滑。而1000平方米以上的大户型需求占比为7.81%，较2020年四季度有一定增长，浦东依然是这两个户型段最受关注的区域。

4、企业办公选址轨交需求

根据办办网热点统计，南起莘庄站，北止于富锦路站，途经闵行区、徐汇区、黄浦区、静安区、宝山区等五个区域，全长36.89公里，共设28座车站的上海轨交1号线成为2021年一季度企业办公选址最为热门的轨交需求线路。

5、市场需求主力产业类型

从行业需求方面来看，TMT（29.18%）、专业服务（18.11%）、金融（17.39%）与生物医药（11.30%）为本季度租赁需求来源的主要行业。四大产业的升级扩租表现突出，发展需求稳定，除产业集聚效应外，政策引导和业主激励对产业租户的选址作用也愈加显著。

2021年一季度上海办公租赁市场租金走势

2021年一季度，上海的办公租赁市场虽然有所回暖，但受持续竞争压力影响，市场租金仍处于下行通道，除了闵行、杨浦和宝山等少部分区域价格有所回调，其他各区的平均租金相比2020年四季度均有微幅下跌。其中，静安以5.02元/㎡·天的租金均价继续成为本季度企业办公空间成本最高的区域。

同时根据办办网数据统计，从上海目前运行的17条轨交线路沿线的办公楼租金均价来看，4号线以4.85元/㎡·天的均价成为本季度租金均价最高的轨交线，不过线路均价相比2020年四季度下滑1.22%。

2021年一季度上海办公租赁市场供需侧解析

受宏观经济持续回暖及前期抑制需求释放影响，2021年一季度全市需求总量环比增长3.25%，达到了疫情以来的季度最高水平。从数据上来看，除了徐汇和长宁，其他区域的需求量都有不同幅度增长。

在区域分布方面，浦东、闵行、徐汇、静安和长宁是本季度需求面积最多的区域，5个区合计需求办公面积占整个市场的64.36%。

虽然一季度全市有多个新项目竣工入市，但得益于租赁市场的强劲吸纳表现，本季度的供应流通空间总量出现负增长，环比下滑1.84%，市场空置率也得以降低。

浦东、徐汇、闵行、静安和长宁是供应流通面积最多的五个区域，合计供应办公面积占整个市场的64.31%。

2021年一季度上海企业空间流向综合指数排名

2021年第一季度上海写字楼市场因去年推迟的部分项目相继投放市场，全市办公空间的体量环比2020年四季度再度增长。浦东以巨大的空间体量优势，以及在供需两侧的强劲表现获得市场的极大关注，最终蝉联企业最青睐的办公选址区域。

展望二季度

预计二季度，市场需求主力产业将延续扩张态势，市场租赁活动随之逐步升温，新增供应也将继续为租户提供众多优质空间选择。随着新兴商务区加速成熟以及全新轨交线的陆续开通运行，板块间通达性再度升级，区域市场有望呈现多极化发展态势。

办办网数据研究中心编制

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