在2020年的特殊情况下，中国各行业迸发出了不同的机遇和活力。物流地产也是其中的一个行业。

在大部分房地产资产面临供应压力、同质化的情况下，物流地产在内需消费、第三方物流、电子商务、传统零售和制造业的多重影响下，迸发着不同于房地产行业的活力。

同时，疫情催化了新兴驱动力，更加促使了物流地产的发展。

随着城市群的发展，我国的物流地产已经初步形成了出行物流枢纽以及承接外溢需求的卫星城格局。

一、物流地产基础够硬

相比于其他的地产，物流地产可以说是其中的新兴产业。物流地产是随着电子商务和物流系统的发展而发展的。

从第三方物流的规模和增速来看，从2017年开始到现在物流地产都保持15%以上的增速。

2020年，中国第三方物流的产业规模达到了3310亿美元。

物流在电子商务发展史上贡献的巨大作用，是毋庸置疑的。

那么从另外一个角度来看，电子商务的发展也会促进物流地产的发展。

从数据来看，网购总额占社会消费品零售总额的比重，在2020年已经接近了25%。

除了原本驱动物流地产发展的要素，还有在疫情下催生的新的需求——消费升级。

生物医药、生鲜电商、社区团购以及冷链物流的发展，成为了物流地产的新的驱动力。

冷链物流的复合增长率高达16.1%，生鲜电商的复合增长率46.1%；社区团购44.2%。

虽然目前我国个人冷库拥有量不及发达国家，但是这也恰恰说明了我国冷库需求量的存在一个大缺口，有着庞大的增长潜力。

二、物流地产成投资者“新宠”

物流地产在投资者中到底有多受欢迎。

一方面，物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产。

另一方面，根据PERE的报告显示，全球单一资产类别48%的资金都集中在物流地产上。

物流地产成为投资者的青睐，一方面正是说明着物流地产的强大需求，另一方面也同样显示了物流地产在未来的发展趋势。

三、哪些区域最有“看头”

从非保税高标库的存量区域占比来看，长三角占比最高、其次是成渝、接着是京津冀、珠三角。

从市场租金来看：2020第四季度非保税物流市场租金如下：一线城市平均租金1.56，其次是核心物流枢纽卫星城的租金1.07，最低的是主要二线城市0.94.

从非保税高标库存量来看，这几个城市的存量比较高

长三角几个重点城市：

成渝几个重点城市：

京津冀几个重点城市：

珠三角几个重点城市：

物理地产的发展，从投资角度、存量角度与新驱动力的角度来看，都是一个新机遇。而且从国家层面来看，物流也是十四五规划的重点。

建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干路线、区域分拨中心和末端配送节点建设。

所以，在未来的物流地产，不仅仅是核心物流枢纽城市的“专利”，周边的卫星城市作为承接外溢的最佳选择，也将迎来重大的发展机遇。