南山写字楼空置率更高达34.42%！

最近深圳乐居公布深圳写字楼空置率的数据一出来，吓坏了不少置业者，给人一种深圳写字楼市场越来越低迷的错觉。

空置率高这个事情从2019年就开始了，当年P2P暴雷深圳许多相关公司一夜倒下，深圳写字楼市场还没缓过来呢，2020年又被突如其来的疫情给按下了暂停键。

疫情之后，深圳写字楼市场逐渐往正常的方向在发展，买卖与租售市场都很活跃，甚至有些区域的甲级写字楼租金上涨了。而今年导致如此高的空置率主要原因是写字楼的集中供应，一季度深圳甲级写字楼新增供应量16.48万平方米，全市甲级写字楼总存量上升至645.1万平方米，如此大的供应量搭配现有的一些企业，供必需大得多，空置率暂时较高。

我们来看看最近的数据就能反映深圳写字楼市场情况了，上周深圳全市开发商品房共成交1317套，成交面积140616.86㎡，其中写字楼，成交236套，环比上涨274.60%；成交面积43893.27㎡，环比上涨1008.86%；罗湖区位居榜首，一周时间成交了176套写字楼，占全市的74.6%。

（图源：房地内参）

各区甲级写字楼空置率大比拼

罗湖最低宝安最高！

仿佛在这场写字楼之战中，罗湖成了最大赢家？从深圳21Q1重点板块甲级写字楼租金与空置率来看，罗湖空置率是19%；福田空置率为21%；南山空置率为29%；宝安空置率为30%；福田、南山、宝安都在罗湖之上。

深圳21Q1重点板块甲级写字楼租金与空置率

（图源：克而瑞资管）

再看看戴德梁行数据，未来五年深圳将供应大量写字楼，总面积800万㎡，接近现有存量813万㎡，总量1613万㎡。其中罗湖写字楼未来供应量是最少的，总量也是全深圳最少的占3.6%，对比其他区域，有种且买且珍惜的感觉。

（戴德梁行研究部，深圳甲级写字楼存量及未来5年供应）

罗湖产业聚集地大比拼

蔡屋围引领，水贝最不理想

罗湖不论是成交数量还是空置率都完胜福田和南山，那我们来看看罗湖各子市场甲级写字楼是什么情况。在罗湖各子市场甲级写字楼中，空置率最低的是蔡屋围商务区，租金也是最高的176元/平方米/月，赶上福田、南山的平均租金水平了。

深圳21Q1各子市场甲级写字楼租金与空置率

（图源：克而瑞资管）

罗湖作为深圳金融的发源地，目前科技类、传统金融行业是写字楼市场最为重要的需求来源，蔡屋围商务区是罗湖金融中心最集中的地方，深圳金融机构数量最多，分布最为密集的。再加上蔡屋围商务区的写字楼不论是出售价格还是租金相比于福田、南山、宝安来说都是性价比最高的，作为刚刚恢复血液的第三产业来说，这无疑是最好的选择。

但是，罗湖的写字楼就都是好的？非也，近几年炒得轰轰烈烈的水贝珠宝市场却不太乐观，因为疫情，珠宝公司倒了一大片，线下不行了，就开始筹划着线上。年头珠宝直播带货迅速崛起，淘宝在水贝和松岗分别设立了珠宝直播基地，两家直播基地同地而居，但命运却截然相反。

松岗基地在全国排名第二，但是水贝基地却排名靠后。这下，进军线上直播的办法也没有引起太多水花。在蝴蝶效应之下，原本就很难出手的水贝写字楼如今变得更难了。难出手如粤海城、贝悦汇，粤海城去年卖了2年的公寓、办公产品销量都不太好看，但是今年开年以来大部分销量却开始转好，目前已经基本售罄。

不过接下来也即将面临新的挑战，粤海城将会有新一波产品即将备案，这次就不知道会不会像开年这样热销了，还是说再卖个2年？

贝悦汇还是老样子，库存很多。据数据显示投资者更倾向小面积办公产品，当然价格也是其中一个原因，这两个楼盘前身都是旧改，旧改本身改造成本就比较大，卖的自然也不会便宜。再加上周围的环境大部分都处于旧改阶段，办公环境、配套都不如国贸、蔡屋围等地方。

购买写字楼需要注意的就是周围的环境以及产业配套，写字楼不比住宅，安静舒适更好。写字楼是聚集型的，有意识的“抱团”把周围的交通、环境、产业全部紧密联系，形成一个商务中心，这样才能吸引更多高质量的企业与人才，才得以发展。