曾经因为不限购而火热一时、遍地开花的商办项目，自 2017 年 "326 商住新政 " 发布至今，快要被购房人遗忘了。

但据戴德梁行发布的 2021 年一季度北京商办市场数据，今年一季度北京核心商圈存量项目持续放量，一季度大宗交易总额为 158.3 亿元，同比下降 15%，较去年四季度上涨 173.1%。本季度完成交易的项目中，写字楼、零售、住宅等均有分布。

被限购政策冰封 4 年多的写字楼市场，开始回暖了吗？

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联合资信在 2020 年发布的一份评估报告显示，2017 年及之前，全国商业地产领域增速迅猛。2017 年办公楼和商业营业用房销售面积分别同比增长 24.3% 和 18.7%。销售额分别同比增长 17.5% 和 25.3%。

但 2017 年成为一个分水岭。2018 年，办公楼销售面积和金额同比均出现下滑，分别下降了 8.3% 和 2.6%。而商业营业用房销售额同比继续增长 0.7%。2019 年，办公楼销售情况继续下滑，销售面积和金额分别同比下降 14.7% 和 15.1%。

在房地产行业内，绿地、保利、旭辉等企业都曾重仓商办类产品。而商办市场又被划分为整售和散售两种模式。

在散售渠道中，北京曾经有林肯公园、旭辉 26 街区、泰禾 1 号街区、大兴绿地广场、合生世界村、朝北 8080 等众多知名项目。在北京 2010 年之后的长期调控中，" 不限购 " 也成为这些项目的一大卖点，助力其热销。

在绿地持有地产项目中，历来商办占比很高。但是小栖通过查询绿地 17 年以来的财报发现，除 19 年之外，绿地商办收入整体趋势是下滑状态。

2017 年，绿地实现合同销售金额 3065 亿元，其中商办收入 950.15 亿元；

2018 年，绿地实现合同销售金额 3875 亿元，其中商办收入 891.25 亿元； 

2019 年，绿地实现合同销售金额 3880 亿元，其中商办收入 1358 亿元；

2020 年，绿地实现合同销售金额 3584 亿元，其中商办收入 860.1 亿元 ；

从最典型的写字楼销售商 SOHO 中国的走势也可窥见这一趋势。查阅 SOHO 中国财报发现，2016 年— 2020 年，SOHO 中国的净利润分别为 9.1 亿元、47.33 亿元、19.25 亿元、13.31 亿元、5.36 亿元，18 年以来一直是负增长的状态。

SOHO 中国近几年收入净利润走势，图表来源网络

" 现在写字楼的散售市场很小了 "，某业内人士对小栖说。

据地产营销人公布的数据，2021 年 1-4 月份，写字楼与商务公寓新增供应 161 套，同比下降 93%；成交 1870 套，同比下降 25%；成交面积 44.62 万㎡，同比上涨 12%；成交均价 28739 元 /㎡，同比下降 13%；成交金额 128.24 亿元，同比下降 2%。

其中，只有 5 个项目在今年前 4 个月的销售额超过 4 亿元。和住宅市场 TOP20 销售额均超过 12 亿元形成鲜明对比。

来源：地产营销人

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根据规定，" 企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，且不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于 500 平方米。"

某业内人士表示，500 平方米的要求限制，上下都不符合中小商家的购买能力，一部分小商家因需求和资金不足，而还有一部分是 500 平米又不能满足中小企业的需求，因此散售对于开发商来说比较困难。

现在 500 平米以下中小的商铺，也有个人购买的，但是面积偏小的比较多，在 100 平米左右。虽然也有买来用作投资，但这部分现在比较少了。朝阳区一位在售商办项目的经纪人小王表示。

通过查询发现，购买 2017 年 3 月 26 日以前的商铺写字楼，可以用个人名字和公司名字买房。个人购房需要在北京缴纳 60 个月的社保或者个税，并且个人名下在北京无房产，如果是公司名字购买，需要是合资公司。而 2017 年 3 月 26 日以后的房子，只能是公司名字买房。而且不管是个人还是公司购房，都只能全款购买。

由于客户群体的限制，2017 年 3 月 26 日后一度红火的北京商办房市场进入 " 冰冻期 "。

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目前活跃在北京写字楼市场中的主要是外资和一些内地企业的大宗收购。

根据克而瑞 CRIC 数据统计，第一季度北京的大宗物业的成交额占比 46%，领跑全国。

当然这其中离不开佳兆业的一笔收购，3 月 25 日佳兆业发公告称，以 130 亿元完成对北京辉耀国际城（长安 8 号）的收购，这成为北京第一季度单笔最大额度的成交。

小栖查询，第一季度北京有海淀的启迪科技大厦 D 座、中关村移动智能服务创新园，朝阳北京辉盛阁国际公寓、兆泰国际中心 C、D 座以及丰台丽泽通用大厦等大宗物业成交。可以看出，在区域表现上，朝阳和海淀成为商办市场的主力成交区域。

北京一季度主要大宗交易，来源：中原地产

全联房地产商会副秘书长、房讯网董事长刘凯给出了三点原因：一是经济复苏，中国一季度经济增速高达 18.3%，经济的发展实际也是写字楼行业一个启动机；二是写字楼行业本身的复苏，经过疫情之后，各行各业都在快速发展，其中写字楼行业也是受益者。三是北京的写字楼市场与其他三个一线城市相比，出租率和租金水平相对比较高，从资产配置的角度来看，包括外资的吸引力和基金的吸引力，有益于写字楼市场回暖。

2020 年以来，因受疫情影响北京写字楼市场遇冷，空置率上涨，租金同比大幅下滑，但这恰恰是逢低购入优质资产的良好时机，一位业内人士说到。

从买家的身份来看，无论是交易量还是交易金额，地产基金是北京大宗市场当仁不让的最佳捕手。除了地产基金外，地产开发商、上市公司、金融机构以及保险公司也买走了北京市面上不少的楼。

比如今年第一季成交的启迪科技大厦 D 座，根据媒体报道，该物业曾获超过十家知名外资和内资主流投资机构关注跟进，竞争激烈，然而由于其复杂性，最考验买方的实力和专业度。但最终被高和资本联合首开、中化金茂母基金共同收购的。

根据首开股份发布的公告，专项基金中，高和资本任基金管理人，其自有资金出资 1.2 亿元、北京首开盈信（即首开）出资 4.8 亿元、中化金茂未来母基金（即金茂）出资 6 亿元，均为有限合伙人。

写字楼项目受到区位、  商圈、产权等因素的影响，目前四环、  五环内的在售项目比好卖，北京核心区域的写字楼租赁市场受疫情影响相对较少，是一线城市中综合表现最好的。根据第一季度成交数据显示，大宗交易行为主要集中在核心商圈，如海淀的中关村，高利国际投资部负责人表示。

市场上有声音认为，由于疫情许多企业短板暴露进而退出市场，写字楼面临这狼多肉少的局面。

高力国际认为，2020 年是北京写字楼未来 4 到 5 年内的最后一个供应高峰。从 2021 年开始，整体市场随着第二轮供应高峰的结束将进入一轮 3-4 年左右的市场去化周期，整体甲级写字楼市场租金收入的规模也会持续攀升。

所以，北京写字楼市场回暖了吗？