截至2021年第一季尾，中国香港已出现了四波新型冠状病毒爆发，经济出现有史以来最差的情况。虽然住宅市场仍然具有弹性，但商业地产市场受到重创。与写字楼和零售物业市场相比，工业物业的表现相对稳定。新冠病毒大流行改变了市场本身的特性。与其相信市场会回复疫情前的规律，我们却看到中国香港商业地产市场的六大新常态。

写字楼租户“再中心化”

中环的新零售布局

现代物流需求更大

大宗商业交易回归市场

数据中心用地愈受青睐

香港投资者对环境、社会及公司治理（ESG）的考量不足

写字楼租户“再中心化”

自 2019 年 3 月以来，香港中环甲级写字楼的租金一直下跌。2020年年初以来，新冠病毒加剧写字楼租金下跌趋势，截至2021年第一季尾，租金已累计下跌了29.8%。

写字楼“去中心化”的情况已经谈论了两年，现在很值得讨论“再中心化”的可能性和时间表，因为中环的租金已经差不多重回全球金融危机后的水平。

随着中国内地的经济将在2021年大幅反弹，新冠疫情受控，预计中资公司将继续占用核心区的写字楼空间，并领头开始“再中心化”的趋势。

中环的新零售布局

新型冠状肺炎疫情大流行完全改变了中环的零售格局，尤其是中环皇后大道中的核心地段。自新冠肺炎疫情爆发以来，被称为优质地段的皇后大道中的内的零售商铺已渐渐被出售非奢侈品的零售商取而代之。

中环新海滨三号用地建成后可以提供约110万平方英尺的优质零售空间，是继国际金融中心之后，中环首个大型商业综合式项目。考虑到新海滨三号用地、国际金融中心和置地广场的紧密连接性，这三个零售项目将成为香港最新的高端零售集群，共带来约240万平方英尺的总零售面积。

新冠肺炎疫情危机加快中环传统优质地段零售商铺转型的速度。皇后大道中的转化和海滨三号地皮的出现，将改变中环优质零售物业市场的局面，大部分奢侈品零售活动在未来四至五年内将迁往中环北部海边地带。

现代物流需求更大

现代物流与传统物流不同，被视为材料装卸、生产、储存和运输的整合，还包括更高层次的非实体和商业业务功能。现代物流建筑对建筑规范有更高的要求，这增加了将旧工厦改建为现代化物流建筑的技术挑战。

香港如今约有230万平方米的现代化物流空间。随着新冠肺炎疫情推动电子商务的广泛应用，到2025年，现代化物流空间的总需求将达到310万平方米，因此，在未来四到五年还需要80万平方米的现代化物流空间来填补供应缺口。

大宗商业交易的预期回报

过去一年，新冠病毒大流行的影响已经遍及商业房地产市场的所有领域。许多投资者将投资计划叫停，采取了观望态度。就各类房地产物业而言，工业物业是少有的在低迷市场表现突出的物业类别。

随着投资者对市场前景的信心恢复，交易活动开始恢复。2020年下半年，主要的商业地产成交量为2020年上半年的三倍。随着疫苗接种计划推出和新冠病毒病例减少，整体商业表现继续改善。许多投资者已开始重新审视并在市场上找寻宝，在香港，他们更倾向投资甲级写字楼。

疫情过后，随着政府实施工厦重建的标准金额先导计划，预计工业物业的销售将保持稳定增长。

数据中心用地愈受青睐

近年来，香港数据中心一直被视为具有巨大增长潜力的良好投资资产，受追求高回报率的投资者青睐。中国香港是一个极有吸引力的地方去发展数据中心，其拥有先进的电讯基建、成本合理且可靠的电力供应、较低的气候风险，以及本地公司对云端服务强劲的需求。

在新冠病毒爆发期间，数据中心用地依然受追捧，市场完成了不少重大成交。新冠病毒更强调了数据中心的重要性。随着香港数据中心的市场日趋成熟，相信投资者买入数据中心用地的欲望会更强劲。

香港投资者对环境、

社会及公司治理（ESG）的考量不足

近年来，全世界的人在各方面都更重视环境、社会和治理标准，从日常生活到商业运营，并订下投资策略。

在房地产行业，由于ESG跟收益和节约成本的措施有密切的关系，因此受到重视。香港的开发商比以往更关注ESG元素，从内部政策及管治到项目规划，以及从绿色融资到租赁、营运及设施管理。

尽管长线来看，以ESG为中心的房地产投资可带来可观的潜在收益，但这未能制造足够的诱因吸引香港投资者，在对意图理解ESG为中心的房地产投资方面，中国香港落后于其他市场。

莱坊董事王兆麒表示，“新常态显示香港商业地产市场正在演化， 市场重点已转移到新兴领域，而投资者在疫情后积极寻求先发优势。这些商业地产的新趋势已经证明了它们拥有抵抗困难时期的能力，预计在经济复苏之后，这些趋势将在经济周期中持续更长时间。从长远来看，环境、社会及公司治理并不只考虑资产的财务状况，而更可能为投资者增加更多的考虑标准从而降低风险。”