全澳CBD写字楼租金创新低

　　在经历了持续18个月的下跌后，悉尼、布里斯班和墨尔本等主要东海岸市场的CBD高端写字楼租金在6月季度创下了多年来的新低。

　　不过，高纬物业（Cushman & Wakefield）的研究主管约翰•西尔斯(John Sears)认为，租金已接近触底，办公空间净吸收将在今年晚些时候转为正值。

　　高纬物业的最新研究显示，到目前为止，悉尼主要CBD的租金降幅最大，自2020年初以来净有效租金下降了24%，当时的租金为每平方米875澳元。

目前价格已降至每平方米665澳元，较3月份下降3%，略低于前两个季度的下降速度。

　　悉尼房价跌幅最大的是疫情爆发后的6个月，当时租金下跌逾15%。

　　墨尔本的黄金地段租金在2020年3月为每平方米455澳元，现在的走势略有不同。

　　在最初的暴跌之后吗，优质物业租赁暂时企稳，但在2021年墨尔本的封锁期间稳步下跌，在6月季度达到每平方米380澳元。

　　在布里斯班，优质净有效租金到 2020 年基本保持稳定，然后在今年第一季度急剧下滑。

　　西尔斯表示:“我认为市场正接近触底。”

　　“尽管最近悉尼和墨尔本的新冠疫情关闭，但我们看到了许多非常积极的办公需求周期性指标。如果你看看商业状况——NAB调查、股市、资本支出意向——它们都是写字楼需求的良好领先指标，而且一直都非常强劲。

　　“我们的租赁团队也看到了更大的需求，但有一个警告。。一般来说，更好的需求来自较小的租户。”

　　他表示，更大的租户在确定长期人员配备需求时“仍然在观望”。

　　“可以这么说，这是一个周期性的上升，但这种上升正在被朝着更灵活的工作方式的结构性变化所改变。”

　　然而，规模较小的公司正利用当前时机来升级办公室。西尔斯认为，在就业形势趋紧之际，这将增强对员工的吸引力。

　　写字楼市场交易火热

　　虽然租金持续处于低谷，但是交易市场却风生水起。

　　诸多机构纷纷出手，抄底优质的写字楼地产项目。

　　布里斯班市场正在经历一波写字楼销售热潮。本周一位悉尼投资者以1,880万澳元的价格购买了一栋1920年代的建筑，而Dmann公司则准备支付超过5,000 万澳元购买Queen Street 444号。

　　布里斯班市投资公司 (CBIC)在以910万澳元的价格购买了位于Adelaide Street 262号、建于1927年的前Gordon & Gotch大楼的四年后将其拆除。

       该公司的首席执行官Kirsty Rourke表示，他们对这座六层楼的建筑进行了大规模的翻新和修复工作，该建筑在收购时“非常破旧”。

　　新冠疫情期间的一场宣传活动后，这栋楼吸引了大量的兴趣，目前已经全部出租，并以5.96%的初始收益率出售给了一位高净值买家。

　　Rourke女士表示，此次出售是CBIC投资组合再平衡的一部分，在过去18个月中，CBIC 还以3520万澳元的价格出售了Yeerongpilly的South Regional Business Centre和Wacol一个910万澳元的工业开发项目。

　　“我们正在寻找购买并部署1.25亿澳元，”Rourke 女士说。

　　“我们仍然热衷于布里斯班，并希望成为经济复苏的一部分，所以我们正在寻找这里潜在的发展机会。”

　　CBIC已经确定了两个想要开发的专业残疾人住宿项目：位于东布里斯班的一个公寓综合体和位于Everton公园的一个共享住房项目。

　　Rourke女士表示，收入方面的投资也很有吸引力。“堪培拉可能是我们寻找长期WALE（加权平均租赁到期）和政府租赁的重点。

　　“我们也在寻找工业区——就像其他人一样——在悉尼或墨尔本。”

　　布里斯班CBD的另一笔大型交易涉及Dmann Corporation，该公司由当地房产身份识别机构David Mann牵头，据了解，该公司正在Queen Street 444号进行独家尽职调查。

　　这座拥有56年历史的建筑由Abacus Property Group和昆士兰公共受托人(Public Trustee of Queensland)所有，预计很快将以5,000万至6,000万澳元的价格完成售出交易。

　　与此同时，Knight Frank正在推销一栋由Investa管理的位于Turbot Street 179号的27层写字楼，预计售价约为2亿澳元。

      位于Queen Street Mall的布里斯班1号，由Charter Hall所有的三栋建筑组成，其指导价约为1.2亿澳元，目前仍在市场上出售。

　　今年布里斯班的主要销售额包括Queen Street 307号（以超过2亿澳元的价格出售），以及Cromwell Property Group于5月初以1.175亿澳元收购了Queen Street 545号。

　　紧随其后的是表现强劲的Eagle Street 10号和Ann Street 310号写字大楼，分别以2.85亿澳元和2.1亿澳元的价格被阿什·摩根（Ashe Morgan）收购。