1、远离商铺写字楼投资！房地产投资的机会肯定是不如以前那些年了，对于商铺的投资更是如此。

对于商铺的投资，这很考验人的，不仅仅是地段、市政配套、商业配比等，更要考虑买入的时机和开发商愿意放价的态度。

　　血淋淋的真实案例：商铺投资太难，即便眼光不错，税费可能吃掉大半利润。深圳张先生原来300万买的商铺，现在价值1000万了，就2年时间就赚700万，但他却为400多万的税愁白了头！

　　这位张先生在一家深圳外资企业上班，这几年中国的人工费用大幅上涨，随着科技的发展，公司产品的垄断地位也渐渐地变弱。每年的净利润越来越少，于是上层决定将中国的企业进行清算关门然后迁至泰国。因此张先生得到了很大一笔遣散费。又加上近几年张先生理财也赚了不少。于是决定回山东老家发展。由于手头不缺钱，张先生投资了一间商铺，自己用来做买卖。没两年时间，张先生的商铺，所在的位置地铁开通了，人流量越来越大。生意做得风生水起，赚得盆满瓢溢。商铺的价格也是一下子涨了三倍。原来300万买的，现在已经1000万了。2年时间赚700万，是张先生夫妻两个工作30年也不一定赚到的。想卖掉把钱拿手里。

　　可是到中介公司一打听，商铺买卖增值超过100%的话，七七八八税加起来要近60%的增值税。这样一来几百万没有了。张先生听到这个消息，感觉割肉一样疼。

　　中介给张先生这样讲：由于购买商铺耗资比较大，你这个运气还算不错的，地铁一开交通便利，升值这么快。市场上有很多商铺，升值空间小加上贷款利息保个本就不错了。

　　2、22天内现380亿商办资产交易，写字楼高空置率困境待解。6月28日，凯德集团打包6个来福士卖给中国平安人寿，作价96亿元。再往前一周，“包租公”潘石屹将SOHO中国91%股权出让给黑石集团，交易价30亿美元。

　　6月7日，和谐健康以90.6亿元收购北京SK大厦。22天内，三笔商业地产领域的大宗交易，合计约380亿元，如此密集且高标的交易，这在业内并不多见。但背后的信号是，险资、资产管理等机构正在出击中国的商业地产资产，且付出的代价并不高。

　　从全国整体市场来看，当前商业地产连续多年处在供应高峰，推动空置率走高和租金（售价）水平下降。从市场规模来看，据贝壳研究院统计数据显示，近十年商办面积年均复合增长率均超过10%；截至2020年，商业营业用房面积为29亿平方米；保守估计，2021年房地产总销售规模约为17.5万亿元，其中住宅14.3万亿元，商办地产约为2.6万亿元。当然，存量商业地产规模更是惊人。

　　木棉汇集团有限公司董事长闵杰估算认为，2021年全国估计有7亿平方米写字楼，产业园约170亿平方米，中国拥有大量的存量资产。商业地产三大特征是租金收益率低、运营粗放、资产被低估。

　　以上“三大特征”必然导致写字楼高空置率。根据房讯指数统计，2020年下半年，一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。房讯指数研究院在《2021中国商业地产100强研究报告》中指出，当下商业地产市场存在三个突出问题，一是整体新增供应量大，长期闲置资产影响可持续发展；二是新增商业、产业、办公需求严重不足，无法支撑如此大规模的供应量；三是商业地产市场中出现产业发展和甲级写字楼错配现象。

　　3、买商铺不如去买住宅，或者去买指数基金。如果身边有人推荐买商铺，这个人可能真的就是坏心人。不是说商铺不能买，是大部分人不能去买，大部分商铺的投资回报率很低。商铺回报率远低于普通住宅，而且交付后空置率很高，买商铺掉坑里是常态。

　　大部分的城市商业本来就过剩，无论是万达、宝龙、吾悦的金街、虚拟铺、带租约、返租等等，大部分都是不靠谱的，全国各地一大把血淋淋的教训。知名房产自媒体大V苏南的老妈偷偷在雅居乐买了几个商铺，空在那儿几个月了租不出去。

　　好的资产开发商会自己持有，一方面有稳定的租金收益，一方面还能做经营性物业贷、资产证券化。为什么很多中介、黑心媒体喜欢推荐商铺，因为商铺包销一般的佣金是5-20个点，没错，就是这个行情，一套200万的商铺，销售佣金10-40万。

　　综上，大部分人建议你不要买商铺，不要觉得地铁口、社区底商就一定有潜力。大部分人是不专业的，太容易入坑了，买商铺你还不如去买住宅，或者去买指数基金。

　　4、一线城市写字楼空置率纷纷创下历史新高！据房讯指数统计，2020年下半年，一线城市写字楼空置率全部在20%以上运行，均创十年新高；上海和深圳甚至超过了25%以上。全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率高达35%。

　　深圳写字楼竟然扑街了？据传深圳宝安拟出台企业租楼宇，最高可补贴1000万元。要知道这当初可是深圳的梦，无数家企业大厂搬走了，才让厂房改建成了这如今大量囤积的写字楼。据统计去年第四季度，宝安区写字楼的空置率达到了47.5%，可以说一半都空置了。不得不说，这些年深圳用高昂的房价，逼走了大批制造业公司，试图转型搞金融和IT。然而曾经引以为傲的好房价，缺点也暴露了出来。

　　厂房十年时间租金涨了5倍，数不清的工厂从深圳撤离，再高的营收也终有扛不住的一天。三星、奥林巴斯都在搬走，宝安的电动工具大厂史丹利宣布解散，升龙科技这家电子巨头也解散走人了，华为搬到了隔壁东莞。德亨富士康也去了印度，好像些许明白了郭台铭搬到印度南非的原因，本来订单就少了那么多，再加上高额的房租。深圳想转型，人尽皆知，可如今一边给写字楼补贴招商，一边劝退制造业，不得不说，有些适得其反了，还是要尽快找准自己的定位。