戴德梁行：空置率降！2021上半年南宁写字楼需求活跃度提升
更新时间：2021-07-13南宁，2021年7月9日——全球的房地产服务商戴德梁行发布2021年中南宁房地产市场总结及展望, 以戴家视角解读2021上半年甲级写字楼市场的发展，并对未来趋势进行了预测。
上半年南宁写字楼市场活跃，空置率降3.67%，租金上升4.73%
面对激烈的市场竞争，去年底以来传统商务板块的写字楼积极推出延长免租期、免物业费、免精装费等各种变相降租措施以刺激客户需求，加上成熟商务区配套齐全，吸引不少核心区之外的客户搬迁至此，带动了市场活跃度的恢复。此外，在国内疫情复苏态势渐趋明朗的背景下，不少受疫情影响而被迫调整的企业陆续重新开业，也产生新的租赁需求。上半年全市甲级写字楼吸纳量约9.4万平方米，空置率较去年底下降3.67个百分点至43.7%。全市平均租金较去年底上升4.73%至每月每平方米69.5元，但考虑到变相降租举措，企业实际租赁成本有所降低。
资料来源: 戴德梁行研究部
近年来，五象新区在集中供应、租金优势、政策支持等因素的带动下，吸引各类需求进驻。尤其是强有力的政策引导对五象新区写字楼去化起到显著支持，其空置半年下降5.14个百分点至47.86%。政府给予的较高的租金补贴也促使区域办公租赁成本保持较强的竞争力。在凤岭商圈，基于灵活的降成本刺激，客户反响积极，带动其空置率较去年末下降3.26个百分点至40.25%，半年吸纳量约3.56万平方米。而在金湖和南湖商圈，由于物业楼龄相对偏高，在激烈的市场竞争中面临一定的经营压力。
资料来源: 戴德梁行研究部
金融业在强有力的政策支持下向好发展，仍然是甲级写字楼需求的重要组成部分，上半年成交面积占比38%；受中石油大面积成交个案的影响，能源业占比大幅提升至17%；其次是房地产业、科技类企业及建筑业，占比分别为15%、10%、7%，均在写字楼需求市场持续承担重要角色。从未来发展来看，金融业受数字化及线上业务量不断增加的影响，线下办公空间有收缩之势；而部分房地产企业在趋于严格的资金监管下，压力陡增，对办公空间的需求料将降低。
在买卖市场，业主方意识到将写字楼分割为小面积销售不利于物业的整体运营管理，其散售意愿逐步降低。另一方面，面对较大的经营压力，个人投资者的购置需求也在大幅缩减。因此，企业自用目的的购置行为成为买卖交易的主力，相应的需求也转变为500平方米左右的大面积产品为主，地铁上盖、商业配套完善、较高的得房率、停车位充足等成为买方的关注重点。
从区域来看，五象新区仍然备受关注，不过在各项目自持不低于70%的政策要求下，可供选择的市场供应并不多。而各项目由于自身回款需求、产品差异、销售策略等不同，销售报价也有着较大差异。
戴德梁行南宁公司总经理李思毅表示，下半年约有62.2万平方米的甲级写字楼的新增供应计划。其中计划于年底投入使用的办公面积约占40%，考虑到在项目进度上的风险，此类项目延期至下年的可能性较高。因此预计，下半年市场实际面临的供应压力或小于预期，不过持续大供应下市场招商压力仍不可小觑，全市空置率将面临上行压力，同时租金增幅或将收窄。新增供应集中于五象新区和凤岭商圈，其中位于凤岭的项目主要于今年内供应，将为成熟商圈注入新活力。结合长期数据判断，2022-2025年全市供应量约34万平方米，市场供应压力逐渐降低的趋势明显。
戴德梁行研究院副院长、华南区研究部主管及高级董事张晓端指出，在需求端，作为自治区首府，南宁持续吸引广西区内各类资源集聚。根据七普数据，十年来南宁人口增长208万，较2010年增长31.23%，与西部中心城市昆明增速基本持平、大幅高于贵阳10.98%的增速。持续流入的人口将为城市发展带来基础支撑力。在南宁“十四五”规划纲要中，构建现代产业体系作为九大重点任务之一，被给予浓墨重彩，培育强优企业、生产性服务业专业化高端化等举措将进一步促进总部企业、科创企业、金融业、专业服务业等加快发展，为写字楼市场带来活跃的需求支撑。与此同时，在1小时高铁经济圈的支撑下，南宁都市圈的打造将促使区域资源在更大的范围内配置，提升经济效率、带动产业规模化发展，为商务市场发展注入源动力。
资料来源: 戴德梁行研究部
