仲量联行2021年第二季度青岛房地产市场回顾及展望。

7月13日，仲量联行发布了2021年第二季度的青岛房地产市场回顾及展望，从公布的数据来看，青岛优质办公楼整体市场的总体量为5182910平方米，空置率31.5%，平均租金为84元/平方米/月。办公楼市场新增供应不断，租赁需求活跃，新增供应加剧市场去化压力。未来，甲级和乙级办公市场的供应放量或将在2022年后逐渐回落。

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青岛办公楼市场新增供应创三年来新高

2021年7月13日，“青岛在本季度办公楼市场迎来近20万平方米的新增供应，市场去化压力再次加大，整体租金持续下探。小面积租户的租赁需求持续活跃，助推市场复苏” 仲量联行华北区董事总经理张莹表示。在零售地产方面，租金降幅明显收窄，市场信心有所提升，在供应放缓与需求复苏背景下，租金有望迎来触底反弹。

另一方面，在小面积租户需求上，面积小于500平方米的租赁交易市场占比过半，另有四分之一成交量由TMT行业贡献。2021年第二季度，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为5.9万平方米，继续保持回暖趋势。但多数企业的选址交易周期仍然较长，新增的租赁问询量相较于往年二季度略显平淡。在网红经济爆发增长以及政府的引导培育下，新媒体行业持续扩张发展，以其为代表的TMT（科技媒体通讯）行业本季度租赁交易量占比约为23%。同时，传统金融类企业新设及升级办公空间的需求值得关注。广发银行青岛分行于新交付的国信金融中心正式入驻营业，租赁面积超过1万平方米。此外，市场大部分的需求来自于小面积需求型租户（租赁面积小于500平方米），占比58%且持续活跃，推动市场稳定复苏。

甲级办公楼市场或将面临较大竞争压力

近期，位于香港中路沿线的海天中心以369米的高度再次刷新青岛城市天际线，于本季度正式交付运营。海天中心为甲级办公楼市场带来10.7万平方米的新增供应，随之而来的加剧的市场去化压力，导致空置率上升8.3个百分点至44.0%。乙级办公楼市场连续第二个季度迎来新增供应，位于金家岭金融区的国信金融中心（8.9万平方米）已交付使用。目前，全市整体办公楼市场存量升至518万平方米，整体空置率上升1.5个百分点至31.5%。

本季度，整体市场平均有效租金为84元/平方米/月，甲级办公楼平均有效租金为120元/平方米/月。排除新入市项目影响，整体市场及甲级市场租金分别环比下降0.4%和1.1%。在外部环境仍存在不确定性因素的情况下，面对进一步加剧的市场竞争，多数业主选择继续采取以价换量的保守租赁策略。

另外，随着短期供应高峰结束，甲级办公楼市场或将面临较大竞争压力，分化表现加剧。核心商务区的未来供应将逐渐减小，市场将以消化现有库存为主，整体市场租金仍将走低。特别是在甲级办公楼市场，通过短期的价格竞争来提升市场份额或将不可避免，但同时，多数业主正在通过产品升级与人性化服务的提升来推动市场进入立足长远的价值竞争阶段。

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商业类品牌成为市场核心驱动力

在餐饮文娱方面，餐饮、时尚、娱乐类品牌成为市场需求驱动核心力量。本季度全市零售地产市场净吸纳量为1.5万平方米，继续呈现复苏趋势，餐饮、时尚、娱乐等业态表现活跃。随着疫情影响逐渐消退，高端餐饮消费需求逐渐释放，其需求占比较去年同期大幅提高；而疫情对单体小型餐饮企业的冲击更加速了连锁化餐饮品牌的扩张进程，本季度以半天妖为代表的休闲餐饮在青岛连开三家新店；此外，多业态融合的新兴娱乐、室内运动、新能源汽车展厅等业态同样受到追捧。

此外，截至2021年二季度末，暂无新增供应入市。全市优质零售地产市场存量为432万平方米，市场层面以去化及调整现有项目为主。未来，新增供应将主要集中于非核心商圈的社区型商业。全市优质零售物业平均租金为232元/平方米/月，环比小幅下降0.1%，同比下降2.0%，租金降幅已明显收窄。市场需求的复苏趋势正在持续增强业主对市场前景的信心，提升其议价能力。

青岛优质零售物业市场未来供应的规模和增速将持续处于低位，为核心商圈的优质购物中心提供了调整及提升的缓冲空间。随着市场需求全面复苏，入驻率稳定的优质项目有望于年底实现租金增长，从而引领整体市场租金触底反弹。