上海的商办市场已在经历疫情冲击后触底反弹。

第一太平戴维斯数据显示，今年二季度，上海甲级写字楼净吸纳量环比翻一番，共计41.1万平方米，为过去三年来最高季均水平，因疫情被搁置的市场需求得到充分释放；购物中心首层租金环比增长0.3%至每平方米每天26.3元，空置率也环比下降0.4个百分点至9.2%。

“我们对于明年投资者的主战场阵地也做了调查，中国未来投资主要类别还是写字楼。”近日，在2021年半年度房地产市场回顾及展望暨中国产业及物流地产市场分析媒体分享会上，第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可向《中国经营报》记者如是说道。

简可表示，与前几次金融危机之后的应对方式相似，投资者的投资行为逐渐向核心资产进行战略转移。“但是之前的核心资产定义在CBD的写字楼，因疫情原因政府大力扶持的政策背景下，科研类资产数据中心及一些服务ESG内的资产，在过去一段时间增长较快。”

（第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事及主管简可）

非核心商务区办公迎爆发

第一太平戴维斯数据显示，二季度，上海甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，共计为市场增加约25.8万平方米写字楼面积。截至季末，上海甲级写字楼总存量达1430万平方米。

与此同时，二季度，甲级写字楼净吸纳量环比翻一番，共计41.1万平方米，为过去三年来最高季均水平，因疫情被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。其中，占比全市存量约1/3的非核心商务区贡献了51%的吸纳量。

受益于成交显著回暖，尽管有新项目入市，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.3个百分点至14.5%。排除新供应因素，大部分商务区空置水平均有不同程度下降。

随着项目出租率改善，业主也进而上调租金或减少优惠举措。二季度，上海甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天7.3元，主要由浦西板块带动。

第一太平戴维斯方面预计，下半年，上海甲级写字楼市场还将迎来100万平方米新增供应，其中超过75%将集中于非核心商务区。新项目愈加注重可持续化和健康举措，包括防疫措施。

简可告诉记者，中国未来投资主要类别还是写字楼，但大型企业的租赁需求也发生了变化。一些科技型公司会更加接受混合办公楼以外，传统企业随着业务模型的演变，对混合办公楼的接受度也在不断提高。

同时，随着国内加大对在线教育行业的监管力度，一些业内公司取消了原本写字楼扩张计划或不得不减租。预计该行业将于一段时间内进行洗牌和整合，以保证行业健康有序发展。近期有关部门还陆续针对一些金融科技和其他垄断平台作出处罚，敲响数据安全警钟。

此外，记者注意到，电子商务、先进制造业、房地产信托投资基金及其他政府扶持力度驱动着产业物流市场的增长。但另一方面，优质地块稀缺、税收要求、专业操作团队、土地使用年限等也是挑战。

据第一太平戴维斯中国区产业及物流地产部负责人罗瑾介绍，近一年来，市场发生多宗涉及物流资产的资产包或股权交易，一线城市的资产收益率目前维持在5.0%至5.5%之间。

罗瑾说，国内首批9只基础设施公募REITs于今年6月21日在沪深交易所正式上市，其中仓储物流及产业园区为底层资产的产权类REITs占到了5只。“数据中心、冷链物流、产业园区及生命科学产业正日益成为投资者关注的投资热点。”

购物中心空置率降至9.2%

2021年前5个月，上海零售总额同比上升35.2%。其中5月单月零售总额较去年同月增长15.7%。

啦啦宝都、普陀绿地缤纷城、漕河泾印象城……二季度，上海零售市场迎来四个新项目，共带来32万平方米新增供应，推升外环内购物中心和百货存量至1400万平方米。

第一太平戴维斯数据显示，二季度，上海购物中心首层租金较上季度增长0.3%，为每平方米每天26.3元，同比上涨0.2%。

与之相对，上海购物中心空置率环比下降0.4个百分点至9.2%，同比下降2.5个百分点。其中，核心商圈购物中心空置率较上季度下降0.8个百分点至7.6%，非核心商圈下降0.3个百分点至9.6%。

值得一提的是，2021年上半年，休闲服务类品牌租赁需求在购物中心新租面积中整体提升显著，第一及第二季度占比均达到近四成，同比去年第二季度上升13.5个百分点，线下社交需求的活跃推动该品类积极扩张。

国内外新能源汽车零售商也不断涌现，上汽、福特、大众旗下多个新兴品牌进驻张江、五角场等商圈的购物中心首层且形成明显聚集区域，其较强承租能力及针对特定受众的聚客能力使其发展前景看好。

第一太平戴维斯方面表示，下半年，上海市区购物中心预计有12个新增项目入市，总建筑面积约126.4万平方米。其中第三季度预计将迎来多家较为成熟的开发商旗下项目开业，包括北外滩来福士广场、瑞虹天地太阳宫、前滩太古里等优质购物中心。

而在投资市场方面，6月底，市场上披露多笔大宗成交，其中包括黑石以人民币195亿元收购SOHO中国55%股权，博枫以89亿元从麦格理收购包括五项零售资产的资产包，以及平安保险以人民币330亿元收购6项来福士中心部分股权。这几个资产包收购中均包括一项或多项位于上海的核心或次核心资产。

相关数据显示，二季度，上海市场共完成15宗大宗成交，合计成交金额达134亿元，同比下降21%。若加上资产包收购中位于上海的各项资产的价值，总成交金额可达约423亿元。

第一太平戴维斯方面指出，机构买家慢慢回归市场，意图在价格较有优势的市场中，踩准基本面复苏的节奏。预计今年下半年上海投资市场成交量会有所上升。在经济保持平稳发展、企业上市节奏不变的情况下，自用买家预计会保持目前的活跃程度。