引言

　　二季度，上海市经济延续复苏，重点行业发展成果显著。写字楼租金走势平稳，投资市场频现大额商办类交易，工业物流、数据中心等资产的投资需求旺盛。预计上海写字楼市场下半年将延续稳健复苏的表现。

　　宏观经济

　　2021年1至4月，上海市规模以上工业企业营业收入为13396.71亿元，同比增长29.8%；实现利润总额984.34亿元，较去年同期增长1.3倍。

　　工业方面，汽车产业、电气机械、电子设备制造业增速领先。 2021年1至5月，全市规模以上工业主要产品中，汽车产量99.46万辆，较去年同期增长33.1%；微型计算机设备产量1098.88万台，较去年同期增长1.5倍；集成电路产量148.51亿块，较去年同期增长37.3%；工业自动调节仪表与控制系统产量585.13万台，较去年同期增长43.5%；化学药品原药产量2.17万吨，较去年同期增长6.1%。

　　战略新兴行业中，新能源汽车、工业机器人产业增长较快。 2021年1至5月，全市规模以上企业新能源汽车产量合计18.66万辆，较去年同期增长2.4倍；全市规模以上企业工业机器人产量合计2.94万套，较去年同期增长45.2%。浦东新区聚焦六大硬核产业，上半年浦东新区内，英飞凌、肇观电子、守朴科技、阿里巴巴、晶心科技等公司总部和研发中心签约落地。

　　房地产开发业方面 ，2021年1至5月上海市房地产开发投资额同比增长14.4%，其中住宅同比增长16.5%，办公楼同比减少0.2%，商业营业用房同比增长4.3%。

　　图：2019年至2021年二季度上海房地产开发投资额（办公楼及商业营业用房）

　　固定资产投资方面 ，1至5月上海市固定资产投资同比增长15.6%。按国民经济行业划分，建筑业固定资产投资同比增长159.6%，工业固定资产投资同比增长14.1%，住宿和餐饮业固定资产投资同比增长85.0%，房地产业固定资产投资同比增长14.4%，城市基础设施投资同比增长16.1%，金融业固定资产投资同比下降64.1%。三大产业投资中，第一产业固定资产投资同比增长27.4%，第二产业固定资产投资同比增长14.1%，第三产业固定资产投资同比增长15.9%。

　　消费市场方面 ，1至5月上海消费市场持续回暖，全市实现社会消费品零售总额7434.95亿元，同比增长35.2%。分行业看，1至5月批发和零售业实现零售额6802.13亿元，同比增长33.1%；住宿和餐饮业实现零售额632.82亿元，同比增长62.2%。

　　外贸方面 ，1至5月上海全市实现进出口总额15412.85亿元，较去年同期增长18.8%。

　　作为上海经济发展的重要着力点 ，浦东新区6月2日召开“六大硬核产业建设亮点”新闻通气会，重点介绍了六大硬核产业（芯片、创新药、航空航天、新能源汽车、智能制造、数字经济）的发展目标和推进举措。张江机器人谷和金桥机器人产业园形成全球一流的机器人技术创新中心。浦东人工智能岛上已汇聚90多家企业、4000多人在此研发办公，实现了产、学、研、用、投创新链的集成。

　　总体来看，2021年上半年上海经济呈现稳定恢复的良好态势，新能源汽车、电子制造、工业机器人等产业增长明显。 下阶段，上海将以打造浦东社会主义现代化建设引领区为契机，联动长三角地区，加快构建创新驱动、高端引领、集群发展的现代化开放型产业体系。

　　供给与需求

　　2021年二季度，从开发经营数据来看，1至4月，上海全市办公楼新开工面积为146.37万㎡，同比上升达55.02%；竣工面积53.72万㎡，同比上升达78.23%。上海写字楼市场2021年内预计将迎来超过100万㎡项目入市，下半年预计还会有超过10栋优质写字楼项目入市，徐汇滨江、前滩及北外滩将持续成为租赁市场的热点。

　　图：2019年-2021年二季度上海写字楼新开工和竣工情况

　　需求方面，二季度上海写字楼租赁市场活跃度延续年初以来的持续复苏，科技、金融、专业服务仍为租赁市场前三大需求行业，涌现大面积租赁需求，预计下半年租赁市场仍将活跃。

　　图：2021年二季度上海写字楼市场租户行业

　　成交方面，2021年二季度上海成交面积较大的客户主要来自金融业、科技类、医药企业，成交项目主要在沿江新兴商圈。二季度成交的上海中心、北外滩来福士、晶耀前滩中心均为优质高端项目，延续了一季度以来陆家嘴、三林商圈高端项目的持续成交，体现了租户对上海高端写字楼的持续需求。其中，华为继一季度在北京丽泽SOHO租赁60000㎡后，二季度在上海再现大面积租赁成交。

　　表：2021年二季度上海租赁交易案例

　　租金与空置

　　二季度，上海甲乙级写字楼平均租金为4.69元/㎡·天，与上个季度持平，连续3个季度租金持续稳定。 从主要板块来看，新天地、陆家嘴板块的写字楼租金仍处于全市高位，两个板块的甲乙级写字楼平均租金接近于8元/㎡·天。南京西路板块二季度租金微涨，较淮海路版块的租金小幅提升，淮海路板块的甲乙级写字楼平均租金维持在7元上方，以上板块的甲乙级写字楼平均租金仍明显高于其他甲乙级租金均价低于7元/㎡·天的板块。

　　其他主要板块二季度的甲乙级写字楼租金主要呈现持平或微跌的趋势，北外滩板块二季度租金微涨。整体来看，上半年上海经济持续复苏，写字楼市场部分板块回暖，优质板块的租赁市场活跃度仍将提升。

　　图：2019年三季度-2021年二季度上海重点板块甲乙级写字楼租金走势

　　空置方面，二季度上海核心区域写字楼空置率微升0.18个百分点。

　　大宗交易

　　二季度，上海录得9笔大宗交易，主要交易包括平安人寿收购凯德集团来福士广场、凯德置地收购上海颛桥数据中心、捷成资本收购雅诗阁旗下徐汇盛捷服务公寓、黑石收购SOHO中国等项目。二季度大宗交易数量较一季度的12笔有所下降，但发生了来福士广场、黑石集团收购SOHO中国等巨额交易。

　　表：2021年二季度上海主要大宗交易

　　备注：来福士、悦荟、SOHO中国3笔交易成交总价、成交面积均包含非上海地区物业项目。

　　涉及基金及资产组合的大型交易方面 ，二季度录得多笔涉及上海商业项目的资产包交易，包括平安收购6个来福士项目股权（2个位于上海）、黑石收购SOHO中国股权（含4个位于上海的SOHO项目）、Brookfield收购悦荟5个购物中心（1个位于上海）。其中，平安集团连续2个季度在上海收购大型商业项目，本次收购6个来福士项目的持股比例均在60%以上。国际大型投资机构黑石、Brookfield均在二季度收购了含上海项目的资产包，展现了外资机构对上海商业项目的持续看好。

　　另类资产方面 ，凯德置地于二季度在闵行区以36.6亿元收购颛桥数据中心园区，自2020下半年以来，凯德集团以超过50亿元收购了位于中国苏州、西安和杭州的多个产业园区，持续增加在中国大陆的产业园区、数据中心资产。此外，深圳国际(00152)于2021年6月29日发布公告，子公司深国际中国物流发展公司签订买卖协议，有条件同意位于上海市闵行区及天津市西青区、重庆市沙坪坝区的三处物流园。

　　酒店公寓方面 ，二季度上海成交的大宗交易中，2宗标的为酒店公寓。其中，捷成资本（Jebsen Capital）收购的上海徐汇盛捷服务公寓为雅诗阁集团管理旗下的专业性酒店公寓，位于徐汇高级住宅区，朗翘商贸收购的锦麟天地酒店公寓位于上海市黄浦区新天地核心地段，毗邻淮海路、人民广场等优质商圈，该笔交易的卖方中融信托近年曾在上海收购永银大厦、浦江科技广场，为上海商业地产活跃买家。

　　图：2021年二季度上海大宗交易物业类型（按金额）

　　备注：来福士、悦荟、SOHO中国3笔资产包交易折算为仅含上海地区项目的交易金额。

　　数据来源：CREIS中指数据·写字楼版

　　从成交金额来看，二季度上海的大宗交易仍以商业综合体、写字楼为主。数据中心等另类资产在二季度受到投资方的青睐，成交金额高于酒店及公寓，成为投资市场的热点。

　　土地成交

　　二季度，上海市土地一级市场成交7块商业/办公用地，其中浦东新区2宗，青浦、徐汇、杨浦、虹口、崇明各1宗，成交金额较高的为虹口区北外滩街道HK321-01、HK321-02地块及徐汇区龙华街道黄浦江南延伸段WS5单元188N-R地块。

　　政策跟踪

　　6月2日，上海市发布了城市更新新政，成立800亿城市更新基金。6月7日，全国人大常委会拟授权上海市人民代表大会及其常务委员会根据浦东改革创新实践需要，遵循宪法规定以及法律和行政法规基本原则，制定浦东新区法规。6月16日，《关于上海加快打造具有国际竞争力的不动产投资信托基金（REITs）发展新高地的实施意见》经上海市政府常务会议审议通过。

　　总结与展望

　　2021上半年，上海市经济延续复苏，六大重点行业快速发展，浦东新区持续获得政策支持。科技行业、金融业、专业服务业等多个行业引领办公租赁市场活跃度持续提升，陆家嘴、三林商圈多个高端项目频现大面积租赁；上半年整体租金走势平稳，部分板块租金上行。下半年预计将有多栋精品写字楼项目入市，主要位于黄埔、静安，核心板块市场信心足。上半年录得多笔涉及上海商业项目的大额大宗交易，SOHO中国、来福士广场等标杆性物业陆续成交，产业园、物流园等资产的投资需求旺盛。预计上海写字楼市场2021年下半年将延续复苏的行情，前滩及北外滩将持续成为租赁市场的热点。