（财见 2021 年 7 月 20 日讯）7 月 16 日，" 聚焦‘五型经济’发展 打造航运金融未来 "2021 北外滩航运金融生态观察及发布活动在上海举办。活动期间，高力国际回顾了 2021 年上半年上海商业物业市场表现情况，并同步发布《聚焦北外滩发展，打造航运金融科技未来》专题报告。

写字楼租金企稳，TMT 行业扩张提速明显

发布会当日，高力国际华东区研究部董事袁晓超就 2021 年上半年上海商业物业市场进行回顾并对下半年整体市场做出展望。数据显示，2021 年上半年，写字楼市场的总体净吸纳量超过 40 万平方米（第一季度为 21.6 万平方米，第二季度为 19.6 万平方米），已经超越 2019 年全年的 39 万平方米和 2020 年的 34 万平方米。全年的总体净吸纳量有望超过 90 万平方米，超越前两年总净吸纳量的总和（73 万平方米）。

租金表现上，目前整体市场的平均有效租金为 7.60 元，比上季度的 7.57 元环比上涨 0.4%。在需求的强劲推动下，CBD 甲级写字楼整体的租金水平季度环比上涨 0.7%，这也是自 2018 年第三季度以来，写字楼租金首次环比正增长；CBD 市场目前需求强劲，租金也已显示出触底反弹的态势。从需求来看，TMT、金融保险和专业服务成为上半年需求的前三位。这表明，在后疫情时期，数字经济的相关产业以及医疗健康保持着之前的快速扩张趋势，尤其是 TMT 行业，首次位列租赁需求的首位。

零售物业空置率下降，消费体验赋能线下零售

受到中式餐饮以及美妆生活方式集合店扩张需求的支持，全市第二季度整体空置率环比下降1.4%。数据显示，零售物业第一季度市场净吸纳量为 7.7 万平方米，第二季度为 29.5 万平方米；上半年整体净吸纳量为 37.2 万平方米。从租金表现来看，截至 2021 年上半年，平均租金 32.2 元每平方米每天，同比下降 2.5%。这主要是由于非核心区域内大量新增供应入市导致，高力国际预计 2021 年下半年整体租金将被持续拉低。

从业态占比来分析，2021 年第二季度，个人护理、餐饮、生活方式的同比需求增长明显，而餐饮和时尚服饰仍是主力租户。其中，店铺数量增长最多的是个人护理，其占比同比增长 1.19%。从品类来看，餐饮类品牌尤其是中式快餐的扩张势头明显。另外，新能源汽车除原先的第一梯队品牌外，第二梯队品牌如威马汽车、合创汽车和零跑汽车等也纷纷加入线下体验店的布局中。

商务园区走势强劲，医疗健康成需求主力

2021 年上半年，商务园区总体净吸纳量达到 51. 6 万平方米。延续了上季度的强劲走势，本季度净吸纳量达 29.5 万平方米，环比上涨 31%。截至 2021 年上半年，商务园区整体市场空置率为 21.7%，在总量上处于供需平衡的状态。

高力国际认为，商务园区全年的总体净吸纳量有望达到 111 万平方米，略高于新增供应 107 万平方米。在客户需求方面，医疗健康、软件服务、集成电路三大行业占据需求榜的前三，占比分别为 23%、20% 和 13%，占总体需求过半；汽车、通信、电子设备等上海市的战略新兴产业也在高速增长，带动产业链上的企业快速扩张。

仓储物流净吸纳量翻4 倍，浦东机场一库难求

报告显示，二季度仓储物流市场净吸纳量达到 16 万平方米。与此同时，受益于电商和第三方物流短租需求强劲，以及主要经济体需求回暖带来的出口增长，本季度仓储物流空置率下降至 9.9%。值得一提的是，浦东机场附近的物流仓储空置率由去年二季度的 15.1% 降至为 0，一库难求。

租金方面，目前平均租金为 1.52 元，环比上涨 1.2%，其中空港地区租金增长最快，达到 3.5%。高力国际预测，今年全年市场整体的净吸纳量有望从去年的 16.4 万平方米上升至 55 万平方米。

投资市场活跃，大宗交易或迎来高峰

2021 年上半年，大宗交易市场较为活跃。截至上半年，大宗交易总成交 17 宗，成交总金额 306 亿元。大宗交易成交种类总体呈现多样性，数据中心、零售物业、酒店式公寓及酒店都占据一定比例。这也显示出在不同阶段，投资者在更大的范围内进行资产配置。高力国际华东区研究部董事袁晓超预测，今年下半年大宗交易市场或将更为活跃，全年总成交金额有望超过去年。