写字楼存量租户竞争大战在2021年上半年已经拉开帷幕，走向“内卷”似乎不可避免。据第一太平戴维斯发布的数据，2021年第二季度，全市平均空置率环比及同比均下降1.6个百分点，至26.4%，回归至疫情发生初期的水平，供过于求状况有所缓解。

虽然，深圳写字楼空置率回落至26.4％，但是深圳下半年市场去化压力犹存，预计市场仍将迎来近百万平方米的新增供应，全市空置率或将重新进入上升通道。

对于深圳写字楼业主而言，当写字楼市场全面进入买方市场时，不断地降租金升佣金策略，只能缓解一时之痛，无法长期有效。想避免写字楼项目进入资管内卷化，关键在于产品力的提升，以及长周期运营、盘活商办资产意识的提升，盘活写字楼存量资产才能实现商办物业价值最大化。那么今天就来跟大家聊聊，盘活写字楼存量资产，要从哪些关键下手？

一、盘活产品形态

众所皆知，优质的租户是租金溢价盘活资产的基础。那么，写字楼业主们如何在现有的产品形态上提升产品竞争力，吸引更多优质租户呢？许多写字楼业主一来就想着要对项目进行升级改造，以为只要做好装修升级改造，就能提升租金溢价。

但是实际上，想要提升租金溢价、盘活资产，并非只是一味的装修改造而已。不同业态的租客对于空间的需求各有差异，而是要去判断，项目周边哪些优质租户才是你的目标客群，你的目标客群对于空间产品的面积大小是多少？喜欢怎么样的装修风格？对空间的格局需求是什么？只有贴合目标客群的需求、喜好度去对项目进行升级改造，才能更精准的吸引目标客群，并且更加精准的定向招租，同时还能够缩短招租周期，减少空置成本。

而在找到项目定位及目标客群的前提是：需要通过对项目周边进行实地考察、做好市场分析调研后根据目标客群以及根据定向客群的需求去制定后期的升级改造方案进行升级改造。

因此，从盘活产品形态的角度去看，吉办托管通常在收到写字楼业主委托做项目升级改造时，首先会对项目做一些列市场调研、实地考察。找出周边写字楼租赁近3个月的成交数据，找出周边的承租企业行业类型，成交租金范围、成交面积大小、以及优惠政策、装修风格等，根据项目实际情况对症下药，为写字楼业主提供升级改造建议与项目升级改造方案，同时也为项目去化打下厚实的基础。

二、盘活去化渠道

前期做好了项目升级改造以后，如果没有更多有效的去化渠道，让更多目标客发现你的房源，那么对于资产盘活而言，都是无用功。

但目前绝大多数的写字楼业主放盘渠道还在采用传统的渠道去化，仅在周边中介行放盘，区域局限行非常严重，而在市场行情低迷之下，往往放盘消息都是石沉大海。

或者写字楼业主会在线上找几个选址平台上放盘，但即便在线上放了盘，但线上客户形形色色，房源众多容易淹没在众多房源当中，很多潜在租客一扫而过，想要找到目标租客如同大海捞针。

然而，即便写字楼业主对项目进行了升级改造，但由于空置周期也因越来越长，空置的成本越来越高，以上传统的去化渠道也为业主盘活资产设下重重障碍。因此，吉办托管会采用线上+线下运营式招商的方式为项目盘活去化渠道。

在线下，吉办托管拥有2000+中介合伙机构、通过完善的佣金政策制度、通过跨区联动推盘，打破区域性的局限。以自建线下庞大的招商团队，以丰富的企业级服务资源，迅速匹配客户选址需求。

在线上，吉办托管聚合众多知名商办选址平台放盘渠道，同时还有助线上新媒体工具，利用网络宣传优势，自建新媒体矩阵，包括线上吉办选址、线上直播抖音、头条号等，为项目以点带面，呈辐射式宣传，提高项目宣传触达率。以此来帮助项目实现全渠道精准引流获客，盘活去化渠道。

三、盘活日常运营管理

通过运营式招商引入与项目匹配的优质租客后，如何将这些优质的租户长期稳定地留在你的项目内才是一道难题，如果还按照早期的粗放式运营管理肯定行不通的。

早期的写字楼运营管理方式大多停留在粗放式阶段，较多的只是做简单的收租、抄水电、清洁管理等工作，例如：厂房改写字楼项目负责楼宇运营人员不具备专业的商办运营管理能力，仅聘请一两个保安当门卫并兼顾监管工作，没有任何租客企业服务可言。

或者一些自持整栋或几层的写字楼业主，除了自用办公以外，将整层的物业对外出租，然而“家大业大”的楼宇运营方，都因审批流程复杂、耗时长，效率低、导致人驻的企业租户提出诉求无法得到及时的解决，让企业租户体感非常差，导致租户流失率高。

那么，早期的粗放式运营已无法满足当前租户对空间的需求变化，使得租户流失率飙升，写字楼业主们/运营者该如何盘活日常运营管理服务呢？从吉办托管日常运营管理的丰富经验与众多服务案例中，涉及以下两大要点：

①与租户关系的建立：每一个企业租户在入驻以后，租户对于整个空间的第一感受非常重要。因此吉办托管为了让入驻企业体验更贴心的人性化服务，专门成立了运营专员部门，以企业需求为根本，每个企业都配置运营专员进行点对点的贴心服务，帮助入驻企业租户有效“减负”，提升企业办公效率，帮助写字楼业主与入驻企业建立了良好的关系。

②做好日常巡查，及时发现问题及时解决：对于租户而言，日常办公出现问题是难免的，运营人员如能做到第一时间响应，能够给租户迅速提升安全感。例如，吉办托管运营专员在一次日常巡场的过程中，走到这家在我们空间租了较大面积的企业，得知其财务室空调漏水的问题。当时不仅电脑被淋湿，硬盘也受了潮造成数据丢失，纸质文件资料也受了连累，当时客户的情绪比较激动，运营专员当时即可极速响应、主动承担解决，一边安抚一边想对策。财务室的所有资料都是十分重要的，如果不能保全修复，那都是不可逆的损失。然而，正因运营专员及时发现问题，快速解决问题，最终使得租户满意度大大提升，而满意度的提升更有助于商办楼宇的价值提升。

因此，吉办托管认为想要盘活盘活日常运营管理，只有打破原有“只有空间，没有服务”的局面，重视租户的感受，并且加强与日常与租户关系的维护，提升租户黏性，租户的忠诚度相应也得到提高，进而才可以提高租金回报率，确保项目保值、增值。

四 、物业资产盘活项目案例

吉办托管深耕商办服务领域，已先后服务于“明华国际会议中心、雅芳婷工业区、南山海岸城东/西座、田厦金牛广场、万和制药产业园、卓越宝中时代广场、卓越前海壹号、科苑园西工业区、万骏经贸大厦、联合广场、南油第四工业区” 等多项目，已为深圳众多写字楼业权人提供商办资产托管运营服务，采用线上智慧管理加线下专业团队运营的第三方资管服务系统，帮助业权人提升商办空间产品竞争力，创造持续稳定的租金收益。

其中，位于南山区的万和医药园区项目，自从项目委托吉办托管整体改造完成后，物业得以升级，资产价值得以提升，将南山万和医药园区项目租金收益从托管前80万提升至130万，将租户到期续租率从3成提升至7成。

同时，通过改善运营管理，对租客进行优化、筛选，物业可更稳健的发展。形象及品质的提升同时带动租金的上涨，实现物业价值最大化。取得这样的成绩，离不开吉办托管一系列专业的资产管理和优化方案。

未来，吉办托管将持续深耕商办服务领域，专注于整层/整栋写字楼及厂改写等商办资产托管运营，采用线上智慧管理加线下专业团队运营的第三方资管服务系统，帮助业权人提升商办空间产品竞争力，创造持续稳定的租金收益。