险资和谐健康90.6亿元买下北京CBD商务区的SK大厦，这一今年以来中国单体项目最高金额的交易，成为上半年北京写字楼市场回暖的最好佐证。

今年第二季度，办公楼物业成为了北京大宗交易市场的最主要成交标的。来自CAIC资产数据库监测显示，上半年，北京累计录得21宗大宗交易，金额达到315.43亿元。第二季度，北京共录得9宗大宗交易，金额为147.25亿元，其中仅办公楼物业就成交了6单，金额为137.4亿元。

资本对北京核心资产的关注，大宗交易成交的支撑，一定程度上促使北京大部分市场释放出积极的信号。

二季度，北京甲级写字楼市场需求旺盛。CAIC监测数据则显示，今年二季度北京市场净吸纳量为28万平方米，是2020年全年净吸纳量的2.06倍，创2018年一季度以来单季度最高纪录。高力国际数据显示，截止到今年第二季度，北京市场净吸纳量近37万平方米。

在去化方面，北京甲级写字楼市场上半年表现也不错。高力国际数据显示，相较历史平均数据而言，北京甲级写字楼市场上半年累计超过50万平方米的去化量，提前完成了全年任务，同时这也是近十年来首次连续两个季度出现超过20万平方米的市场去化。

在外部较为敏感的空置率和租金方面，北京写字楼市场也在逐步企稳。

多家机构数据指向，北京甲级写字楼市场环比降幅持续收窄。CAIC监测数据显示，二季度北京甲级写字楼平均租金为10.80元/平米/天，环比下降0.9%，降幅持续收窄。核心商务区平均租金为12.95元/平米/天，环比下降0.52%，趋于稳定。

莱坊报告也明确表示，二季度北京甲级写字楼市场平均租金环比下降0.5%至每月每平方米324.9元，租金降幅进一步收窄。

具体来看，北京中央商务区的平均租金环比下降0.2%至每月每平方米354.2元；东二环和燕莎区域的平均租金分别环比下降0.4%和0.6%至每月每平方米299.1元和310.9元；中关村以及望京-酒仙桥区域的平均租金本季度有所上升，分别环比上涨0.6%和1.4%至每月每平方米人民币362元和237.7元；奥运村区域的平均租金与上季度持平，维持在每月每平方米人民币323.9元。

莱坊高级董事及北京办公楼服务部主管朱毓敏预判，北京写字楼市场活跃度延续，随着新增写字楼面积不断被去化，全市甲级写字楼平均租金跌幅有望进一步收窄。

尽管北京新入市项目依旧在增加，但强劲的需求令空置率进一步降低。

根据高力国际的数据，尽管北京新入市项目增加到31万平方米，但空置率进一步降低到18.2%。比如，位于东二环的北京泓晟国际中心、CBD板块的泰康集团大厦以及丽泽的平安幸福中心都在今年今年二季度进入市场。

“CBD板块本季度表现火热，在大宗租赁成交的支撑下，市场出现快速去化，净吸纳量（剔除自用影响）超过9万平方米，空置率进一步降至13%。” 高力国际董事总经理邓懿君表示，“究其原因，一方面区域内超甲级写字楼现有租户稳定性较高，空置率保持低位；另一方面，一些受疫情影响较大的甲级写字楼在近两个季度维持以价换量的租赁策略，较高的性价比优势使得CBD区域竞争力进一步提升，吸引了其他区域企业搬迁至此。”

丽泽、东城商务区和亚奥市场也在二季度展现了强劲的需求，达到了5万平方米左右的去化量。

根据邓懿君分析，丽泽市场是在头部科技和金融企业入驻的带动下，承接了大量成熟市场的外溢需求，“该市场在今年上半年已经实现接近20万平方米的去化，区域空置率在一年左右的时间从87%快速降至60%左右。”

克而瑞资管也从租户、区域等方面指出丽泽商务区供需两端火热的表现。这一机构称，首先从行业构成来看，TMT、金融业、专业服务业占全部租赁需求的82%。TMT居首，占总行业成交面积的44%，主要为高科技互联网企业快速发展。

其次，从区域上看，2021年上半年龙湖北京丽泽天街正式开业、房山线首经贸站的通车以及年底地铁14号线的全线通车，都使区域交通和商业配套更加完善。

同时，丽泽商务区凭借租金价格低、楼宇综合质量高、租赁面积选择度广等优势突出重围，承接了部分金融街商务区外溢需求，伴随着华为等头部企业的入驻及其所带来的集聚效应，成为北京租赁活动最火热的区域。

“东城商务区和亚奥市场的快速去化则是得益于区域内新项目高效锁定主力租户实现的。金融街市场目前是本季度唯一出现企业外溢的市场，但外溢规模有限，整体空置率依然保持低位，金融街市场进入阶段性调整时期。” 邓懿君指出。

在其他细分市场方面，高力国际华北区董事总经理严区海表示，乙级写字楼和产业园区市场的需求也非常旺盛。

他提到，乙级写字楼市场二季度去化超过8.5万平方米，其中大部分需求集中在CBD市场，平均租金稳定在238元每月每平米。

产业园区市场依然保持着旺盛的产业扩张需求，单季度净吸纳量保持在35万平方米的水平。所有子市场均出现不同程度的去化，亦庄和丰台领跑其他市场，分别去化超过10万平米和6.5万平方米。大宗租赁成交也是产业园市场连续两个季度实现超过30万平方米去化的主要因素，互联网科技和医疗健康行业是主要需求来源。

站在上半年逐步企稳的发展基础上，对于下半年北京写字楼市场预判，各机构回应均比较乐观。

高力国际华北区研究部董事陆明认为，下半年可能依旧会出现供大于求的情况，但整体全年市场大概率会实现供需平衡，届时我们相信年度净吸纳量也极有可能创出十年新高。

高力国际预判基础是：从下半年的供需两端来看，整体上保持供需平衡指日可待。虽然年度新增供应量比之前预计有所降低，但依然超过120万平方米，下半年预计入市的新项目体量在60到70万平方米左右，大部分将集中在今年三季度。

虽然供应压力依然很大，但市场空置率出现大幅攀升的概率非常小，主要有三个方面的原因：第一，新项目自用和预租比例相对较高，因此实际入市面积对市场冲击有限；第二，目前市场仍有大宗租赁交易在谈并可能在下半年完成；第三，虽然预计下半年市场热度会有所回落，但整体需求依然会维持相对高位。

同时，产业发展也对写字楼经济产生一定影响。高力国际数据显示，以互联网科技为首的新经济行业目前占据了市场5000平以上大宗成交近五成。

高力国际预计未来这一趋势或将延续。在十四五期间，北京楼宇经济将进入以新经济行业为主要需求动力，以绿色环保和智能科技为发展核心，服务于高新技术企业和高端服务企业的高质量发展阶段。