近年来，南宁房地产市场分化正逐步加剧。似乎，我们常看到：在市场上风生水起的大都是住宅项目，而商办项目则低调得很多。

那么，南宁写字楼市场正在经历些什么？

东盟商务区写字楼林立 《南宁晚报》宋延康/摄

南宁写字楼市场“有点冷”？

南宁写字楼市场确实有点尴尬。

首先要面对的一大现实，就是空置率高。根据戴德梁行发布的《2020Q4大中华区主要城市甲级写字楼市场情况》，南宁的空置率名列前茅。

因此，南宁也在放缓对商办用地的供应计划。

今年3月底，南宁市自然资源局公布了《南宁市本级2021年度国有建设用地供应计划》：南宁今年国有建设用地供应总量约为33278亩（约2218.5公顷）。其中，在经营性用地供应计划中，普通商品住宅用地计划供应5500亩；商办用地计划供应为560亩，主要集中在青秀区和五象新区。

五象新区总部基地 《南宁晚报》宋延康/摄

上半年空置率降3.67%，租金上升4.73%

不过，情况似乎正在好转起来。

7月9日，戴德梁行发布2021年中南宁房地产市场总结及展望：上半年全市甲级写字楼吸纳量约9.4万平方米，空置率较去年底下降3.67个百分点至43.7%。全市平均租金 较去年底上升4.73%至每月每平方米69.5元，但考虑到变相降租举措，企业实际租赁成本有所降低。

来源：戴德梁行研究部

集中的两大区域——五象新区和青秀区，空置率都在下降。

其中，五象新区空置半年下降5.14个百分点至47.86%。原因是近年来，五象新区在集中供应、租金优势、政策支持等因素的带动下，吸引各类需求进驻。强有力的政策引导对五象新区写字楼去化起到显著支持。政府给予的较高的租金补贴也促使区域办公租赁成本保持较强的竞争力。

而青秀区的凤岭商圈，基于灵活的降成本刺激，客户反响积极，带动其空置率较去年末下降3.26个百分点至40.25%。金湖和南湖商圈，由于物业楼龄相对偏高，在激烈的市场竞争中面临一定的经营压力。

供应压力逐渐降低的趋势明显

“下半年约有62.2万平方米的甲级写字楼的新增供应计划”，戴德梁行南宁公司总经理李思毅表示，其中计划于年底投入使用的办公面积约占40%，考虑到在项目进度上的风险，此类项目延期至下年的可能性较高。

因此预计，下半年市场实际面临的供应压力或小于预期，不过持续大供应下市场招商压力仍不可小觑，全市空置率将面临上行压力，同时租金增幅或将收窄。

新增供应集中于五象新区和凤岭商圈，其中位于凤岭的项目主要于今年内供应，将为成熟商圈注入新活力。“结合长期数据判断，2022-2025年全市供应量约34万平方米，市场供应压力逐渐降低的趋势明显。”

2020年上半年南宁甲级写字楼租赁成交比例

值得一提的是，目前南宁一些核心区域的高端写字楼，依然是“抢手货”。品牌好、产品好、配套好、物业好、服务好、政策好的写字楼，还是不愁的。如广西华润大厦上半年出租面积逾3万多方，自去年底入市以来，吸引多家世界500强企业入驻；而南宁华润大厦BC座入住率始终保持90%。

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未来南宁写字楼市场，还有机会吗？

有的。

南宁的写字楼发展前景和空置率的解决问题，主要靠这三点：

1、政策支持

众所周知，广西正在大力实施强首府战略，全面提升南宁首位度。目标到2035年，南宁市引领带动作用显著提升，经济总量占全区比重力争达到30%。

《南宁市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》也提出：牢牢扭住全面落实强首府战略这一总抓手，突出资源要素集聚、开放平台提升、营商环境优化、城乡融合发展四个关键支撑，持续推动“强工业、强创新、强金融、强枢纽、强开放、强治理”六个重点举措，加快建设现代化经济体系，加快融入新发展格局，推进首府治理现代化，加快打造引领全区高质量发展的核心增长极。

这对南宁写字楼市场的发展，会起到一定的促进作用。

2、招商引资

招商引资，企业进驻，将能引领写字楼市场复苏。

就南宁写字楼云集的两大区域——五象新区和青秀区而言，都把招大引强作为提升经济的重中之重，打好招商引资主动战。

如青秀区在“十四五”期间将奋力打造营商环境优势区。把握“三企入桂”契机，力争成为粤港澳大湾区产业转移和科技成果转化的重要承接地。充分利用中国—东盟“两会”平台，扩大面向东盟贸易，提升跨境产业链供应链水平。力争用五年时间，率先在自治区实现营商环境指标与全国先进地区并跑，营商环境综合水平进入全国一流，构建更高水平的开放型城区。

而五象新区也不例外，累计入驻全球最具价值品牌百强10个、世界500强企业35家、中国500强企业28家、金融机构（企业）157家，其中2020年1—11月，新增金融机构（企业）97家，半年时间即实现了新增量较历年总量的翻番。

3、人口增速

戴德梁行分析认为，教育程度的提高也为中国的经济转型提供了人才保障，第三产业的不断发展使写字楼需求不断增加。全国甲级写字楼存量从2010年的1965万平米上升到2020年的6448万平米，年均净吸纳量达到195.7万平方米。

未来，随着中国不断发展的高端制造业和对科研创新的大力扶持，中国写字楼市场的需求将继续保持强劲增长。

根据广西第七次全国人口普查，广西常住人口为50126804人，10年共增加4100175人，增长8.91%，年平均增长率为0.86%。其中，南宁市常住人口数达8741584人，从2010年占全区比重14.48%增长至2020年占全区比重17.44%，提升近3个百分点，人口增速位居全区首位。

南宁庞大的人口基数，将会给写字楼市场带来了更多机会。