回顾过去一年半的时间，在疫情冲击下，实体商业等遭受了重创，“关门潮”使得在包括上海市在内的多个城市中，写字楼、商场等地产行业迎来空置率的高峰期。如今，全国经济稳步复苏，商业地产行业迎来了上扬的局面。

7月8日，戴德梁行公布了在今年上半年，上海写字楼市场、产业地产市场、零售物业市场以及大宗交易市场的现状。

根据戴德梁行提供的数据显示，今年二季度，上海甲级写字楼净吸纳量录得40.04万平方米，环比一季度增长10.2%，而空置率回落至18.8%，较上季度环比下降1.9%。此外，在今年上半年，商业地产的大宗交易市场，累计交易金额达到294亿元，共成交39笔，成交宗数和成交金额分别，较2020年下半年增加了80%和19%。

与此同时，零售物业也在快速回复。根据上海市统计局的数据显示，今年一季度，上海社会消费品零售总额同比增长48.9%，达到了4557亿元。这使得上海优质零售物业市场需求旺盛，众多业态的零售商持续扩张，根据戴德梁行提供的数据显示，今年二季度，零售物业的整体空置率环比下降0.12个百分点，为9.25%，净吸纳量增加至约350平方米。而上海市商业地产中的物流市场及电商租赁市场也在迅速扩张。

对于未来的发展趋势，戴德梁行中国区项目及企业服务主管、董事总经理魏超英，向包括《中国经营报》等在内的媒体坦言：“下半年，上海写字楼市场的供应规模或将超过百万，其中普陀、滨江沿线规模较大，然而，短期市场租金和出租率依然承压。”

写字楼“量升价跌”

随着上海经济的复苏，上海写字楼的需求扩大，当前上海写字楼市场已经逐渐恢复。今年二季度，便新增4个新增甲级写字楼项目，分别为，长宁区城市更新的项目——宝地新华、七宝板块的“七宝传媒谷”、徐汇滨江板块的“芒果广场”，以及浦东后滩板块的“SK大厦”。记者从戴德梁行处了解到，这四个项目合计带来21.71万平方米的新增供应。

在租金方面，今年二季度，整体上，上海甲级写字楼平均租金8.08元/平方米/天，尽管跌幅环比收窄，不过，仍处于下跌的状态。此外，根据戴德梁行提供的数据显示，在上海核心区，租金为9.25元/平方米/月，环比下滑了0.9%，而新兴区在优质项目的推动下整体租金水平环比上扬1.9%，达到6.37元/平方米/月。

魏超英指出，在推进上海全球资产管理中心建设、促进生物医药产业高质量发展、加快建设国际消费中心城市、提升上海国际贸易中心能级规划等利好产业政策推动下，金融、医药、线上贸易、线上消费、线上娱乐、网络平台等行业将成为中坚力量，并向高质量、多元化持续迈进。

记者了解到，今年二季度，在上海的写字楼市场，电子信息科技行业贡献最大，成交面积比重达到25%。其中，电子阅读、电子游戏、IT网络技术、电商平台类行业成交频繁。而此类行业的办公选址方向为，新兴区优质项目及具有产业集聚效应的园区。

此外，今年以来金融市场迎来全新格局。戴德梁行指出，上海商业银行跨境人民币业务中外资银行在数量和市场份额上首次超过中资银行，贝莱德建信理财有限责任公司揭牌，临港新片区即将开展外汇管理高水平开放试点，原油期权挂牌交易，金融新格局带来了金融机构在上海布点新需求。

对于上海当前的营商环境，魏超英评价道：“目前，上海对人才吸引力排名全球第四，中小企业融资环境领先全国城市等利好投资环境，将不断吸引优秀人才及企业进驻。”

降负债高压推进资产交易

在今年上半年，上海商业地产的大宗交易市场整体活跃度提升，共成交38宗交易，总交易金额达到294亿元，且成交宗数和成交金额环比2020年下半年分别增加80%和19%。

在今年上半年，亚洲最大的房地产投资信托基金，领展房地产投资信托基金以32亿收购上海七宝万科广场50%的权益。据悉，该项目位于上海市闵行区七宝镇，零售面积约14.89万平方米。据公告显示，2020年末，该项目的可租用净面积为8.95万平方米，已订立306份租约，占该物业零售面积的可租用净面积约97.8%。在租金收入方面，该物业每月现时收入约为每月3275.26万元，属于万科旗下的优质资产。

事实上，早在2019年，万科就以24.2亿元人民币的总价将上海三林印象城西区购物中心出售给了ARA亚腾资产。而万科接连出售旗下优质项目，此举则被外界认为是为了降负债。

戴德梁行大中华区资本市场部总裁、中国资本市场部主管叶国平指出：“在三道红线和融资收紧的双重政策影响下，开发商与高负债业主将有更大机会与动力以市场预期价格出售其在一线城市持有的优质资产。”

此外，根据戴德梁行提供的数据显示，在2021年上半年，大宗交易市场投资型买家占比由2020年下半年的26%提升至58%，其中，外资买家占比38%，相较2020年上涨约65%，显示了上海的高流动性，以及良好的吸引力。在今年上半年商业地产的大宗交易中，引发关注的交易项目便包括，中泰证券股份有限公司以27.4亿元，收购了上海绿地外滩中心A2 & C2栋写字楼。

与此同时，得益于国家对新基建的支持，数据中心及工业、物流类的物业成交增长明显，例如，凯德以36.6亿收购闵行数据中心，并创下了上海数据中心成交总价新高。叶国平指出：“在新基建背景下，发行REITs将成为项目的可行退出方式，预计可发行REITs的物流地产、数据中心、商务园区及长租公寓将额外受到追捧。”

对于商业地产的资本化，戴德梁行的相关分析认为，出于对市场不确定性及租赁风险的考量，投资者对于投资回报的要求相较2020年有所上升。此外，由于近期投资者活跃程度提升，预计第三季度各类型物业的资本化率预计将保持稳定。

叶国平强调道：“今年下半年， 以TMT企业为代表的新经济自用买家将持续活跃。而在日趋严格的拿地条件下，可散售住宅或公寓类快周转项目将更具优势，预计2021年下半年将重新出现比较多的成交案例。”

优质资产需求旺盛

今年二季度，上海共有5家购物中心开业入市，分别是位于黄浦区的恒基旭辉天地和博荟广场、位于徐汇区的漕河泾印象城、浦东的啦啦宝都等。据悉，落成零售项目推升了上海中高端购物中心的总存量，达到1925万平方米。

此外，一些成熟的中高端购物中心进行业态调整和品牌升级，推动了对上海零售物业的吸纳。奢侈品、餐饮、生活以及汽车体验店零售品牌，已成为最主要的市场需求驱动力。例如，中国服装品牌内外于静安嘉里中心开设其中国首家体验店；国际知名汉堡品牌Five Guys于淮海路巴黎春天开设其中国首店；知名新能源汽车品牌岚图汽车于瑞虹天地月亮湾开设其体验店，以及Loft在静安大悦城开设其店铺。

戴德梁行的数据显示，上海中高端购物中心平均二季度首层租金报价环比上升1.5%至880元每月每平方米。在核心区域，平均首层租金报价环比上升1.4%至1976元/平方米/天。并且，南京西路商圈的平均租金最高，为2532元/平方米/天。徐家汇及南京东路商圈的平均租金则排在其后，分别为2266元/平方米/天，以及2182元/平方米/天。

戴德梁行华东区商业地产部董事魏建历评价道：“目前全市商圈消费集中度加强，重点商圈提质效应显著。”而通过举办“双品网购节暨数字生活节”，“直播电商节”等活动，线上消费热度持续加强。

（戴德梁行华东区商业地产部董事魏建历）

与此同时，在今年二季度，上海地区的第三方物流需求增长显著，电商、快运快递为上海高标仓库市场的主要租户。根据戴德梁行提供的数据显示，上海地区土地供应仍然稀缺，导致上海物流整体市场仍然保持强需求态势。记者了解到，第二季度上海高标库总供应量为875万平方米，平均租金为47.78元/平方米/月，全市平均空置率为8.42%，这一空置率主要来自于金山的新盘入市和奉贤的短期退仓。

戴德梁行中国区产业地产部主管、董事总经理苏智渊预计，到下半年，随着电商节日的进一步启动，全市空置率会逐步降低。其还指出：“环沪地区受上海需求外溢影响，昆山、太仓等地高标仓库市场租赁需求旺盛，这也迫使开发商和投资者进一步向江苏省的县级市扩张。浙江地区，电商、快运快递、社区团购成为高标仓库市场吸纳主力，如浙北嘉兴（嘉善、秀洲）、德清以及浙南温州、台州租赁市场趋旺，宁波地区供应持续紧张。”