四川在线记者 陈碧红

7月27日，由仲量联行主办的“聚势西部：双轮驱动下的产业升格”睿见研讨会在蓉举行， 现场发布了《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》《2021年上半年成都商业及物流地产市场报告》，通过透析产业变革趋势，聚焦中国西部及成都商业地产市场在全新经济格局下的发展机遇。

“中国经济发展聚焦已经从城市本身升格到以头部城市为引擎带动城市群联动发展的新格局。进入‘十四五’，我们将见证成渝城市群、关中平原城市群等城市群的崛起与联动。‘双循环’下，中国经济快速发展，产业迭代速度开始呈现几何级倍数增长。”仲量联行华西大区董事总经理乔裕生分析认为，产业升级换代带给城市的不仅是经济动能的焕新，随之而来的市场红利也将对商业地产市场带来长远影响。

成都Top50榜单6年更新41家企业

“金融+科技”双轮驱动产业升格

自2015年起，仲量联行开始连续每年发布成都甲级办公楼市场企业客户Top50报告，并于2020年首次推出西安和重庆Top50报告。今年，仲量联行首次以区域维度对华西甲级办公楼中的企业客户Top50进行排行统计。

2015年的成都Top50榜单与今年榜单之间的区别有多大？仲量联行华西区交易及商业地产部总监邓耀华介绍说，进入2015年成都Top50榜单的企业中，仅有9家仍保留在2021年榜单中，这意味着历经6年时间，逾80%的上榜企业均为新增企业。

“这一变化源于背后两大变迁。第一，如今的Top50榜单的面积门槛已大幅提升。从2015年的2061平方米到今天的4334平方米，越来越多的企业选择在成都新租或扩租更大面积的优质办公楼。第二，科技互联网企业重要性大幅提升，Top50企业面积占比从7.3%升至35.7%，这意味着科技互联网时代已经到来。”邓耀华说。

榜单的变化，背后反映的更是城市产业的变革。报告显示，金融与科技互联网两大行业占据华西Top50榜单前二，“双轮驱动”西部办公楼市场需求增长。于成都而言，科技互联网产业在蓉发展方兴未艾，成都的三产基因和科技人才则孕育出科技互联网产业的发展热土，游戏、软件研发、后台中心乃主要优势产业。

“甲级办公楼的租户结构印证了成都科技产业的发展趋势，细分领域呈多元发展的良性态势，而多元、均衡的租户组合有助于降低互联网企业办公需求的系统性风险。”

成都办公楼租金疫情后首次上扬

近七成甲级办公楼实现逾80%入驻率

2021年上半年，办公楼市场活跃度整体回暖明显，租金企稳回升。上半年，成都净吸纳量录得13.5万平方米，超2020年全年以及2019年同期水平。

报告显示，以科技互联网为主导的增量需求短期内让成都市场空置率明显降低。2021年上半年，近七成甲级办公楼实现逾80%的入驻率，其中，部分优质办公楼更是率先进入资产价值提升周期。此外，今年上半年，成都科技互联网行业需求高企、办公楼市场租户结构进入加速调整期，全市科技互联网行业实现新租近9万平方米，成为增量需求的首要来源。以科技互联网行业为代表的国家战略新兴产业是未来办公楼市场的核心增量来源，把握好战略方向将为市场注入足够的动能，实现长期可持续增长。

产业更新引致的需求端变化让市场主体重新审视办公产品的迭代问题，办公楼市场的“供给侧变革”迫在眉睫。仲量联行认为，楼宇经济3.0时期的供给侧变革破局之路可从两个方面入手：一是城市发展的“供给侧改革”，即从地理维度进行城市功能疏解，二是突破时间与空间的边界，提质增效。以成都为例，近几年市中心与高新南区板块出现多个闲置零售物业突破业态及功能边界，通过楼宇改造为了办公空间。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉认为，中国西部的办公楼市场正在承接来自全国乃至全球的产业链转移，产业升级换代也将对城市版图与格局的演变带来深远影响。“在城市更新与城市化两条主线下，办公楼市场的‘空间’边界将被不断突破。”