如果说房价反映的是一座城市未来的估值，那么高档写字楼的租金则反映了

一座城市当下的价值。

但有时候， 估值不一定能兑现，当下的价值才有说服力。

数据显示，高档写字楼的租户大多数来源于金融行业、TMT（数字新媒体产业）、专业服务等第高端产业，这些企业一般附加值很高、盈利能力强，承受租金的能力也很强。

所以，高档写字楼的数量、租金可以视为高质量发展的风向标。

近日，仲量联行发布了中国内地多个城市的 二季度甲级写字楼市场情况，本文将通过甲级写字楼的租金、空置率、存量、分布等维度，来看看中国主要城市的楼宇经济。

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甲级写字楼租金排名

以下是仲量联行发布的“2021年第二季度主要城市甲级写字楼租金排名”

从甲级写字楼租金来看，内地主要城市的楼宇经济可以分为三档：

北京一骑绝尘，位列第一档，租金高达332/m²/月，也是唯一一个租金超过300的城市，稳居中国商务第一城。

上海、深圳、广州为第二档；杭州、南京、青岛、武汉等城市处在第三档；西安、成都、苏州、天津、沈阳、重庆、郑州等城市处在第四档。

那么， 这些租金水平在全球城市中处在什么位置呢？

JLL此前还发布了全球主要CBD的租金排名情况：

数据来自JLL

数据显示，位于中国香港的中环，超过纽约中城、北京金融街、伦敦西区，位列全球租金最贵的CBD。

北京金融街的租金水平，仅次于香港中环和纽约中城。除了金融街，北京朝阳CBD的租金水平问鼎全球TOP10。

另外，北京中关村、上海浦东的租金也问鼎全球TOP15，这说明香港、北京、上海的高端产业具有极高的租金承受力。

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甲级写字楼空置率排名

写字楼空置率反映的是一座城市的商务活力，上半年主要城市甲级写字楼空置率排名如下：

注：数据整理自仲量联行，仅供参考

从上图可以看出，广州的空置率有所攀升，从8%升到10%，但仍是主要城市中最低的。

空置率仅次于广州的是北京，为14.2%。

深圳的空置率有所降低，大约从25%降到22%，但仍是一线城市中空置率最高的。不过，与二线城市动辄30%以上的空置率相比，深圳的空置率真的不算高。

主要城市中，空置率最高的是青岛、天津，超过40%，其次是武汉、沈阳、西安，空置率均超过30%。

成都、郑州、杭州的空置率均有所降低，目前适中，不算太高，也不算太低。

从净吸纳量来看，上海遥遥领先，上半年净吸纳量达到73.8万平方米，远超其他城市。其次是深圳47.2万平方米，北京33万平方米，广州28.1万平方米。

可见，论高档写字楼的需求，一线城市还是遥遥领先的。

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甲级写字楼存量排名

甲级写字楼存量可以反映一个城市高档产业的体量，以下是仲量联行统计的全国甲级办公楼重点城市存量排名：

据仲量联行统计，截止2020年末，上海甲级办公楼存量1423万平方米，位列第一档。

北京1018万平方米，深圳975万平方米，位列第二档。

其次是，广州645万平方米，存量与京沪深有较大差距，这也是广州写字楼空置率一直较低的原因之一。

另外，成都401.1万平方米，重庆314万平方米，武汉249万平方米，长沙240万平方米，杭州220万平方米，郑州198万平方米，西安197万平方米，南京185万平方米，苏州174万平方米，天津153万平方米，沈阳133万平方米。

需要注意的是， 上图只统计了甲级写字楼存量，而非所有写字楼的存量。有数据显示 ，北京、上海2020年末的写字楼总存量均在9000万平方米左右，其中甲级写字楼的占比均不到15%。

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京穗需多建写字楼，深圳需多建住宅

总的来说，北京甲级写字楼租金过高，广州甲级写字楼存量太低，这两个城市都需要多建写字楼。

上海写字楼的租金、存量、空置率、吸纳量都控制得很好，在一线城市中表现最优。

深圳写字楼空置率较高，而且住宅短缺，未来需要多建住宅。

二线城市写字楼空置率普遍较高、吸纳量也较低，未来也需要适当降低空置率。

当然，这不是说写字楼的空置率越低越好，而是说空置率需要控制在一定范围内。

空置率过低的话，企业租赁办公楼的选择就太少，而且租金上涨压力太大，抬高城市的营商成本。

空置率过高的话，属于重复建设、浪费宝贵土地资源，而且写字楼运营商赚不到钱，也难以保证写字楼的品质，拉低城市营商环境的档次。