一边是井喷的需求，一边是拼命按住的行情。

当两相叠加，上海楼市，也就再度成为造富的代名词。

于是，你看得见的，这一波前所未有的远古巨牛行情上演得轰轰烈烈。

一定角度上，当下的上海楼市，是绝佳窗口。

但不止于已经接近胶着化的住宅领域，在商办投资领域，伴随着后疫情时代国内经济社会发展的全面复苏，上海办公楼投资也成为了一道亮丽的风景线。

尤其核心区域商办，备受巨头企业的青睐。

市场活跃、内资买家为主

上海办公成“香饽饽”

什么才是当下的财富蓝海，那当然是楼市。

而探究背后，楼市的上升，其本质原因无疑是上海全球卓越城市发展前景的驱动，人流、资源、城市影响力等多因素的大幅度提升，让人们对这座城市无限看好。

所以，楼市，往往也是一座城市发展实力的晴雨表，上海已然艳阳高照，优质城市资产被广泛看好。

而作为经济实力著称的城市，上海的优质资产远远不止住宅。

比如商办楼。

实际上，经历疫情之后的上海商办市场，正处于强势复苏的通道上。

“上海商办市场爆发处在大牛趋势中”一位业内大佬如是说。

数据统计显示，2020年，在大宗交易市场，上海以722亿的总成交占据全国35%的市场份额，继续位列第一。

其中，内资买家占比高达88%，外资买家占比从 2018 年的 61% 降至 2020 年的 12%，降幅显著。以中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿为代表的巨头企业纷纷购买上海核心商办。

注:甲级写字楼租金

数据来源/CAIC数据库

而背后，恰恰说明国内巨头企业投资上海商办的意识觉醒，并且迎头赶上疫情后复苏的窗口期。

同时据统计，2020年，上海商办市场成交客户中，银行、信托、保险、资本类企业已经成为主力买家，再加上内资为主，意味着国内资本开始对上海商办的青睐，这批最懂投资的弄潮儿，已经将目光投向了这里。

不止如此，2021年一季度上海甲级写字楼净吸纳量环比上升29.6%至36.33万平方米，空置率环比下降1.11%至20.74%，其中核心区15.47%，非核心区28.76%。

数据来源/戴德梁行

销售市场方面，一季度上海全市办公销售供应同比上调59%，成交量同比上涨9.2%。2021年上半年上海大宗交易市场共录得38宗成交，共计294亿元，投资型买家占比提升至58%，上海大宗交易市场流动性被看好。

上海金融服务业企业租赁活跃度

（按过去两年租赁面积统计）

数据来源/仲量聨行研究部

也因此，可以说，某种角度上，上海商办资产正在迎来一个新的春天，投资上海商办就是搭车上海高光城市未来。

营商环境优化、产业导入护航

核心办公引领爆发

商办资产成为蓝海，更优质的商办在哪里？

如果从成交统计来看，答案指向核心区商办。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

数据来源/CAIC数据库

数据统计显示，2020年，上海核心商务区甲级写字楼租金每平方米每天人民币 9.14 元，非核心商务区甲级写字楼平均租金每平方米每天人民币 5.78 元。

核心区商办的租金收益远远高于非核心区。

实际上，随着上海卓越全球城市的建设，包含外滩金融集聚带、前滩中央商务、北外滩城市会客厅、苏河湾商务集聚带为代表的核心区商办版图进入关键打造时刻，全球企业总部、科创总部、贸易总部、金融总部纷至沓来。

整个十四五期间，上海提出将进一步优化营商环境、积极培育及引入各类产业，其中历来是商办领头羊的静安区，提出了新增注册企业数的年均增长率目标在30%。

图源第一太平戴维斯研究部

毫无疑问，卓越全球城市的上海以及“四大功能”强化的上海，将是核心区商办成长与建设的稳固基石，核心区商办的投资潜力强劲。

也正是因此，2020年，位于董家渡的绿地外滩中心以及位于前滩中粮成交业绩表现十分出色。2021年，七宝万科广场、绿地外滩中心继续火爆成交。

值得注意的是，整个2021年上半年38宗成交，其中投资型买家占比由2020年下半年的26%提升至58%，投资商办已然掀起了新热潮。

实际上，承接城市核心功能定位的核心商务版图的办公楼，其必然将是未来上海城市发展的主要能量，成为城市的优质财富资产是其应有的底色。

苏河湾新符号、世界500强出品

稀缺商办即将入场

核心区商办，显然是当下上海商办市场投资更具价值的标的。

如果要找当下最具潜力的待入市项目，我们能把目光放在哪里？

毫无疑问，陆家嘴是一个答案，徐汇滨江也是一个答案。

但事实上，考虑投入产出比，我们逻辑才能更清楚。

数据是这样的：

也就是说，上海办公楼平均租金水平最高的区域在静安。

事实上，上海商务的集聚量历来是静安领跑，其不仅有着较高租金回报收益，更有着更庞大的租户数量，投资风险更稳健。

也因此，静安商办是上海商办投资中的一张“稳健牌”。

而作为老牌商务区，以南京西路为代表的原有商务版图眼下几无新增供应，而全新定位为上海滨水商务集聚带的苏河湾正在全面崛起，未来将重点集聚商贸服务、金融服务、科技创新和专业服务等企业总部，成为打响“上海服务”品牌的一块重要版图。

这其中，由中粮集团旗下唯一的地产投资和管理平台­——大悦城控股集团股份有限公司（简称“大悦城控股”）打造的上海大悦中心，便是当下苏河湾商务版图登场的一个“重头戏”。

约200米超高层，担当下一代城市新晋流量，成为又一个“亿元楼”。

钻石地段上的城市新“流量”

提起苏河湾，你必然想到大悦城，魔都爱情地标，成熟商业，十年耕耘，已然是城市当红“流量”。而上海大悦中心，则是紧邻大悦城的稀缺办公楼，未来脚下就是繁华商业配套的大悦城，调性与便利性俱在。

整个项目，脚下就有轨交8号线、12号线，位处地铁上盖。同时，坐落苏州河畔，对望陆家嘴，俯瞰江河交汇，人文风景绝佳；项目距离人民广场直线距离仅约900米，距离南京西路约1.6公里，堪称城市心脏的“黄金三角”。

新一代高端舒适办公作品

作为打造了上海众多高端项目的大悦城控股出品的作品，项目更是大手笔打造，亮点满满。

首先，立面设计以苏州河曲水流动的线条为意向，凸显建筑飘逸灵动的风格特色，项目建筑体量约9.4万方。

上海大悦中心示意图

其次，规划很高的车位配比，多电梯搭载促进高效办公，打造高品质的办公环境。

再次，围绕塔楼周边的商业街，以老上海“花园洋房”为灵感打造，这约2.1万方的商业街，真正将海派文化的精致与摩登融入到建筑理念中。

无疑，静安重磅打造的苏河湾商务集聚带潜力强劲，数据显示，眼下苏河湾集聚了12家跨国地区总部企业，税收超1亿的楼宇达到13幢，而未来还将建成约10栋“超高天际建筑”，实现板块产业的全面升级。

而上海大悦中心，于十四五开局时刻登场，显然是板块内潜力“原始股”的代表，不容错过。