金融街写字楼市场十年来首现负去化，写字楼供应量明年一季度才会明朗

在四年前，某金融街的大厦做竞品调查的时候，各大厦的出租率都是下表所显示的，而且这个出租率基本都是维持了多年的水平。即使疫情影响，根据五大行的报告显示，金融街区域仍然是北京市出租率最高、租金最高的区域。

然而，进入2021年，这种情况在悄然改变。

今天中午本来是去海淀区即将完工的一个顶级写字楼看望一位师弟，师弟也是在金融街就职过10年的。多年后重聚最多的话题还是聊起往事。在一番回忆过去后，接下来是放眼当下，然后就没时间展望未来了。

师弟：金融街的变化很大，出租率和租金最近都降低了。

我：没错，之前我也回去调查了，很多项目都空置了一些面积，但是不多，比如英蓝中心空置6000平米，那也才9%的空置率嘛。

师弟：哥啊，你那是什么时候的事啊。现在比你说的程度深多了，前几天我回去找X姐聚会，我也吃惊了，金融街啥时候这样过啊。

听到此，我也不淡定了，当即决定下午再赴金融街找几个老友更新一下情况。

由于事发突然，只聚齐了五个老友简单沟通了一下。政协礼堂旁边的35号空置接近一万平米。泰康的情况大家都知道，由于疫情的影响，搬家时间一拖再拖，预计2022年一季度搬出。那么武定侯街的泰康和南长安街的泰康都将搬出，预计武定侯街的泰康空置一万平米。长安街南的泰康二万平米。金融街中心3座由于建行的那个机构出走到丽泽金融区，白给保留了，等于也是空置2.4万平方米。老一些的平安大厦如是，明年一季度可能空置一万平米，原因我在之前的文章中已经隐晦说过，央行北那个白楼的一部分就是给某局定制的，另外平安本身也会搬出部分，仅保留少部分营业面积和部分办公。金融家公寓改办公后，也只是零散出租了几个客户，目前4个座都有大面积空置。EXCEL大厦也是明年一季度空置一万平米。区域标杆英蓝国际金融中心空置也是达到5000平米，明年一季度会如何变化还不确定，可能达到2万平米（为什么是可能原因大家心里知道不再赘述）。

按CBRE最新的报告中所述，目前金融街区域租金水平仍然全球排第三，但是这种情况很可能会在明年一季度发生变化。至于变化的幅度，认为仍然不会太大，600元/月/平方米的价格仍然是本区域头排写字楼的红线，只会在上下游走。很多企业的朋友可能会问，空置率加大了为啥不降价，原因我们在之前的文章中已经说明——作为1998年-2004年之间拿地或购买的开发商和业主而言，当年的楼面价何其的低廉，而自从2005年之后租金已经上涨了2-3倍，现在金融工具又越来越多，握着这么优质的资产愁啥啊，空置了就再招租嘛，凭啥降价啊，爷早够了没那么缺钱。看看金融街的这些钉子户们（见下表）吧，有他们在要不了一两年还得租满。

序号

项目名称

上市时间

体量（万M2）

主要客户

成交面积M2

成交时间

备注

1

长安兴融中心

2004

18.8

建设银行(购买59000M2；租赁8400M2）

67400

2005-2007

租售并举

中国银联（购买）

2100

2006

招商银行（租赁）

3300

2007-2009

中国建银投资（购买）

16500

2005

2

远洋大厦

2000

11.7

国家开发银行（购买10000M2；租赁10000M2）

20000

2000-2002

租售并举

中远集团（购买）

15000

2000

3

凯晨广场

2007

19.4

中国进出口银行(租赁）

50000

2008

东座出售、西、中座出租

（出于敏感性只展示小部分）

只有一个项目可能例外，就是EXCEL大厦，EXCEL是家族式的海外投资机构，以往金融街EXCEL在他们家族全球所有项目中是租金收入最高的。如果出现大面积空置，可能不被允许，中国区的负责人可能会降低在家族中的地位。更何况他们家一向是对老外更亲，比如德勤、富兰克林这样的来了就给抄底价都不用费劲谈（可惜即使如此德勤去年底还是去了英蓝）。

在联合办公方面，代表性的金融街控股旗下的金融集的两处空间，其中新月坛空间空置率约60%，金融街中心空间空置约20%。值得注意的是，空置的全是工位，而房间则空置不多，剩余的很少。而中海地产旗下的office zip是几乎满租的，但是租赁策略也是整层而非工位。工位层很少只有一层。

金融街金树中心

金融街国际中心（原洲际酒店）和金融街月坛中心的情况特殊，作为金融街的两个另类，金融街国际中心是乙级楼的品质占据了顶级的位置。金融街月坛中心是顶级楼占了乙级的位置。这两个项目预计还会在红线下游走。

经统计甲级楼平均月接待拜访客户2家，实际成交都在2-5个，这是整个上半年的情况。在大的概念区内（含阜成门、官园桥、复兴门）展望未来，预计金融街可能释放的（我用释放这个词特别准确，充分说明以前的面积供应有多么紧张）面积达到20万平米。当然，根据一些未公布消息，到明年第一季度可能面向市场的也就不到5万平方米了。如此的供应量对于金融街来说是前所未有的，但是对伙伴们也是好事，开发商市场部有的忙了，各大代理也有得忙了，我也更有的忙了。正所谓：旵地金光一念还，玉树琼枝映楼台，峥嵘角力多壮志，不负此身四十年。

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