文 | 克而瑞资管

福州资管研究团队

根据CAIC监测显示，21Q2福州全市无新增供应，市场需求呈增长态势，预计下半年将有5个项目入市，总体量约26.3万m；全市甲写平均租金下行趋势有所放缓，环比下降1.0%至3.06元/㎡/天；空置率13.1%，环比下降4.6%；全市办公销售成交集中于非核心区域，仓山为成交量最高区域。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

| CAIC 市场监测（福州）

市场：二季度福州无新增供应，市场需求呈增长态势，在整体租金下调趋势中，可租面积稳步去化。

租户：房地产、金融、TMT（科技、媒体、通信）行业仍是租赁需求主力，专业服务业增长态势明显，贸易与零售行业租赁表现平稳。

业主：小业主多以调整租金和租期来适应市场变动，二房东多采取降价或者提供定制化装修等服务吸引客户。

板块：二季度仅成交1幅涉办用地，榕宗地2021-27号，位于东区板块，由城建筑+投华筑以8.82亿竞得。

宏观市场

GDP、第三产业同比增速明显

平均租金降幅收窄至1%

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

二季度福州全市甲级写字楼平均租金3.06元/㎡/天，环比下降1.0%，但下行趋势有所放缓；核心区甲级写字楼平均租金为3.66元/㎡/天，非核心商务区甲级写字楼平均租金为1.94元/㎡/天。

核心区甲级写字楼平均租金及环比变化

福州重点甲级写字楼商务区中，只有高新区CBD租金较上季度有所上涨，五四路CBD和金融街CBD均下跌，闽江北租金较则为稳定。

重要子市场甲级写字楼平均租金

数据来源：CAIC数据库

注：取样数据含甲级写字楼项目（五区+闽侯），核心商务区指闽江北、五四路、金融街

租赁市场

二季度空置率环比下降4.6%

非核心区去化表现更佳

全市新增供应、净吸纳量及空置率

注：取样数据含甲、乙级写字楼项目（五区+闽侯）

据 CAIC 资产数据库监测显示，21Q2全市无新增供应，下半年预计还将有5个项目入市，共计总体量约为26.3万m，主要集中在核心区，即金融街CBD（二期）。21Q2全市空置率13.1%，环比下降4.6%。为了加速去化，租金下调，核心区空置率为16.7%，环比下降2.5%。非核心区空置率为9.9%，环比下降6.4%。全市去化最好的商务区为高新区CBD，吸引了大量的科技、互联网企业，主要原因为其区位靠近大学城，具备政策红利和高性价比。

福州2021Q2各子市场租金与空置情况

数据来源：CAIC数据库

注：取样数据含甲、乙级写字楼项目

二季度全市净吸纳量为8.2万㎡，其中，核心区域净吸纳量3.6万㎡，非核心区净吸纳量4.6万㎡，非核心区去化表现更佳；主要原因是随着楼宇品质、管理服务的逐渐升级，非核心区与核心区的甲级写字楼硬件设施、服务相差无几，较多成本敏感型的中小企业在此轮发展期倾向于选择性价比更高的非核心区。

核心区新增供应、净吸纳量及空置率

销售市场

全市办公成交集中于非核心区域量涨价跌

21Q2福州办公无新增供应面积；办公成交面积为2.29万㎡，环比下降51.9%，成交最多的区域为仓山区，成交量最大的项目为世界闽商大厦，二季度共计成交1.35万㎡ ，成交均价为11406元/㎡ 。

2021Q2年五城区+闽侯销售市场

数据来源：CAIC数据库

注：核心区指金融街、闽江北、五四路CBD

本季度全市平均成交价格为13894元/m，环比下降49.6%，主要原因是96.7%的办公成交位于非核心区，拉低了成交均价；其中，核心区成交均价22030元/㎡；非核心区成交均价13620元/㎡，非核心区的成交均价已经连续三个季度下滑。

2019Q1-2021Q2全市销售市场走势

未来供应及展望

上半年，福州办公租赁市场开始改善，空置率降幅明显。下半年福州预计有26.3万m写字楼新增体量入市，主要位于金融街二期。核心区商务区未来竞争持续加剧，短期内，租金将继续承压下行。

随着福州都市圈获批，未来福州的发展空间和城市能级将进一步提升，全市经济稳中向好，市场活力不断提升，企业租赁需求增加，福州办公市场将朝着较好的态势稳健发展。