上海

评分：★★★★☆

针对二季度上海写字楼市场的观点：

二季度需求强势回暖，季内甲级写字楼净吸纳量升至41.1万平方米，为过去三年单季最高。

二季度，全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天人民币7.3元。

 灵活办公空间运营商正不断探索产品多样化，通过增加例如休闲室等设施和健康诊所、技术支持等服务，以在竞争日益激烈的市场中脱颖而出。

上海写字楼市场观察

1. 二季度，上海甲级写字楼市场迎来四个新项目入市，合计为市场增加约25.8万平方米写字楼面积，截至季末，全市甲级写字楼总存量达1,430万平方米。新项目已吸引数家知名企业入驻，涉及金融、制造、信息技术、零售与贸易等行业。

2.二季度，写字楼净吸纳量环比翻一番，录得41.1万平方米，先前被搁置的市场需求于本季度得到充分释放。

3.受益于成交显著回暖，尽管有新项目入市，本季度全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.3个百分点至14.5%。

4.排除新供应因素，大部分商务区空置水平均有不同程度下降。

5.金融企业办公需求依然活跃，在上半年已知租赁成交中占到约三成；传媒及娱乐行业较快增长，带动租赁成交占比自2020年的4%提升至2021年上半年的14%。

定义

核心中央商务区：南京西路，淮海中路，陆家嘴；

核心次级商务区：老黄浦，南黄浦，虹桥，北站，北外滩，竹园，徐家汇；

非核心商务区：除核心市场以外的商务区，包括长风，大虹桥，徐汇滨江，莘庄，真如，五角场，前世博，前滩，后滩，花木等。

市场概述

二季度，上海经济持续回暖。包括ABB集团、百事食品在内的更多跨国公司地区总部和研发中心获证，上海对于外商投资的吸引力持续加强。2021年1-5月，上海实到外资金额同比增长21.5%；同期，规模以上（年营业收入在500-2,000万元以上）服务业企业的营业收入较去年同期增长34.8%。

季内新入市项目包括：位于南京西路板块的锦沧文华广场（前身为锦沧文华大酒店），位于南黄浦板块的恒基旭辉天地，位于徐汇滨江板块的国际传媒港（F1&L1），以及位于后滩板块、办公面积达12.6万平方米的SK大厦。新项目已吸引数家知名企业入驻，包括迪奥承租锦沧文华广场约6,000平方米写字楼，现代汽车承租恒基旭辉天地约6,500平方米，君正集团承租SK大厦约5,000平方米，以及唯众传媒租赁国际传媒港F1栋约2,300平方米。

本季度，上海甲级写字楼需求持续回暖，成交表现优于预期。来自金融、零售、科技和专业服务行业的办公需求保持强劲，季内写字楼净吸纳量约为同期供应量的两倍，这也使得平均空置率进一步下降至14.5%。随着项目出租率改善，业主对未来市场重拾信心，进而上调租金或减少优惠举措，尤其是一些成交热点区域，如零售消费类企业集聚的南京西路板块 [+4.5%]，以及出租率持续向好的东外滩区域 [+2.5%] 等。

近期在线教育行业监管收紧使得一些企业的办公需求受到影响，例如猿辅导缩减办公面积并在二三线城市寻求转租，再如TutorABC（前身为Vipabc）在杨浦某项目退租约15,000平方米。尽管部分科技驱动企业受政策影响暂缓扩张步伐，许多公司仍积极扩张业务，并于办公需求上得到体现，例如字节跳动购入位于新江湾城的尚浦领世项目约19.5万平方米办公楼，此前该公司已在全市合计租赁了十余万平方米写字楼面积。行业集聚、优惠举措、人才资源和市场活力都是吸引这些科技互联网企业入驻的些许因素，类似案例还包括美团和哔哩哔哩在杨浦拿地。

市场吸纳表现较好，二季度全市甲级写字楼租金指数环比上调0.8%，至每平方米每天人民币7.3元。租金上调主要由浦西板块[+2.0%] 带动。按子市场来看，中央商务区、次级商务区和非核心商务区平均租金分别为人民币每平方米每天9.6元、7.2元和5.5元。南京西路仍为全市平均租金最高 [10.3]的商务区，陆家嘴 [9.4] 和淮海中路 [9.2] 板块紧随其后。

市场展望

下半年市场计划还将迎来100万平方米新增供应，其中超过75%将集中于非核心商务区。尽管核心商务区写字楼持续受到青睐，非核心商务区在全市写字楼市场中扮演着愈发重要的角色。

2021年上半年，占比全市存量约30%（到2023年这一比例预计将提升至35%）的非核心商务区贡献了近60%的吸纳量，而这一比例在五年前仅为40%。按细分市场来看，前滩、徐汇滨江和大虹桥板块合计贡献了超60%的吸纳量。

北京

评分：★★★★☆

针对二季度北京零售市场的观点：

二季度，北京商业零售市场有三个新项目集中入市，由于预租良好，使得新购物中心开业即接近满租，因此全市购物中心空置率与上季度几乎持平，而核心商圈由于优越的区位以及良好的品牌招商能力，使得二季度空置率出现显著下降。

北京住宅销售市场观察

1.2021年1-5月，北京市社会消费品零售总额为5,840.5亿元，同比增长23.3%，其中，商品零售和餐饮收入分别为5387.1亿元和453.4亿元，分别同比增长20.5%和69.2% 。

2.2021年二季度，北京零售市场有三个新项目入市，共计带来18.6万平方米的零售面积。分别是位于丽泽区域的丽泽天街，带来9.2万平方米的零售面积；位于通州的北投爱琴海购物公园，带来8.3万平方米的零售面积；以及位于西单的更新场，带来1,1万平方米的零售面积。至此，全市优质购物中心存量升至1,020.9万平方米。

3.本季度全市购物中心空置率为6.9%，环比上升0.1个百分点，同比下降2.8个百分点。

4.全市购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月849.9元，租金指数环比、同比分别上升1.8%、2%。

5.核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,287.6元，租金指数环比、同比分别上升2.6%、2.5%。

6.次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币687.3元，租金指数环比、同比分别下降0.2%、0.6%。

市场动态

2021年1-5月，北京消费市场保持稳定复苏态势，北京市社会消费品零售总额为5840.5亿元，同比增长23.3%，其中，商品零售和餐饮收入分别为5387.1亿元和453.4亿元，分别同比增长20.5%和69.2% 。

2021年二季度，北京零售市场有三个新项目入市，共计带来18.6万平方米的零售面积。位于丽泽商务区的丽泽天街共计有9.2万平方米的零售面积，为现阶段区域内唯一一个大型购物中心，吸引客群优势明显。位于通州的北投爱琴海购物公园，原为京杭广场的商业资产，后由北投集团收购并升级改造、由爱琴海集团进行招商运营，带来8.3万平方米的零售面积。位于核心商圈的西单更新场，由华润置地负责改造升级、华润万象生活负责运营，为商业零售市场带来1.1万平方米的零售面积。至此，全市优质购物中心存量升至1,020.9万平方米。

此外，位于石景山区域的当代商城鼎城店于二季度进行闭店改造，作为北京“一店一策”试点之一，此项目计划调整升级之后于2021年四季度重新投入使用，以更高的运营水平来捕捉2022冬奥会商机。

租金和空置率受五一及端午节假期的刺激，二季度各购物中心客流增长明显，与此同时，北京2021消费季于4月份正式启动，各大购物中心积极开展促销活动，消费热情持续高涨，拉动北京消费市场持续回暖。

二季度，北京购物中心平均空置率为6.9%，环比微升0.1个百分点，同比下降2.8个百分点。其中，受益于业主方积极招商、有效调整品牌组合，核心商圈购物中心空置率环比下降1.8个百分点至3.7%，而次核心商圈购物中心空置率则环比上升1.1个百分点至6.8%。

二季度，全市购物中心首层平均租金为每平方米每月849.9元，租金指数环比、同比分别上升1.8%、2%。核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,287.6元，租金指数环比、同比分别上升2.6%、2.5%。次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币687.3元，租金指数环比、同比分别下降0.2%、0.6%。

市场展望

二季度，北京多部门召开会议，提出建设具有北京特色的国际消费中心城市，其中包括推广数字消费新场景、创建消费环境新高地等十大专项行动，并根据不同商圈的特点将分别建设传统文化消费圈、国际化商圈、以及新型消费圈等多个特色突出的新地标消费场景。

此外，备受瞩目的北京环球度假区即将于下半年开园，作为北京首个世界级别的主题乐园，同时也是目前全球面积最大的环球影城，北京环球度假区将为北京吸引大量客流并形成巨大的消费市场，相关旅游、酒店、商业、餐饮等领域有望持续受益。在多重利好因素的驱动下，预计在2021年下半年北京商业零售市场将迎来多个消费热点、消费热度将持续提升。