2021年，依旧是深圳的规划大年。深圳“十四五”规划、国土空间总体规划（2020-2035年）、2021年重大项目计划等在二季度相继公布，各个规划都是关乎深圳未来十年甚至几十年发展的大事。

在城市进入新的黄金发展期、经济持续稳定恢复的大环境优势下，深圳整体写字楼市场持续向好。写字楼租赁市场在二季度表现不俗：甲级写字楼空置率明显回落，吸纳量再创新高，租金结束了自2019年一季度以来的下跌走势，科技、金融行业表现亮眼。写字楼销售市场在上半年也进入了新的发展阶段：大宗交易中写字楼风头不减，写字楼销售情况呈现回暖态势。

01

“十四五”规划正式发布

高质量发展增强深圳吸引力

近年来，深圳积极参与推动粤港澳大湾区建设，全面启动中国特色社会主义先行示范区建设，加快各项综合改革试点落地实施。今年，站在新起点上，深圳也将踏上新征程。

经济结构优势扩大 重大规划项目抢眼

上半年，深圳GDP总量14324.47亿元，超过广州，占据广东省第一位，从全国来看，仅次于上海、北京。

1-5月（截至发稿，6月份数据仍未公布），深圳全市规模以上工业增加值同比增长12.4%，全市固定资产投资同比增长12.5%，全市社会消费品零售总额3704.42亿元，同比增长28.2%。总体来看，深圳经济运行保持持续稳定恢复态势。

从经济结构面看，深圳高端产业比重加大，增速领先，先进制造业和高技术制造业势头强劲，诸如生物医药等战略性新兴产业增加值占到近4成比重，成为了拉动经济发展的最强马车。随着经济结构的变革，创新型企业的写字楼的需求或将扩展。

2021深圳将继续在重大项目、重大领域寻求突破。5月27日，市发改委正式对外发布《深圳市2021年重大项目计划》，共有536个项目上榜，总投资28264.9亿元。

在众多项目中，一些企业总部建设项目十分抢眼，包括招商银行全球总部大厦、小米国际总部、大疆创新总部基地、字节跳动后海中心等。深圳以总部项目拉动产业，以产业聚集人才和资本，为写字楼市场带来更多样化的租赁需求。

“十四五”规划正式出台 绘就高质量发展蓝图

6月9日，深圳发改委发布《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》（以下简称《规划纲要》）。

《规划纲要》提出：深圳市目标到2035年，成为最具有全球影响力的国际化大都市之一，经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番；推动前海合作区扩区，实施新一轮前海总体发展规划；制定实施深圳都市圈发展规划；深圳作为主阵地推进综合性国家科学中心建设…

深圳正朝向全球影响力的国际化大都市迅猛发展，势必继续发挥写字楼市场价值，带来更多新增的办公需求。

营商政策理念升级 招揽国内外企业扎根深圳

为增强深圳作为全国经济中心的辐射带动作用，深圳在营商政策层面频频升级，本季度有多个利好落地以吸引企业筑巢，其中：6月中旬，深圳正式发布营商环境改革政策4.0，在此前3版方案先后推出500多项改革举措的基础上，打出政策“组合拳”，提出26个领域共计222项改革任务。

据深圳证监局发布的2020年监管年报，截至去年底深圳辖区共有境内上市公司333家;上市公司总市值91183.13亿元，居全国第二位，国家级高新技术企业突破1.85万家。

截至今年6月底，全市累计共有商事主体366.4万户，全市每千人拥有商事主体208.6户，拥有企业131.5户，创业密度继续高居全国大中城市首位，国际国内各类企业继续看好深圳、选择深圳。

当下的深圳，搭乘“双区”的发展东风，依托“十四五“规划为指导，以产业发展、政策等优势快速出圈，持续吸引企业入驻，写字楼存量有望更快去化。

02

空置率回落、租金止跌

科技、金融行业需求亮眼

据戴德梁行数据显示，二季度，深圳甲级写字楼市场共迎来合计16万平方米的新增供应，鉴于此，截至季末，甲级写字楼市场总存量继续扩容至661.07万平方米。

第二季度市场租赁需求得到极大释放，推动净吸纳量大幅上升至33.56万平方米，创2017年二季度以来新高，说明市场的元气正在恢复。

空置率也下降3.27个百分点至22.27%，但仍高于北上广，是一线城市中唯一一个空置率超20%的城市。

二季度甲级写字楼平均租金环比上升0.7%至每月每平方米211.14元，结束了自2019年一季度开启的租金下行走势。

科技、金融作为深圳的支柱产业，依旧保持强劲增长，企业对办公空间的需求不断上升，成为深圳写字楼租赁的关键支撑。

二季度，科技、金融行业租赁需求中占比均为30％。同时，随着经济形势不断向好，很多企业在寻求高品质的办公环境或扩充办公空间方面表现较为积极，因此季内录得多个大面积新租、扩租的案例，譬如：长城基金在福田广电金融中心新租8000平方的办公面积；思谋科技搬迁至南山前海嘉里中心，承租面积约5300平方米；KEEP搬迁至南山中国华润大厦，承租面积约1000平方米。

03

租赁找房热度呈稳定态势

龙岗区找房关注度持续提升

对于一个城市来说，好的楼宇经济不仅仅要看产生了多少经济价值、经济效益，更要看企业是不是看好、愿不愿意来。

据58同城、安居客数据显示，二季度深圳写字楼租赁找房热度保持稳定态势，与一季度相比稳中略涨。写字楼租赁找房热度最高三个区域分别是宝安区、南山区、龙岗区，可见这三个区域的写字楼发展有强劲动力。

近年来，宝安区得益于“双区驱动”利好，加之产业基础雄厚，楼宇经济升温迅速，位列于全市热度第一名，其中西乡、福永、沙井三个商圈的热度位于全市前十位。

为楼宇经济发展再添 “旺火”，6月份宝安出台《宝安区关于支持发展楼宇经济的若干措施（试行）》，鼓励区外总部企业、其他新技术企业落户，最高奖励5000万元。此外，连接宝安中心区数十栋商业楼宇的滨海廊桥即将贯通，各类利好因素叠加，宝安的楼宇经济可望继续走出一波“高翘”行情。

南山区作为“十四五”规划的科技产业创新、高等教育和总部经济集聚区，对于科技企业说，有着强大的吸引力，高居全市租赁找房热度第二名。这其中又属科技园商圈最受欢迎，随着腾讯、阿里、百度、大疆等众多高新企业和总部企业聚集于此，科技园的影响早已超越园区范围，成为深圳高新技术产业的代名词。除科技园之外，前海作为新兴板块，“蝶变”每天都在发生，据戴德梁行数据显示，二季度前海办公物业吸纳量持续高居各片区之首。

龙岗区作为深圳东部中心，是东进战略最重要的区域。近些年来，龙岗的写字楼市场频出亮点，商务人气越来越高，二季度甚至超越福田，晋升全市热度第三名。其中，坂田片区作为深圳创新产业发展的重要区域，保持较强的市场热度。

除了产业发展优势外，坂田的写字楼租金为2.15元/平方米/天，相比福田中心区、南山科技园更低，对承接企业外溢的需求优势明显。值得注意的是，坂田片区内100平方米内的写字楼租赁找房热度最高，可见坂田片区更受中小型企业的青睐。从租赁找房偏好的面积来看，小面积办公物业的找房热度仍然很高，300平以下的物业热度占比为70%。

04

写字楼领跑深圳大宗交易

销售挂牌价居一线城市之首

据世邦魏理仕数据，2021年上半年深圳大宗交易市场热度激增，共录得11宗成交，交易总额共计153.3亿元，创历史新高。险资为主要的买家类型，深圳上半年大宗交易中，险资购买金额占比为43.0%。

写字楼继续引领整个深圳商业物业投资市场，上半年共录得6宗成交，交易总额高达78.9亿元。自用型买家依然成主流，究其背后的原因，除了能为企业自身提供稳定的办公及经营场所，企业更加看重的是深圳的资产价值，长期持有深圳优质写字楼产品是很好的投资机会。

二季度深圳写字楼挂牌价格达到39848元/平方米，在一线城市中排名领先。分区域来看，南山区写字楼挂牌价格高于其他各区，为58236元/平方米，福田区和宝安区分别以41655元/平方米、40047元/平方米的挂牌价格位列第二和第三名。

据深圳中原研究中心数据，2021上半年写字楼销售逐渐恢复增长，一手办公成交面积 22.54万平方米，同比上升 20.03%。宝安区成交面积最大，占全市一手办公成交面积32.7%。

二手办公成交面积 6.02万平方米，同比上升16.75%，福田区为成交主力，成交面积占比 45.37%。

05

市场展望

2021，深圳掀起“数字化”建设热潮，随着国家级工业互联网平台的建设、“5G+千行百业”的应用，将会为深圳产业发展提供新的方向，为写字楼数字化的发展带来新的机遇。

此外，深圳多个大型交通枢纽建设正在提速，1小时都市圈的范围正不断扩大，城市的边界会渐渐模糊。可以预见的是，都市圈不仅仅可以实现交通出行的便捷，也为企业的拓展开拓新的空间。

总体来看，“高供应”“高空置率”仍是深圳写字楼面临的挑战。据戴德梁行预计，2021-2025年全市新供应的甲级写字楼总量约660万平方米，高居一线城市之首。持续高供应使得空置率指标承压态势难以改变。

深圳在《关于进一步加大居住用地供应的若干措施（征求意见稿）》中提出，允许商业用途部分改为居住用途，商品房占比最高可达30%。另外在旧改项目之中，也明确提及，引导旧改项目建住宅，已批规划商业可改成可售的公共住房。“商改住”的实行，对闲置的存量商业和办公用房，无疑是一项利好。

深圳的两支公募REITs（招商蛇口产业园REIT和盐田港REIT）成功发行也为深圳写字楼发展带来了新的想象空间，可以预见未来几年会有更大数量的产品发行上市。对于开发商来说，公募REITs将进一步拓宽融资渠道，减轻资金压力，有助于盘活深圳商业存量资产。