近期财经的热点都在校外教育领域了，今天财视传媒在网易发布了一篇文章，文中提到一个名为“陈怡然-杜克大学”的博主于27日早上发布了一条微博调侃新东方并配有一张截图，此截图也是引发关注的重要导火索。该截图大致内容为新东方在海上开展暑期45天超长时间游轮公海封闭化集训，费用高达219800/人。对此，新东方教育集团董事长俞敏洪在微信朋友圈里怒斥，“你对新东方到底有多恨，才能在这种艰难时刻落井下石？你特么还有一点人性吗？作为北京产业园研究机构，我们对八卦和热点不会追逐，而是要思考这个事件对北京办公楼需求量的影响！

教育培训一直是北京商业办公楼用房大户，教育培训这一新政会大幅度降低对地产的需求量（包括培训教室和行业从业人员办公场地）。比如今天行内得知的知春路的理想大厦内高思教育退租。空置面积1.3万平方米。这只是个开头，按这个趋势，教育行业仅在北京退租办公楼有望达到20万平米！（欢迎伙伴们交流）。

政策影响的不光是K12相关教育培训机构，其他类型教育机构感到恐慌,暂缓投资。就从之前的一个客户XJP-SDF教育集团说吧（出于尊重不体现真名了）。

去年秋天，我们正在给车道沟附近的一个产业园区做前期研策。

当时还在设计期，这个SDF教育的负责人F女士就来了。确定租赁该园区的一个独栋。主做的就是K12教育板块。辅导学生进入新加坡公立小学、中学、初级学院、理工学院及大学。

当时的F女士的租金预算达到7元/日/平方米。经过初期的洽谈，确定租赁图中浅蓝色独栋独院约3000平方米。改造要求是20间独立教室和敞开办公区和校长室、教务室各一间。只需要做好隔断，内部装修他们自行负责。当时约定，等开工证一办理下来，就签署租赁合同，预计在2021年2月底。

时间过得很快，转眼到了就到了过年前，有一天帮老友开车送一位喝多的张哥回家。这位张哥酒量好，坐在车上还很兴奋，聊到我们正在做的这个产业园的时候，张哥马上说到：那你们小心点吧，教育公司之前太过分了，我们马上就要收拾他们了，你看着吧。我对张哥的身份根本不知道，听到这里也是只当酒后的兴奋表达而已。

然而，过年后，针对校外教育行业地震级的政策就颁布了。看到新闻的那一刻，我才明白张哥当时说的是什么。

后来，投资人协商退回了意向金，白白损失了30万的设计费。那几家意向租户也没了联系。今日看到新东方的这个新闻，感触颇深，我又联系了F女士。

我：F女士，打扰了，您公司现在还在选择教室吗？我这里还有其他的几个产业园，也是绿色低密度的，挺适合您的。

F女士：不找了不找了，你没看新闻吗，现在我们还怎么租啊。

我：您公司是对留学新加坡的孩子做留学前培训的，并不是完全属于打击对象吧。

F女士：实话说，我也觉得我们这个和政策不冲突，但是我们还得注册本地化公司呢，注册时候我天然的就会被重点照顾了。而且总部是表示看不懂了，还在庆幸时间点卡得好，要不然真投入了可就后悔了。

我：确实可惜了，您公司上海那个教室怎么样了。

F女士：那不算教室，只是个展厅而已，也不是长租的。本来之前都是在北京上海组织一些路演，然后家长掏费用，把孩子送到新加坡去做入学前培训。但是新加坡的税率很高，家长们花费大，我们公司还赚不到太多，我们能够囊括的家庭就范围小了。所以总部算了总账，把入学前培训放到国内来，这样成本降下来了，家长交的钱也更优惠了，意向的家庭更多，我们反而收入也多了。出于这个目的才选址的。这下好了，我也就回上海代表处那先呆着去了。

电话采访结束后，我感觉情况比之前预料的还严重！从业者和资本恐慌下，教育综合体二房东估计是要大面积破产！

作为地产人我很失望的是那些一直自称对北京市场极度了解的行业专家，截止目前没有一篇像样的分析出来，更没有在几个月前让服务的业主警惕风险！印象中好像只有做代理的世桦嘉润在发布会时候简单聊了几句！

张磊的书《价值》中谈到的——企业要能创造长期的价值，否则一时的抄底是长久不了的。我们行业本质上也是提供空间使用价值的服务业，研究客户的需求变动乃是基本功，可惜这些年市场太好，大家都不在乎了！我们见过太多所谓的资管公司，其实就是运用各种手段，拼资源也好利益交换也好把物业租下来（我印象很深的是年初接洽的那个二房东，“我们就是和XX关系好，他们的项目肯定全归我，你自己去验证吧，我们就是干这个的，别的我们也干不了，赚的就是这差价”，“老板就喜欢3、6、9这几个数字，你们加30万吧，正好凑够XXXX万”）

，然后转手就包给其他人，赚个差价了事。这类所谓的资管公司，有的是当年那个时代认知不够只能赚个差价，有的则是仗着自己还有些资源就要躺平而已，大家吃的都是时代的红利。

当市场剧烈波动的时候，资管公司应对方案如何；当某个行业即将爆发的时候，能否打造适合行业的产品，抢先占商机；当行业要没落的时候，及时的调整租户结构，具备行业洞察力和前瞻性，才是区分好的资管公司与否的标准，而不是一味地去拼园区内的保洁或者是否能提供室内精装修。资产管理公司是时候建立自己的智库了，可别信什么伪专家！