过去40年，制造业，一直是东莞的根基，东莞从“世界工厂”，升级到“东莞制造”，一步步迈向千万人口、万亿GDP城市。

但，这绝不是东莞的终点，东莞，一直在转型升级中。

放眼国内，你会发现，不少制造业城市，都把发展现代服务业，作为转型升级的战略选择，也就是发展CBD。

中国的CBD，经过近40年发展，成为了全球跨国公司、会计、法律、咨询等高水平专业服务业的聚集地，成为所在城市、地区乃至国家的经济引擎。

东莞的身边，就有广州天河CBD和深圳福田CBD两座大山。

广州天河CBD，是中国300米以上摩天大楼密集的地方，也是广州世界500强密集的地方，这里年GDP约达3328亿，占到广州GDP约14%。【来源：商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.6(2020)】

| 广州珠江新城

深圳福田CBD，总部企业数量超400家，汇聚深圳近70%的金融总部，2017年，其GDP就达到约2400亿，约占深圳的11%。【来源：商务中心区蓝皮书:中国商务中心区发展报告No.6(2020)】

| 深圳福田CBD

所以，现在的东莞，迫切需要的，正是一个高品质的CBD，来为制造业体系提供新支撑，来实现再一次的转型升级，来撑起东莞的新门面。

事实上，这样的角色，已经出现了，它就是东莞国际商务区。

历经四代升级，东莞写字楼见证城市发展

东莞国际商务区，是东莞真正意义上的CBD。

它的到来，折射着东莞40年来的产业进化史和写字楼进化史。

东莞第一代写字楼，诞生在80年代初期，那时东莞刚靠“三来一补”起家，多以中小企业为主，产业布局也比较分散，企业对自身的形象要求也不高。

所以，当时企业办公地点多数混杂在工厂中，以满足企业自用为主。

90年代后，东莞加工贸易的产业模式成熟，港台资本大量进入，这些民营企业，逐渐撑起了东莞经济的中坚力量，他们关注自身形象，开始陆续兴建起写字楼。

一直到本世纪初期，东莞第二代写字楼出现，他们集中在东城商业中心区、莞城旧中心等，如中侨大厦、国泰大厦、方中泰丰大厦等。

| 中侨大厦

以现在的目光来看，那时的写字楼，整体档次偏低，加上设备落后，缺乏统一管理运营，周边配套也不完善，所以，整体商务氛围低沉，缺乏商务凝聚力。

2010年，金融危机后，东莞加速产业转升级，布局第三产业，引入大量世界500强企业、跨国公司资本等，这些大企业对写字楼的要求逐步提高。

自那时开始，人们密集地感受到身边高楼拔起，逐渐聚集成商务群；而且，写字楼的硬件配置、配套设施、运营水平，都有质的飞跃，由此，东莞迎来了第三代写字楼。

典型例子，就是南城总部基地和民盈国贸中心；南城总部基地，短短几公里，沿线都是超百米高楼，200米+的有8座；423米民盈国贸中心更是东莞第一高楼。

| 东莞中心区

而从2019年至今，伴随着“湾区城市，品质东莞”建设深入，东莞国际商务区全面提速，它呼应着东莞向湾区出发、提升城市首位度的野心。

显然，对东莞而言，这是一次前所未有的跨越，而在东莞国际商务区身上，我们看到了系统性的“超能力”。

首先，东莞国际商务区的高规格、高定位，发展空间，在东莞来说，是前所未见；放在湾区而言，是屈指可数。

它是东莞目前举全市之力打造的市级总部商务集聚区，打造为“世界智造门户，湾区魅力都心”，它的视野，是看向全球。

仅首次签约的10个项目，意向投资额就达约410亿，来的全都是知名企业，很多企业还把湾区总部设在这里。

| 数据来源：东莞金融工作局

更重要的是，东莞CBD中，约70%为未开发利用地，放眼湾区周边城市，只有东莞在市中心还有如此丰富的土地资源，来承载更多的总部、金融、现代高端服务业。（来源：南方都市报）

| 东莞CBD规划示意图

其二，东莞国际商务区拥有不可复制的区位配套条件。

它位居东莞大道，南临南城总部基地相邻，北接东莞行政文化中心，本身就占据东莞的心脏地带，可享用现成的配套，也能和周边的商务文体片区连片发展。

| 东莞CBD区位规划示意图

同时，这里还是东莞中心城区的交通核心，四轨交会于此，包括东莞2号线、6号线（规划中）、8号线（规划中）、和莞惠城际等，平均约500米半径覆盖一个站点。

这样高密度的轨道布置，已构成“TOD+CBD”双核驱动的发展模式。

TOD模式，也重新定义了东莞国际商务区的区位，使其置身在广深的中心点，虹吸两座一线城市的人才、资金、技术等发展资源。

其三，采用总设计师和综合运营商制度，从规划设计，到建筑开发，再到后期运营，都超越东莞以往水准。

东莞CBD的总设计师，是孟建民院士团队和深圳蕾奥；前期服务和综合运营商，则是华润置地；他们，都是国内首屈一指的造城巨匠。

以华润置地来说，它的实力早已不需多言，深圳湾的成功，举世瞩目。

| 华润置地城市运营代表作 后海中心实景图

而早在2019年，华润置地就与东莞政府签订合作协议，深度参与和引领东莞国际商务区建设，在此延续后海模式。

目前，华润置地将逐步开展一系列项目，如代建13条市政道路和对应的海绵城市、综合管廊、宏图路线性公园、新基河改造、东莞国际商务区中心公园和绿轴方案设计国际咨询.....

这一系列颠覆，真正完成了东莞写字楼第四代的进化，东莞CBD，也为东莞迈向品质城市拉开帷幕。

此刻，新一轮变局，才刚刚开始。

华润再出手，东莞CBD商务新发来了

而就在几天前，东莞国际商务区，又迎来了新的里程碑。

8月11日，华润置地以56亿高总价拿下东莞国际商务区综合地块（编号：2021WR020），地块占面约14万平，总建面超80万平。

这宗巨无霸地块拍出，意味着东莞新第一高楼和华润万象城将真正落地。

| 规划示意图

据此前规划，华润置地将在CBD打造一座约450米地标塔楼，未来将超越如今的湾区第七高楼，约423米的国贸中心。

高楼不止在于高度，它还将代表东莞新的门户与象征，地位相当于上海的明珠塔、广州的“小蛮腰”。

万象城，则是中国头部的商业品牌，创造了深圳罗湖万象城、深圳湾万象城等无数商业传奇，它进驻东莞CBD，同样会带来突破性意义。

现在的东莞，高端商业依然空白，万象城将带来高端的商业配置，并引入至少15家国际一二线品牌，把东莞CBD的商业水准，向一线城市看齐。

另一方面，东莞万象城，也将直接激活东莞商务区人气，凝聚东莞各个镇区的人流和资源，真正落实“强心”战略。

| 深圳万象城实景图

由此，随着各个重点项目落地，整个东莞进入了东莞CBD时区，我们需要做的，是等待东莞CBD的全面质变。

事实上，这样的质变，距离我们并不遥远，就在近期，华润置地在东莞CBD的商务首作，华润置地·润创中心，即将登场。

华润置地·润创中心，正是东莞CBD的商务新发，引领东莞写字楼迈向全新阶段。

从区位来看，华润置地·润创中心位居东莞CBD的地标塔楼旁，汇聚优质资源。

| 东莞国际商务区规划示意图

其东边对望约450米地标塔楼和万象城；南边规划约23公顷中心公园；西北面规划约1公里新基河滨水休闲轴；周边四轨交汇，约300米到西平站，无缝串联穗莞深三城。

更颠覆的是，华润置地·润创中心，还通过一系列东莞CBD打造的互通连廊、地下空间设计，和周边的商务、商业、生态、轨道配套交融，演绎“7天24小时活力商务区”。

这样的模式，又使其区别于东莞以往的写字楼，它并非一个独立而封闭的整体，而是向城市和自然开放的有机建筑，高度完善的微配套，也使人们能一站式完成商务活动。

| 示意图

当然，作为华润置地在东莞CBD的商务首发，华润置地更在此融汇了38年来的商务修为，为东莞写字楼的品质，再拉高一个维度。

其外立面采用Low-E双银钢化玻璃，塑造出靓丽摩登的形象，减少太阳辐射和室外噪音，营造优质的办公环境。

写字楼面积约为59-1660平，标准层高约3.9米，单户实用率约76%，远超一般写字楼50-60%的水准，格局大气，门槛又更低，能满足更多企业的需求。

软件方面，更将搭建华润置地独创的Officeeasy润商务体系，通过创新空间、多元服务、智慧平台三大模块，创新办公智能化服务体系。

“东莞制造”迈向“东莞服务”，他敲响新号角

可以肯定的是，华润置地·润创中心，将乘的东莞CBD的东风，诠释东莞新的写字楼价值样板，开启东莞商务新元年。

更难得的一点是，华润置地·润创中心，将是东莞CBD少数的可售资产。

未来，东莞CBD首开区域的商办体量将供应超216万平，但大多数写字楼都用来建设企业总部，也就是作为企业自持物业，而可售部分很少。

这意味着，普通人可以入手的CBD资产，其实很少。

而华润置地·润创中心，正是这少数机会中，出类拔萃的一个，它将重新定义东莞写字楼的价值。

东莞，已经进入了后调控时代，寄望投资住宅来短期套利的时代，已一去不复返；现在的优质资产，必须要捆绑住城市稀缺资源，能跟随东莞一起成长。

华润置地·润创中心，就是东莞CBD的商务代表之一。

未来，它将吸纳更多高端企业和创新人才，助推东莞CBD崛起，成为城市的经济命脉与税收支撑之一。

反过来说，随着东莞CBD的壮大，还会激发出庞大的办公需求，以华润置地·润创中心为代表的CBD写字楼，将成为高回报、高稳定、更持续的产品。

放眼世界，类似的案例，数不胜数。

据仲量联行数据，全球最能赚钱的写字楼榜单，第一和第二名都位于CBD，前20名中，北京CBD、上海浦东、上海浦西、伦敦金融城等CBD也强势上榜。

道理很简单，CBD写字楼的价值，是城市发展价值的直观反映，越是在大城市或快速发展的城市中，CBD写字楼的保值增值能力就越强。

看回今天的东莞，一个新的起点，已经展现在众人眼前，东莞CBD的成长，标志着东莞从“东莞制造”迈向“东莞服务”。

而作为东莞CBD商务新发，华润置地·润创中心，将是敲响号角的人。

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