1. 办公楼微整——场景丰富化的小成本升级

对于核心区位、盈利尚可的办公楼，升级现有建筑从而与当前市场领先的建筑资产竞争。从某种程度而言，这对于开发商或者投资者是一种最小成本的回应。

比如，运营者可以尽可能的实现多场景的融合，让写字楼成为一站式消费场景，引入健身房、私人影院、餐饮与零售配套等业态，既丰富了生活功能，也为业主带来了额外收益。

此外，改造过程中，应尽量适当预留灵活办公空间。据仲量联行预计，到2030年，灵活办公空间在办公空间总面积中的占比将从目前的5%快速攀升至25%。趋势之下，写字楼在升级改造中可以预留出更多方便重新布置的灵活办公空间，以及更多举办活动和会议的场地，方便未来可随意改变用途。

同时，管理系统的绿色智能化系统已经必不可免，疫情让人们更关注绿色健康，所以，业主需要从硬件上尽可能多的传递绿色健康的办公理念。比如在入口安装体温测量系统和无接触门禁系统，紫外线消杀，可巡检、消毒和清洁的机器人；安装传感器，提供实时测量数据以及显示室内空气质量、能源消耗情况和可回收情况等。

在智能化应用上，可以安装面部识别系统，方便员工进出，并升级智能系统，提前预订储物柜、淋浴设施、健身空间和工位等的应用程序。

对于位置极为优越的办公楼，最小成本的升级可以在地理位置的红利映射之下，快速拉动资产的收益回升。

2. 办公楼换脸——改造为教育综合体/酒店

并非所有的办公楼都拥有位置的优势，而且即便是在核心区，高聚集效应对于老旧写字楼的竞争也并不友好。以日本东京为例，一步一楼的高密集已经让不少老旧写字楼不得不面对被淘汰的下场。

一些有先见之明的中小写字楼，早在几年前就开始将写字楼的办公用途改为其他用途，数据统计，东京提出写字楼用途变更的公司在2011年以来的5年比2006-2010年的5年间多40%。概括来讲，这些办公变更的种类主要集中在以下两种：

日本一家专门做翻新的不动产公司购入了一栋位于东京中央商务区的办公楼，将其改建为一座托管园。 这栋办公楼共4层，有28年的历史，相对其他办公楼，竞争力不强，经营较为惨淡。 由于商务核心区周边公寓增多但托管园较少，为了满足这一需求提高收益，这家不动产公司将其改建为托管园，目前运营良好。

在东京，有近乎20%的办公楼被申请改建为教育用途，包括学校、教育培训等，相对于其他用途，教室、培训室的布局更接近于办公楼原有空间设计，因此改造成本相对低廉。更为重要的是，教育在家庭消费中的比重正在日益提升，市场需求空间潜力大。

尤其是在国内，我国新中产人群在教育上的支出比例已高达52%，成为仅次于日常开销(71.2%)和房租房贷(53.9%)的第三大日常支出。所以，我国老旧办公楼向教育型物业的转型无疑更具价值。

2019年，万科率先了落地了首座教育综合体，其建筑前身正是原宁波日报报业集团大楼。项目占地面积约4.5万㎡，建筑面积约4.73万㎡，位于三江口，面朝宁波成熟商圈天一广场，地处城市级公共交通和道路交通枢纽。

项目命名为芝士公园，以教育为核心，建设形成教育培训、教育产业孵化+配套教育办公、国际公寓、以及教育配套商业等业态联动的教育综合体。

在前广场，万科斥资1300多万打造了“趣重力”免费室外广场。

项目的IP芝士猫被打造成为了广场游乐园的空间组成部分。一个由钢管和钢网构成的棱角分明的块和面结合的大型构筑物，有着猫咪的三角形尖尖耳朵以及大只大眼睛，两只大眼睛刚好形成了滑梯下滑的出口和绳索攀爬的入口——它本身就是一个游乐场。

重力塔、重力拉索、体重吊环等多种与重力相关的力学游戏器械，让孩子们体验失重、超重、离心力、向心力、自由落体、能量转换，摩擦力等各种力学知识的存在。

项目还借用原桥头公园里保留下来的水景，延展出了各种各样的水重力游戏，水压游戏、戏水阀门、压力水盘、宇宙水环、重力水玩等等，让孩子们在玩中对水有了更多的认识，也对水重力有了更多的体验。

总体来说，“芝士公园”以“教育”为核心，其共生的餐饮、居住、购物等元素，紧紧围绕“教育”形成一个商业生态体，消费群体明晰而细分。

教育理念的变迁、城市发展的趋势，都为以“芝士公园”为代表的教育综合体提供了复制的可能性，在鸡娃教育成风的当下，教育综合体或将成为我国老旧写字楼改造的一个主力方向。

在日本，办公楼第二大改造的方向就是改建为旅馆或酒店。尤其是在东京和大阪为代表的旅游城市，在疫情之前，面对游客的激增，酒店供不应求的现状让日本投资者想出了一个新招：把办公用楼改造成酒店。

闲置的办公用楼迅速转手，迅速转化为酒店开业，这样的状况正在日本各地涌现，以至诞生出了一个新的业界术语：Conversion hotel（转换型酒店）。

「Domyinn 后乐园」就是一家办公楼在改造的酒店，位于距离东京巨蛋只需要步行5分钟的主干道沿线上。这一地区因为棒球比赛和演唱会等活动，住宿需求一直很大，而这栋酒店原本是株式会社日本土地建设公司的总部办公楼。

原本的办公用楼基本能满足酒店的采光需求，楼内被规划为117间胶囊型客室和42间独立的高级房间，满足不同阶层的住宿需求。而原本是作为大型会议室的地下一楼，则被改造成大约100平方米的大浴场，附加了桑拿，也是在新型酒店中难得一见的构造。

在人气观光地金泽的「First Cabin金泽百万石通」，是将一间建筑历史超过31年的银行办公楼进行了改造。改造后的酒店，拥有165间高级胶囊室，并考虑到家庭入住需求，又设置了10间最多能容纳10个人的高级单间，银行金库的大门被保留在大堂，成为不少游客的网红打卡地。

在《华尔街日报》的相关报道中提到，包括高盛、仲量联行、Fortress Investment Group 和 Pacifica Capital 在内的多家机构都对办公楼改建酒店的这种模式很感兴趣。

尤其在挂靠上万豪、希尔顿等酒店集团的子品牌后，这样的客房起价可以略微提升至 150 美元一晚（人民币 1000 元左右），还算是中国和东南亚国家游客可以接受的水平。Pacifica Capital 的负责人 Seth Sulkin 曾表示：" 在很多地方，土地拿来做酒店可比做办公楼赚钱多了。"

当然，在疫情后期，写字楼市场和酒店市场都不景气，但如果国内旅游业能够迅速恢复，那么在核心城市或者是旅游业比较发达的城市，老旧写字楼改建为旅馆或者酒店会是一个不错的选择。

3. 购物中心功能完善——新业态与社区生态的构建

对于收益尚可的购物中心，业主正在尝试改变租户组合，融入更多的餐饮服务、体验式零售和医药零售业态，甚至增设联合办公区域、幼儿园以及其它教育培训设施。这些设施的种类多元，在一定程度上相辅相成，提升了购物中心的整体体验，增加人流量。此外，一些购物中心运营者自己也在成为“零售商”，并与租户在市场营销、促销、服务及运营方案等方面更深入地合作。

4. 购物中心结构调整——改建为公寓/办公场所

对于那些在疫情前就已经经营状况很差的购物中心，疫情无情的加速了其恶化情况。

在美国，疫情下的许多商店无法支付租金，包括JC Penney和尼曼·马库斯（Neiman Marcus）在内的知名百货公司，都已申请破产保护，各种大型品牌GAP、维密Victoria's Secret、星巴克（Starbucks）等大型品牌，也大规模关闭门市。

有数据预测，在未来三至五年内，全美约有四分之一的商场将会消失，最终结果是50%商场消失。所以，一些购物中心的业主不得不开始着手让物业“重生”，有些变身为公寓，有些则成为了新办公场所。

美国西雅图，拥有超过四十年历史的购物中心Alderwood Mall，正尝试转型作公寓。

这个商场原本是当地最大的商业用地，自1979年开始营业以来，吸引许多知名零售品牌包括梅西百货（Macy's），及全美最大连锁百货商店杰西潘尼（JC Penney）进驻，成为支撑商场营运的核心租户，为购物中心提供稳定的租金收入和客源。

如今，商场希望保留部分零售空间，同时改装成拥有300间公寓的住宅，改建工程预计在2022年完成。

项目所在地，距离西雅图巿中心仅26公里，被视作睡城（commuter town），许多人在巿内工作，日常跨城返工。

作为微软、亚马逊、波音等大公司的总部所在地，西雅图一直面对住房不足的问题，上班族可负担的住宅不多。新建的轻轨延伸线，预计于2024年开通，方便通勤。因此，这些空置出来的商用空间，有望解决西雅图上班族的住房问题。

将购物中心变成公寓最著名的例子要数美国的 The Arcade了。2008年，由于受到线上购物的冲击和 2008 年经济危机的影响， 建于 1828 年、作为美国第一家封闭的室内购物中心的The Arcade被迫停止营业，还被列为"纽约十大最濒危资产”。

经过美国建筑事务所 Northeast Collaborative Architects （NCA）的"妙手"，The Arcade 实现了回春，被改造成同时容纳公寓和零售的空间：一楼是小型商铺，二三楼则有 48 间配置齐全的微型公寓。整个工程耗资700万美元。

根据官方网站的介绍，该建筑内部采用双悬挂式窗户进行现代化改造以增加亮度，单卧室单位面积从22到45平米不等，设有全套浴室，内置床位，休息区，储藏室以及配有冰箱，水槽，洗碗机和微波炉的厨房。

当居民需要更多空间时，他们可以利用游戏室，电视室和门廊。该商场还有其他常见的设施，包括现场洗衣房，自行车存放处，锁定的地下室存储单元以及街对面的停车库。

改造大获成功，获得行业一致好评，该项目获得了2013年美国历史保护设计奖、2014年国家保护荣誉奖、2014年卓越智能成长项目智能成长奖等多项大奖。

因为地理位置的优越和公寓的舒适，该公寓推出时出现了“一屋难求”的局面，当时的租金价格高达550美元每个月。

除了变更为公寓，在一些办公需求旺盛的区域，购物中心也在向办公空间转变，洛杉矶的Westside Pavilion购物中心，就将变成Google的办公室。

该项目是在原购物中心逐渐衰落后，Hudson Pacific Properties和Macerich宣布成立合资企业，于2018年3月重新开发西区地块。当时Nordstrom和Macy分别重新安置和关闭他们的商店，这些主力租户离开后，Hudson Pacific购买了Macerich 75％的股权，并提出了将房产转换为办公空间的计划。

Hudson Pacific Properties和Macerich在2019年1月8日宣布，Google，Inc.已经租赁了整个584,000平方英尺的办公园区，该园区名为One Westside。这项为期14年的租约将于2022年完成建设和租户改善后开始。

该项目由Gensler设计，将标志性购物中心的高天花板和多层中庭fjtb了重新设计，营造出明亮的室内空间。三层结构的楼板面积高达150,000平方英尺，通过折叠玻璃墙可通向大型户外平台。计划还要求设有带花园露台的屋顶休闲平台。之前已宣布项目费用在4.25亿美元至4.75亿美元之间。

5. 酒店运营升级——业务模式优化与跨界

在日本，疫情之下，很多空置的房间被临时改成办公室出租，新大谷·博多酒店在2月26日到5月的限定期间内，就把部分客房的床铺撤去，改为可作为办公室使用的单间，并将其用于远程办公等用途。

该办公用客房是由7个双人间(每间有26.5平方米)改装而成，为了防止新冠病毒传播，该房间还由专业公司进行了抗菌涂层处理。房间配备了工作用的带有网络摄像头的电视显示屏、工作椅和台灯。另外，酒店还可以出租打印机和大型液晶显示器等。

该房间的使用时间为上午9点～下午6点，每天的费用为6000日元(包含税和服务费)。

除了“宅度假”或“远程办公理想场所”等营销定位外，不少酒店开始借助其大厨的高超厨艺开展高端外卖业务，开创快闪就餐服务，并为顾客提供诸如烹饪班等多元化的体验。

此外，很多酒店开始关注细分客群，推出针对某一消费群体的定制酒店及房间。

在我国电竞行业崛起的背景下，不少酒店就开始针对游戏玩家推出“电竞房”，如腾讯与香格里拉集团联合推出游戏电竞主题房，同程艺龙宣布投资数千万元给爱电竞酒店等。

在大市场下聚焦细分市场，标志着酒店行业开始走向精细化运营的新阶段。

The Student Hotel（简称TSH）是荷兰2012年以来活跃于酒店业的一家充满活力的年轻初创企业，这家也是它在佛罗伦萨的第一家酒店。虽说是酒店，但它却是重点为年轻的大学生设计。

佛罗伦萨学生酒店所崇尚的是混合居住模式，各行各业的人都会在这找到自己的归属感，当然最重要的还是关于学生们的一些设施，自由休闲区，以及阅读区和钢琴区之类的，从入门处就能看出来它的年轻化的特点，到处鲜艳的颜色更是抓人眼球。

人们可以选择在自己的房间内休息，也可以选择在自己喜欢的地方休闲娱乐，这里就好像是一个活动中心一样，非常平民化的感觉，在里面办公也是很舒适的事情，如果是出差来到这，选择这来居住绝对是不会错的选择。

还有会议室和地下公共空间以及健身房等能够容纳很多人的活动场所，更适合团队一起出来玩，酒店各种的设计元素，在吸引大学生的同时，也会吸引很多追求安静和舒适感的人们。

虽然酒店整体设计的颜色跳跃很大，但是毫无违和感，各个功能区都有自己专属的颜色表达，或浓烈或淡雅，并不会让人觉得很乱，相反觉得超级有活力和生机，非常符合年轻消费者的审美视角。

卧室也很有特色，各种设施一应俱全的同时，有的房间还可以延伸到室外，让人觉得心情十分的舒畅，虽然每个房间的空间并不是很大，但是足够一到两个人休息，相比传统的商务气息浓厚的那种来说，这种灵活性高一些的住宿设施无疑更受年轻人欢迎。

6. 酒店用途重塑——改造为长租公寓

在极端情况下，若酒店未来的盈利仍低于利益相关方的预期，可考虑将业绩不佳的物业设施转变为长租公寓、服务式公寓、学生公寓乃至医疗设施，从而增加利润。

比如在疫情的影响下，东京灯塔公寓 / YSLA architects就是由酒店改造而来。该项目位于东京新宿附近，共九层，起初被设计成酒店，但由于新冠对旅游业的影响，现已用作公寓楼。

酒店位于早稻田大街的十字路口，一层改造成居民公共办公空间，顺应了当下形势。

一层的公共办公空间

公寓室内空间开放，围绕土间展开。土间是传统日本住宅中的日常入口空间，也是家庭成员交往的中心，客人可以穿鞋聚集在此。

土间四周的地面升起，升起的平台可以根据需求灵活使用。该空间不摆放鞋子，可以根据客人数量在晚间铺设床垫。土间与升起的区域之间用轻质隔墙、木制卷帘和帷幔隔开。

该项目的布局赋予空间极大的灵活性，具备新冠需要的通风条件，使公寓改造成为可能。建筑师起初将该项目设计成酒店，注重室内外空间，在每层楼的房间设置两个阳台。该项目改造成公寓后，其中一个阳台用于休闲，另一个用于后勤。阳台空间在新冠期间更具价值。

在美国，位于布鲁克林高地中心地带的百年酒店Standish Arms也已经被改造成独特的豪华公寓The Standish。

Standish Arms酒店成立于1903年，由布鲁克林建筑师Frank S. Lowe设计，一个多世纪以来，这家传统的酒店保留了纽约世纪之交的经典和优雅。

后来，该酒店被纽约设计事务所兼开发商DDG和Westbrook Partners买下并重新设计，改造成拥有31套豪华艺术公寓的住宅楼。

作为这个街区最高的公寓楼，其售价从一室户130万美金（¥880万）到五室户的1350万美金（¥9100万）不等，打破了布鲁克林高地地区最贵的公寓记录。

在酒店的改造过程中，设计师保留了布鲁克林高地独特的凸窗，只是将墙壁加以修饰配上深色的窗帘，为室内设计增添了温暖与格调。

改造前后

公寓大堂空间功能的区分采用标志性的黑色柱子，代替了不同形式的隔断或门整体空间显得更加宽敞。

公寓多以两室结构为主，使用经典材料如黄铜、木材和大理石构建温暖又中性的设计框架。

此外，公寓楼的设施还将包括私人屋顶、健身中心、儿童游戏室和存储柜。

事实证明，这场为期不短的新冠疫情已然改变了用户期待和市场格局，在即将到来的市场更迭之际，现在正是对老旧建筑进行改造提升的好时机，以全新的视角重新审视空间的使用和配置，资产价值将有望得到充分释放与提升。