商业市场

深圳

01

一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐跌

7月，一手商业物业均价为56,780元/㎡，环比下跌10.1%。近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易，投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道，舒适度大幅提升，居住属性增强，核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

7月份成交面积65,187平方米，环比下挫32.7%。

商务公寓主力成交在宝安，成交面积为1.89万平方米；其次为福田区，成交面积为0.99万平方米。

宝安区福永会展湾•水岸以71套/4,749平方米的成交面积，蝉联全市成交量冠军。福田区的深圳中心•天元以5.47亿元（均价122,503元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交金额榜首。

其他引人瞩目的楼盘还包括中熙珑湾（97套）、深国际万科悦城（90套）、汇邦·名都花园（88套）、世茂深港国际中心（74套）等。

商业营业用房方面，龙岗区龙城的恒明ONE以2,047平方米的成交面积，名列全市成交量冠军。宝安中心区海府生态大厦以1.75亿元（均价149,599/㎡）的成交金额，脱颖而出摘得成交金额的桂冠。

其他热销楼盘还包括万科珑城原点（854平方米，均价45,072元/㎡）、宝德云谷大厦（774平方米，均价52,708元/㎡）、润樾山花园（444平方米，均价49,682元/㎡）等。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

7月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为225.9万平方米，环比上升1.3%，库存压力依然较大。随着疫情逐步缓解，商业物业销售良好，库存去化周期为28.8个月，总体呈趋势性上升形态。

根据深圳《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。此举有利于降低商业营业用房库存压力，增加住宅供应量。

02

存量商业物业市场

存量商业物业市场：租金、空置率略有回升

7月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积27,731平方米（仅为一手成交量的43%），环比上升63.4%。

深圳消费市场快速恢复，第二季度主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金766元/㎡·月，喜提三连涨。空置率为6.2%，环比上升0.1个百分点。零售市场渡过至暗时期，各大购物中心客流和销售额呈现转好趋势，提振平均租金继续反弹。

上半年，深圳商品零售、餐饮消费市场持续回暖，全市实现社会消费品零售总额4,485亿元，同比增长23.2%。一季度，餐饮收入同比增长59.1%，商品零售同比增长37.3%。一季度网上消费持续活跃，线上零售平台实现商品零售额同比增长96.3%，明显高于商品零售同比增速。国内零售业正在经历一场大变革，互联网技术使消费者逐渐掌握消费市场的主动权，不利于传统线下零售物业租售的长远表现。

下半年，龙华超级综合体壹方天地（ 60万平方米）及龙岗平湖华南城万达广场（ 30.5万平方米）将相继入市，线上零售叠加新兴市场项目的竞争，预计下半年核心商圈平均租金、整体空置率将保持在低位。

办公市场

深圳

01

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价量齐跌

7月新建写字楼成交均价46,050元/㎡，环比下跌15.0%。市场成交12,742平方米，环比暴跌80.6%。

龙华区观澜乐创荟大厦月以5,707平方米的成交面积，名列全市成交量第一。

南山区后海恒裕深圳湾以23,204万元（均价133,057元/㎡）的成交总额，问鼎全市成交金额榜首。

其他热销楼盘还包括恒大时尚慧谷（4,853平方米，均价26,483元/㎡）、万科星城（2,578平方米，均价29,789元/㎡）、合景同创广场（2,076平方米，均价45,852元/㎡）、海谷科技大厦（ 1,776平方米，均价36,429元/㎡）等。

7月份，深圳新建写字楼可售面积高达145.8万平方米，库存量本月略升2.8%。

新建写字楼销售欠佳，库存去化周期高达46.1个月，本指标显示写字楼市场库存压力巨大。

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存量写字楼市场

存量写字楼市场：租金止跌，空置率连续回落

本月深圳存量写字楼销售成交12,900平方米，环比上升19.0%，相对于超过800万平方米存量市场而言，买卖寥落市场躺平，写字楼交易以租赁经营为主。

第二季度，深圳甲级写字楼租赁市场愈发活跃，租金止跌，平均租金保持在200元/㎡·月，静态租赁回报率为2.9%。

深圳基本走出疫情的阴霾，经济稳步恢复，地区经济指标全面向好。TMT、金融、专业服务等行业租户需求稳定增长，供应量与吸纳量基本平衡，招商压力略有缓解。

但深圳商业性办公用地供应过剩，写字楼供应持续井喷，可以满足未来十年的需求，空置率及租金跌幅位居四大一线城市之首。下半年即将开启新一轮波澜壮阔的供应高峰，“供过于求”问题再次激化，“以价换量”仍将是未来两年租赁市场的主旋律。

第二季度甲级写字楼供应入市放缓，平均空置率为22.3%，环比下降1.5个百分点，连续两个季度明显回落。其中，福田中心区、后海商务区市况相对较好，空置率在15%以下，而前海、笋岗、深圳北、华强北、宝安中心区、留仙洞商务区招租压力山大，写字楼空置率约25%。

深圳写字楼存量居大湾区城市之首，预计2021年有15个项目合计140万平方米扎堆入市，2022、2023年供应量更是高达500万平方米，将长期处于供过于求状态。

预计2021年整体租金稳中略降，空置率高位徘徊。中长期看，随着粤港澳大湾区概念及先行示范合作区政策的落实，深圳六大总部基地逐步成形，供应高峰期过后写字楼供需才会出现逆转。