今天为大家分享一篇由华策研究院调研统计的《海口国兴大道商办市场调研报告》以供置业参考

西海岸发展主题定义

基于对海口城市规划和海南国际自由贸易港的发展阶段，海口市西海岸自海口市政府迁址西海岸开始，海南国际会展中心、五源河国际体育中心、海口新海港、全球最大免税店、五源河湿地公园等等海南国际级城市配套建设落户西海岸，并持续升级建设，落地明星演唱会、首届国际消费者博览会等大型展览与活动，2020年6月1日，《海南自由贸易港建设总体方案》发布，海南自由贸易港建设进入全面实施阶段，更为西海岸未来发展注入强大动力，也奠定了西海岸目前海口市独特的发展地位。

同时，海口市城际轻轨通车、海秀快速干道升级，打通了西海岸与老城区、江东新区与江东空港区的交通距离，为东西联动发展提供极大保障。西海岸依托起步早、规划新、配套重、发展快的特点，成为国际自贸港发展强大的先锋区域。

百亿配套，千亿口岸

海口西海岸北邻琼州海峡，东起秀英港，西至盈滨半岛，区域拥有假日海滩、西秀海滩、五源河湿地公园、国际会展中心、五源河体育馆、西海岸高尔夫球会、美视五月花高尔夫球场、粤海铁路海口火车站、粤海铁路海口港以及多家五星级度假酒店，经过十年发展，海口市西海岸已经成为海口市旅游度假、品质居住区、国际免税、交通枢纽、休闲购物等多功能于一体的新中心，依托区域配套与新海港未来千亿级吞吐量，西海岸正日益成为海南自由贸易港发展的重要引擎。

城市副中心

2007年，海口市政府正式迁址西海岸，西海岸开发序曲正式拉开帷幕。2011年06月，海南国际会展中心建成投入使用，2015年12月，海口新海港正式开港运行；2016年5月17日《海口市城市总体规划(2011年-2020年)》获国务院批复，海口发展形成“东进、南优、西扩、北拓、中强”新格局。西海岸地位再次突出；2018年，五源河文体中心一期投入使用；2020年09月，海南国际会展中心二期投入使用；2021年05月，首届中国国际消费品博览会在西海岸成功举办，国际级市政配套纷纷落地西海岸，城市配套逐步成熟。

临港经济生态圈

随着海南国际自贸港2025年将封关运作倒计时，海南口岸价值将进一步凸显，海口港作为目前海南唯一面向内地港口，是海南进出岛的重要交通枢纽，并作为海南的重点贸易门户，承载着未来海南自贸港贸易的重要节点。

西海岸临港经济圈规划用地1124.1公顷，其中居住用地(含商住混合用地)65.63公顷，公共管理与公共服务设施用地13.97公顷，服务业设施用地159.17公顷，道路与交通设施用地212.54公顷，市政公用设施用地18.65公顷，绿地与广场用地166.67公顷，公共类预留用地25.84公顷。

新区南片区（北部）

• 主要承载功能：总部经济、智慧医疗、互联网创新创业 。

• 区域范围：东起长滨路，南至海秀路，西至规划长阳路，北至长滨五街。

• 面积: 417.4 公顷（6260.6 亩）；商务商业办公类用地26公顷。

• 定位：城市副中心与片区公共服务中心。

新区南片区（南部）

• 主要承载功能：特色娱乐休闲、教育培训产业。

• 面积: 392.6 公顷，经营性建筑面积 619.7万㎡。

• 定位：依托“长影 100”项目， 打造影视文化主题乐园；提供专业人才培训、为国际服务配套奠定基础， 是海南自贸港现代服务业主导产业。经营性商业商务用地78.1公顷。

01 复兴城国际数字港

• 项目定位：全业态产城综合体

• 项目总规划：打造产城融合、智能互联、国际智慧园区，规划总部办公、创新创业空间、Shopping mall、国际精英住宅区、星级酒店、产业研发基地。

• 总占地面积171200㎡，总建筑面积约900000㎡，其中：住宅141500㎡，规划办公面积353550㎡，商业规划57120㎡，酒店28600㎡（在建工程）。

【商办】地块五定位：互联网全球企业发展中心，总建筑面积19.3万㎡，定位：

（1）集中打造互联网龙头总部办公、研发基地、创新空间；

（2）打造自贸港网红直播基地、短视频孵化平台。

办公产品：建面120-2300 ㎡甲级办公，43-173 ㎡创业办公。

02 鲁能中心

• 开发商：海南英大房地产开发有限公司。

• 物业公司：海南鲁能物业服务有限公司。

• 建筑指标：建筑面积69728㎡，楼栋总数：2栋。

• 项目定位：海南自贸港绿色办公综合体。

• 产品信息：

• 写字楼：1栋写字楼，总高17层，标准层面积205-1603㎡，层高4米；4部电梯（含1部货梯）；共450个车位。

• 销售信息：目前只租不售，租赁价格为110-160元/㎡；入住率约为15%。

• 入驻企业：目前16家公司入驻该写字楼，工程公司4家，传媒公司1家，金融公司3家，电子商务公司1家，贸易公司2家，信息软件公司1家， 其他为物流和实业公司。

03 巨制国际

• 开发商：海南巨制置业有限公司。

• 物业公司：海南万恒物业服务有限公司。

• 建筑指标：占地面积16559㎡，建筑面积81613 ㎡。

• 楼栋总数：1栋。

• 产品信息：

• 整体由两栋相互独立的塔楼组成。西侧4~18层为产权式酒店，2018年已开业。东侧4~16层为办公写字楼，面积为90-190㎡；现为中海油周转办公楼。

• 车位：地上36/地下653个。

• 物业费：16元/ ㎡月。

04 逸海国际广场

• 开发商：海南昌建房地产开发有限公司。

• 物业公司：康年酒店国际集团。

• 建筑指标：占地面积16178㎡，建筑面积100000 ㎡。

• 楼栋总数：1栋。

• 项目定位：5A甲级写字楼。

• 产品信息：

• ♦项目设计是双塔设计，地下2层，100米高，一栋27层星级酒店， 一栋24层5A甲级写字楼。

• ♦车位：689个。

• ♦租赁价格：130-180元/ ㎡。

• ♦物业费：15元/ ㎡月。

• ♦入住企业：工程公司1个（中建四局第六建设有限公司），开发商1个（华侨城华南集团），财务公司1个（中海油财务共享珠三角分中心海口分部）；3-9层，13-21层，23-24层待租，入住率约10%。

05 海南智慧大厦

• 项目名称：中国联通海南智慧大厦新建工程（一期）。

• 建设单位：中国联合网络通信有限公司海南省分公司。

• 建筑指标：占地面积13472.74㎡，建筑面积69983.72 ㎡。

• 楼栋总数：1栋。

• 项目定位：新建工程（一期）项目建设规模4.29万平方米，主楼21层、裙房2层、地下2层，集办公、营业、网络集中监控等多功能一体的现代化综合通信大楼。

• 产品信息：

• 地下2层，地上2-21层，车位622个。

• 工程情况：项目施工中。

06 珈宝广场

• 开发商：海南自贸区珈宝置业集团有限公司。

• 物业公司：海南金合精诚物业服务有限公司。

• 建筑指标：占地面积20473.4㎡，建筑面积133849.69㎡，楼栋总数：2栋写字楼。

• 产品类型：写字楼，商铺，LOFT

• 产品信息：

• 写字楼：地上31层，地下2层，其中第10、18层为避难层。整栋共8部电梯，单层10户，整层面积为1858㎡，户型83-292㎡ ，10梯10户。

• 物业费：9.5元/㎡月

• 销售情况：160套写字楼在售，120万元/套起。

07 华盛御秀

• 开发商：海南峰森房地产开发有限公司。

• 物业公司：海南如意八乐物业服务有限公司。

• 建筑指标：占地面积28793.7㎡，建筑面积219358.9㎡

• 产品类型：高层住宅、商办（LOFT、SOHO）。

• 销售信息：目前A栋商办产品在售，建筑面积约49-145㎡，SOHO均价21000元/㎡（目前写字楼暂停推售）。

**信息来源于售楼处

08 华侨城曦海岸

• 开发商：海南华侨城实业有限公司。

• 物业公司：深圳市华侨城物业管理有限公司。

• 建筑指标：占地面积31300㎡，总建筑面积86000㎡，东区商办总建筑面积38700㎡。

• 产品类型：高层住宅、商办（层高5.4m）。

• 销售信息：在售15-17号云创写字楼，均价18000元/㎡。其中64㎡小户型搭配大户型销售。

09 灵美成康国际（富地国际）

• 开发商：海南国神华实业有限公司

• 建筑指标：建筑面积98222㎡，578户，730个停车位 。

• 产品类型：由1栋36层酒店式公寓（33-38㎡）、1栋26层5A甲级写字楼和 11000㎡商场构成商业综合体。

• 项目动态：2015-12-17取得酒店式公寓楼栋预售许可证，2017年10月20日因商铺分割销售违规，2021年8月4日规划调整进行公示，目前酒店式公寓楼栋查封限售，售楼处无接待。

10 海岛·中丝园

• 开发商：广东广瀚投资有限公司

• 建筑指标：占地面积30104.37㎡（合45.16亩）

• 产品类型：商务金融用地（商业用地15%，商务办公用地85%），土地出让年期为40年，拟建项目建筑面积150000㎡。

• 其他信息：未动工（2021年03月，新浪财经消息，中丝集团资金链出问题）。

11 天地凤凰城二期

• 开发商：海南天鸿海岛房地产开发有限公司

• 建筑指标：二期未定

• 项目情况：二期为商办用地，未动工，无规划。

• 2020年10月股权变更，变更后洋浦万兴持股60%，北京嘉轩持股40%，2021年03月进行法人变更。

调研总结

2021年海口市秀英区提出：2021年西海岸首要目标为依托西海岸片区楼宇资源和商圈优势，发展商贸服务业，进一步打响西海岸商圈品牌。

自2018年413以来，海南引进23.3万人才，同比增长675%，堪称“井喷”的人才涌进，海口做为自贸港省会城市，发展优势首当其冲，而西海岸随着国际会展中心二期扩建、五源河体育场馆建设、新海港扩建、免税城建设，和互联网总部基地、环球100主题乐园等产业壮大，众多央企、世界500强企业“中海石油”已拿地布局西海岸，这些产业引进人才及商务交往，都给西海岸新区商业发展注入高消费动力，市场催生下的西海岸楼宇经济即将逐渐迎来蓬勃发展。

西海岸作为海口城市发展重点规划区域，除了大量建设的住宅小区外，近年来在配套设施上，持续加大了政府资源倾斜力度，以市政府搬迁工作为牵引的快速路互通建设加速推进，学校，医院，体育馆，高尔夫球场等生活配套设施加速跟进，初步形成了构建西海岸城市副中心的格局，花园式居住环境在国内首屈一指。乘着建党一百周年和十四五规划的东风，在自贸港建设的拉动下头顶“海口城市副中心”光环的西海岸已是海口商业潜能板块。

随着海南深化“双暂停”优布局、调结构、提品质、去库存等地产调控政策的出台和深化，住宅市场趋于饱和。各大品牌开发商相继将目光转向商业地产领域。作为商务地产的核心——写字楼，已成为地产投资者转战的核心目标。西海岸板块属于政务新区，随着区域生活服务配套逐渐完善，除市政府驻地对写字楼发展带来机会和世界500强与央企进驻外，依托区域配套与规划发展，国际级会议会展、跨境免税、高端滨海旅游、文化艺术、体育赛事等产业将为区域写字楼市场带来巨大机会，随着自贸港封关运作，西海岸写字楼市场将熠熠生辉。

来源：综合自华策研究院