2021年，一线城市写字楼市场集体复苏——

报告显示，广州写字楼半年销量创历史纪录，上海写字楼半年吸纳量超越近两年全年总和，北京写字楼市场同样强势回暖，年净吸纳量有望创十年新高。

△来自莱坊研究部

市场向好，资本活跃，大宗交易集体爆发。平安330亿收购六大来福士广场部分股权，黑石237亿港元收购SOHO中国，和谐健康保险90亿元收购北京SK大厦……

这些信息都在传递一个信号：随着经济的复苏，资本正在围猎商用物业。其中写字楼更是以59%的绝对领先比例，为投资者最青睐的物业类型。

究其原因在于：随着金融、科技、互联网等行业蓬勃发展，带来写字楼租赁扩张需求；同时，全球大放水下，写字楼能够带来持续稳定的投资收益。香港国际金融中心年租金收入高达100亿元，上海中心、深圳平安大厦等回报率可达15%。

△来自第一太平戴维斯

成都作为新一线城市之首、世界二线强（Beta+）城市，长期以来商务办公市场活跃，写字楼市场规模位居全国第五，亦是大额资本重点布局城市。

随着天府国际机场开通、成渝经济圈上升为国家战略，成都在内外循环中发挥旗舰作用，吸引各路资本入局，谋求在西南的投资发展，目前在川500强企业达364家，写字楼投资/租赁需求持续旺盛。

△来自第一太平戴维斯

第一太平戴维斯报告显示，2021上半年，成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，录得多单千平以上的租赁成交，全市净吸纳量约13.5万平米，较2019年同期大幅增长。全市空置率持续下降，保持在近十年较低水平。

三大动力

点燃成都甲级写字楼投资

从根本上说，写字楼需求的持续增长，植根于城市辐射能级提升和产业转型升级。成都人口增长、金融创新和高科技产业升级，是该进程的三大推动力。

1、人口超预期增长，高端人才聚集

长期来看，人口导入形成的聚集，成为重要的生产要素，是各行各业得以可持续发展的根基。

七普数据显示，成都人口达到2093万，是全国第四个人口两千万级城市；过去十年人口增幅583万，仅次于广州。

同时，越来越多年轻人逃离北上广，转而投入正蓬勃崛起的强二线城市。成都自2017年人口新政以来，已吸引约48万青年人才落户，成为新一轮高知人群迁移的主要承载地。

2、金融中心地位提升，金融企业加速集聚

无论是纽约中城、香港中环还是上海陆家嘴，金融机构的分布都有在中心城市CBD集聚发展的特质，尤其是总部机构。

成都目前聚集金融类机构超千家，“全球金融中心指数”排名第35位。2020年成都获批全国金融科技创新监管试点，法定数字货币试点工作居全国前列。

目前金融企业在成都写字楼需求中占比高达24.3%，但与上海等城市33%的比例仍有相当大的差距。随着成都西部金融中心地位的不断提升，金融类租户的写字楼需求增长潜力巨大。

3、建设科创中心，TMT企业租赁需求持续高速增长

作为全国互联网第四城，成都2019年聚集互联网企业达3400余家，腾讯、阿里巴巴、字节跳动、亚马逊等大厂全部入驻，并成为甲级写字楼的主要租户。

△来自仲量联行

仲量联行发布的《2021年华西甲级办公楼企业客户Top50报告》，科技互联网已成为成都甲级办公楼头部企业的“最大客户”，占比高达39.3%。

目前成都正在建设全国科技中心，独角兽、瞪羚企业蓬勃发展，也将带来科技型总部企业对于大面积办公的需求。

结构分化

大面积超甲办公物业稀缺

随着成都发展重心向东转移，东部新区有望成为未来的新城市中心。城市发展的转向亦带来写字楼市场的结构性失衡，表现为新兴区域供应不足、甲级优质写字楼占比低、大面积单层物业少等特征。

△来自第一太平戴维斯

从区域分布看，成都写字楼主要分布在市中心和南延线，但市场主要新增租赁需求在东大街沿线。加之金融城等板块价值趋于饱和，后期增值空间有限，市场对潜力更大的城东更为渴求。

从物业类型看，金融城、天府新区写字楼多以自持为主，在售甲级以上优质写字楼少。

从面积区间看，在售写字楼主要以中小面积为主，锐理数据显示，成都上半年在售的写字楼中，500平以上大面积单层物业占比仅有13%，总部企业办公需求很难满足。

但从市场来看，无论是满足总部企业的办公需求，还是产业资本投资的需求，市场对于优质甲级写字楼的需求都与日俱增。