观点指数 随着国内经济稳步提升，加之针对小微企业融资难、融资贵等问题出台多项创业优惠政策，联合办公市场得到有序恢复。此外，逐年增长的市场主体为行业带来一定的潜在客户。

与此同时，办公消费模式的升级以及办公人群年轻化，使得传统办公模式不再满足客户需求，敏捷办公3.0+顺势而生。联合办公不再仅是单纯地提供办公空间，更多的是利用科技赋能企业。敏捷、灵活、高效、协同等成为未来办公关键词。

历经规模扩张过后，联合办公行业的资本热潮逐步褪去，市场回归理性。在优客工场通过SPAC成功上市后，头部企业亦积极寻求上市机会。

对于联办企业来说，横亘在前的难题是盈利问题。多家联办企业由规模导向升级为服务导向，转型轻资产模式，突破空间业务的局限性，探寻更加多元化的盈利模式。以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主，提升运营管理能力，创造规模效应，从而保持增长力。亦有企业坚持二房东模式，实现营收净利润双增长。

当前行业仍旧是处于盈利模式的探索阶段。作为企业服务平台，如果没有扩张，没有规模，则意味着没有发展。因此形成规模化后如何降本提效，如何更好满足企业需求，是服务平台应该关注到的。

市场稳步增长，城市布局下沉

进入2021年，国内疫情得到有效控制，一季度国民生产总值同比增长18.3%。同样，经过2020年的调整期过后，联合办公的敏捷办公、灵活办公得到市场认可，联办企业逐步恢复活跃度。

数据来源：企查查研究院，观点指数整理

新的一年，联合办公市场需求进一步扩大。2021年一季度，全国合计新注册市场主体583.6万家，同比增长58.3%。一季度国内经济景气持续攀升，逐年增长的市场主体注册量给联合办公行业注入活力。

国家信息中心数据显示，2020年共享办公行业市场交易额168亿元，同比下降26%，共享经济整体呈现上升趋势。疫情对于共享经济不同领域的影响不同，对共享办公行业造成一定冲击，办公活动受限，行业市场规模增速大幅下降。

数据来源：国家信息中心，观点指数整理

今年上半年，国内生产总值532167亿元，同比增长12.7%，国内经济持续稳定恢复，呈现稳中上涨趋势。此外，上半年办公楼竣工面积1245万平方米，同比增长21%，销售面积1418万平方米，同比增长10%。稳定增长的办公楼供给给联办行业带来发展动力。

随着国内经济水平恢复，联办行业呈现渐趋活跃，企业规模扩张速度逐步恢复至疫情前水平。经此一疫，灵活办公逐步被更多企业和个人接受，联合办公的熟知度也在持续提升。

不过，目前国内联合办公项目多数还是布局在一线城市。上半年头部企业新开业或新增签约的办公空间呈现同样的特点，不过要留意到新一线城市的渗透率也在逐步提升。

据观点指数不完全统计，今年上半年重点企业新开业门店数合计32间，市场占有率持续扩大。较去年新开门店数量同比增长一倍左右，市场活跃度稳步提升。

上半年，上海，深圳等一线城市仍旧保持较高的开业量，新开门店中一线城市北上广深占比 40.6%，二线城市的市场占有率逐年增长。此外，亦有联合办公企业将目光转移至呼和浩特、太原等城市。

数据来源：观点指数

从新增签约的办公空间来看，观点指数监测的联办头部企业中，上半年新增签约办公空间合计48个，新增签约的办公空间项目主要集中于北京、上海、广州、深圳四个一线城市，新增签约量占据58.4%，一线城市依旧是联合办公企业主要布局的城市。

数据来源：观点指数

融资热潮褪去，头部企业寻求上市机会

从融资角度来看，2017-2018年，联合办公受到资本青睐，行业掀起一股融资热潮。资本倾向头部企业，如优客工场、氪空间、梦想加等获得多轮融资。

据观点指数不完全统计，2018年行业共计融资金额91.95亿元。目前来看，行业资本热潮已经褪去，企业应更加注重自身运营水平，提升盈利能力。

数据来源：公开资料，观点指数整理

今年上半年，联合办公国内融资事件仅为1宗，即2月份头部企业优客工场上市后实现首次股票增发，本次公开募集资金达2000万美元，主要用于轻资产管理的大力拓展和Saas服务数字化技术的进一步研发等。

此外，自2020年末优客工场以SPAC方式成功登陆资本市场后，上半年多家联合办公企业表示有上市的意向。

数据来源：公开资料，观点指数整理

2月，筑梦之星递交了招股书，申请在纳斯达克上市。此次上市，筑梦之星计划发行460万股普通股，发行价区间定为每股5-6美元，发行前公司总股本3600万股。

招股书数据显示，截至2020年6月30日，筑梦之星共拥有50个办公空间，布局26个城市，在管面积约23万平米，为约1487个企业客户和516个非企业客户提供服务。

近些年，筑梦之星规模扩张主要依靠收并购。在两年时间内，筑梦之星先后收购了8家公司，耗资2823万元，收购的办公空间数量约15家左右，占全部办公空间的30%左右。此外，招股书中数据显示，筑梦之星本次募集的资金中有35%用于潜在的战略投资和收并购。

数据来源：公开资料，观点指数整理

对于筑梦之星而言，并购扩大了规模。但随之而来的是高额的收购成本与逐年增长的亏损金额。尽管其每年可以通过孵化器获得政府补贴，但依旧无法弥补亏损。2018到2020年上半年，筑梦之星净利润分别为亏损515.28万美元、1843.82万美元及1014.68万美元，盈利情况不甚乐观。

上半年计划上市的还有WeWork，今年三月，WeWork宣布已与纳斯达克上市的SPAC（特殊目的收购公司）BowXAcquisitionCorp.签订了最终合并协议，预计在今年第三季度完成，估值90亿美元。

空间 + 服务导向，科技赋能企业

“十四五”规划提出必须重点推进碳中和工作，叠加国内办公人群年轻化以及办公消费升级的背景下，办公1.0及2.0模式不再能满足企业的需求，这对办公运营商提出更高的要求。数字化、智能化办公不再是大势所驱，而是需求导向，以科技赋能企业的办公模式顺势而生。

针对数字化办公、敏捷办公，上半年Distrii办伴宣布全面升级品牌战略，原品牌“Distrii办伴”正式升级为“AgiiPlus堂堂加”（以下简称“堂堂加”）。

新品牌囊括三大子业务线，即以“MaxOffice堂堂办公”提供敏捷化线上办公数字服务；以“Spacii全办智造”进行办公存量更新与科技升级服务；以“Distrii办伴”负责商办空间科技运营服务管理。

数据来源：公开资料，观点指数整理

三大业务线共同组成堂堂加品牌一体化服务体系，多维度为企业客户提供敏捷办公一站式服务体系。

此外，优客工场旗下的希遇科技已经把优客工场的SaaS系统推广到了各类产业园区、商业楼宇、共享办公、公寓、会议场地以及商铺、停车场等不动资产领域。希遇科技基于用户数据和运营数据，提供了四类产品：DOMES的SaaS平台、基于DT办公的小程序和app、IoT设备及IoT系统及营销平台与分销平台。

同时，优客工场上线发布不动产分销平台“楼宇速读”，是一个集办公场地、会议室、工位、公寓、办公服务等于一体的互联网分销数据服务平台。

当前，空间+服务被更多的企业或个人接受。办公运营商不仅需要深刻理解企业办公场景，在空间和服务上满足企业发展的需求，更需要有硬核的IT技术为企业提供协同高效的系统服务，从而帮助企业实现线上线下融合。

未来，共享办公的关键词将是敏捷、灵活、协同、高效。

行业“规模不经济”如何破局

目前来看，联合办公企业的三大主流运营模式有三种：重资产、半轻资产和轻资产运营模式。重资产模式是指联合办公品牌直接购买项目，做一手房东，但是需要雄厚的资本能力。例如房企背景的运营商为盘活存量物业，通过装修改造后出租。

半轻模式也就是目前较为普遍的“二房东”模式，由联合办公品牌进行选址、装修和租赁，做二手房东。通过装修改造办公场所，提升场地坪效，从而赚取租金差。如果门店入驻率不高，而又需要支付高额的租金成本的话，则会造成亏损。

而轻资产模式是指联合办公品牌输出运营管理能力，不做一、二手房东。近几年，联合办公企业转型轻资产模式的动作较为频繁，如优客工场、梦想加、BEEPLUS、Distrii办伴等品牌。

对比而言，轻资产模式投入成本较少，运营风险相对较低，但由于运营主体较为分散，运营服务标准化较难实现，后期运营管理成本会略高。

数据来源：观点指数

据观点指数不完全统计，上半年联合办公行业共计开业32家门店，观察新开业门店的类型发现，轻资产运营模式的占比逐年增长。上半年新开门店中轻资产模式占比达50%。其中，优客工场上半年共开业8个项目，其中7个是其旗下的大然凌一签约的轻资产模式项目。

数据来源：观点指数

在上半年企业新签约项目中，轻资产模式占比高达79.17%，主要是由于优客工场转型轻资产模式。从2020年6月30日到2021年6月30日，优客工场轻资产模式下签约的空间总数增加了141%，签约项目数量位于联办行业首位。

数据来源：企业公告，观点指数整理

实际上，截止去年年底，优客工场轻资产模式已成运营重点，轻资产管理面积占比达54.15%。与2019年同比，轻资产城市数、签约场地数及管理面积数分别提高了84%、166%及105%。

财报显示，2021年二季度优客工场轻资产业务布局于52个城市，签约154个办公空间，合同管理面积43.9万平方米。轻资产模式下，二季度城市布局、项目数量、合同管理面积分别同比增长63%、141%及98%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从收入类型上看，二季度，优客工场工作区会员收入同比下降12.8%，主要是由于关闭未盈利的办公空间以及缩减自营办公空间。

相较一季度环比增长6.4%，主营业务持续稳定发展。营销和品牌服务收入同比增长80.8%，其他服务收入同比增长162.3%，广告业务与其他服务业务协同效应逐步释放，在盈利模式方面不断优化。

观察优客工场二季度财报，轻资产模式收入规模1520万元，同比增长292.1%，轻资产毛利同比增长228.6%。调整后净亏损2190万元，同比收窄72.3%。

轻资产模式下为优客工场带来规模与营收双增长。但优客工场的亏损、市值偏低、资金等问题尚未得到明显改善。

而另一联办行业企业，创富港则依旧坚持走“二房东”路线。2021年上半年，创富港新增签约办公空间项目数10家，新增签约面积共计1.22万平方米。截至2021年6月30日，创富港全国签约门店数量215家，分布于深圳、广州、北京、上海、杭州、香港、成都、宁波、长沙、佛山等十大城市，全国签约门店建筑面积合计29.3万平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

2021年上半年，创富港实现营业收入3.11亿元，同比增长10.69%。实现净利润1661.14万元。通过精细化运营化能力，创富港向市场展示了“二房东”模式的盈利能力。

数据来源：企业公告，观点指数整理

实际上，对于“二房东”模式来说，规模的扩大不代表盈利的扩大。创富港的公告数据显示，“二房东”模式下，规模增长的同时，净利润并不随之增加。相反，当同期新增面积增长时，净利润出现回落，新增面积减少时，净利润出现上浮。

规模化不代表盈利，当前行业仍旧处于盈利模式探索阶段，不管是轻资产模式抑或是坚持走“二房东”模式，提升企业本身的运营管理能力才是盈利的关键。