近日，住建部在官网发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》，《通知意见稿》提出，接下来将严格控制建筑高度，以城市人口基数对建筑高度制定“新限高令”：常住人口300万以下的城市，严格限制150米以上的超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑，常住人口高于300万以上的城市，严格限制250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。

对比2020年4月27日住建部和发改委联合发布的《进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》来看，过去主要按照城市级别进行高楼高度进行限制，对于一定要建设高楼的情形，需要得到充分论证、集中布局、消防救援安全论证等多方面考虑，并且需要上报至省乃至国家层面的住建部备案，也就是说过去只需要确保布局合理、安全即可新建超高层，然而现如今，明确规定将针对不同人口基数的城市，进行对应级别的高楼高度限制，并且本次《通知意见稿》还明确提到，将实行超高层建筑决策责任终身制，也就是说，未来建设超高层，无论是否符合规定，决策人都对审批和论证承担相应责任。

除此之外，还明确两种不得新建超高层的情形：一是历史文化街区、历史地段、世界文化遗产及重要文物保护单位有影响的地方，此类地块不得新建超高层；二是老城旧城的开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段，不得新建超高层。虽说这只是“征集意见”，但对于高楼的调控其实有进一步收紧的趋势，一般情况下，国家在作出重大决策前会综合对比“利与弊”，再制定相对应的倾斜政策，比如当下房价较高、城镇户均住房套数较大时，出台了一系列遏制投资房产的政策，又比如全国房企负债较高、房地产市场存在不规范时，出台了一系列规范行业和控制楼市风险的政策。按照近几年对高楼的调控趋势来看，高楼“停建”可能真要来了，究其根本还是在于高楼的“弊端”已经显现，总结起来主要有3点：

一、超高层建筑过分累叠“投资高度”，忽略了“投资宽度”。

据统计数据显示，平安国际金融大厦（600米）、重庆国际金融中心（470米）、上海中心大厦（632米）、中国尊（528米）、武汉绿地中心（636米）总投资分别达到90亿元、100亿元、150亿元、240亿元、300亿元，这些城市均是超高层标准，并且这些建筑大多超出了原始预估投资额，尤其是中央电视的总部大厦，大楼建筑最初的预算为50亿元，最后实际投资预算却达到200亿，翻了近4倍，因为投资超出预算或其他项目资金无法跟上步伐，不少超高层建筑被迫停工延期。

比如武汉绿地中心，从2010年12月8日正式开工，原规划高度是606米，2012年更改至636米，有望成为中国第一高楼，后续被报道出“净空管控”等因素频繁改规划，导致工期一拖再拖，也有业内人士认为，资金才是主要的停工因素，2019年绿地控股的销售目标是比2018年高出15%—20%，而实际上，在绿地控股发布的前三季度报表数据中，销售额同比下滑了12.1%，不仅没有实现销售额按既定目标增长，反而出现下滑，导致资金紧张进而打乱施工计划。

针对国内大部分超高层，都需要斥巨资才能完成建设并投入使用，这对投资者而言是一大考验，大部分投资者都不止一个项目，建设超高层往往会挤压其他项目的投资，同时资金还会侧重于流入超高层，这样一来，超高层的“投资高度”不断累叠，企业反而忽略了“投资宽度”，一旦资金运转脱节，或许还会影响到其他项目的正常交付。

二、高楼虽然提高了土地使用效率，但缺乏长期安全性和稳定性。

进入到21世纪后，全球都在提倡节能减排，土地作为不可再生型资源，提高土地使用效率尤为重要，从农村搬进城市、从低楼搬进高楼都能有效提高土地使用效率，通常情况下，容积率越高，对土地的使用效率越大，超高层的高度目前在房地产属于最高级别，自然土地使用率也最高，然而提高土地使用率的同时，却未能完全顾及到高楼的长期安全性和稳定性。

比如深圳华强北第一高楼赛格广场大厦就曾发生过一次震颤，震颤的主要原因是多种因素的叠加，在一份由广东省应急管理厅发布的情况报告中，专家分析震颤的主要原因是由于风、地铁运行和温度的影响，两条地铁从楼下经过，前后两天温度相差8摄氏度，对钢结构影响较大，随后专家证实，深圳赛格大厦系上下震颤而不是左右摆动，主体结构安全，内部结构坚固，各种附属设施完好，随后专家又给出建议：下一步可以考虑安装阻尼器以提高防风防震能力和舒适度，阻尼器被称为“定楼神器”，它可以削减高楼晃动，帮助超高层建筑保持楼体稳定和安全。

事实上，无论高楼是否存在真实摇晃情形，都应该出于安全的考虑限制甚至停止高楼建设，毕竟晃动还有逃生的可能性，当面临地震、洪灾、火灾等自然灾害时，高度越高的高楼，逃生难度和救援难度都越大。

三、超高层建筑投资回报率低，空置率高，易造成建筑资源浪费。

通常情况下，超高层主要用途以写字楼办公为主，而写字楼的建安成本在6000元/㎡—9000元/㎡，若按照10%/年的投资回报率计算，租金范围在1.64元/㎡天—2.46元/㎡天，这是从房企作为投资者测算的结果，事实上，就目前局势结合空置率而言，写字楼的投资回报率显然有些“扛不住”，以上海为例，2020年上海写字楼市场平均租金为7.64元/㎡天，而在2021年的二季度，上海甲乙级写字楼平均租金下浮至4.69元/㎡天，写字楼售价方面，2020年底上海全市写字楼均价3.5万元/㎡，而到2021年一季度，写字楼平均挂牌价下滑至2.86万元/㎡，从投资回报率看，2020年上海写字楼投资回报率在7.9%左右，2021年的投资回报率则下滑至5.9%，并且从2010年起，写字楼的空置率逐年攀升，近两年空置率达到峰值约22%。

从上海这个典型的写字楼市场变化趋势来看，写字楼的投资回报率在逐渐降低，同时，由于写字楼的库存量较大，空置率较高，曾在写字楼市场深耕多年的潘石屹在2021年正式退出了写字楼业务，在业内人士看来，清仓SOHO对潘石屹而言是一种止损行为，2020年全年中，SOHO税前利润约16亿元，同比下降17%；毛利13.9亿元，同比下降7.96%，写字楼租金回报率下滑，已经不是凭一己之力就可以改变的现状。

总结：

综上所述，超高层建筑，无论是自身的投资特征还是安全稳定性，在整个房地产行业中都不再具备前景优势，随着超高层的缺点不断暴露出来，也逐步引起住建部高度重视，从对超高层的限高调控力度来看，未来不排除“停建”超高层，在日益严格的调控政策下，“面子大厦”也或将逐步消失。