今天，中铁建投(广州)发展有限公司发布中国铁建华南总部大厦项目方案及施工图设计招标公告。

工程名称：中国铁建华南总部大厦项目方案及施工图设计。

工程地点：广州市番禺区大石街道汉溪大道北侧BA0902120地块。

项目位置示意图

项目位置图

规划占地面积：19986平方米，建筑容积率≤13.2，计算容积率建筑面积≤263815.2，建筑限高≤265米（从室外地坪到建筑构架顶）；建筑密度≤55%；绿地率≥15%。

主要建设内容包括：

本项目将建成建筑面积约34.44万平方米的商业综合体项目，其中地下室4层，超高层商业楼2栋，最高规划高度265米。

项目最高投标限价：5467.08万元

项目投资总额：798000万元

项目时间要求表

项目效果示意图

政府愿景：通过引入企业总部写字楼项目提升区域商务形象。

中国铁建可通过自身的龙头企业效应，带动上下游企业进驻，从而实现项目的长远战略发展目标。

建设方案：

在此次招标文件中可以看到，中铁建华南总部大厦有两个方案可用于执行。

虽然方案不同，但可以确定的是该项目将建设为商业、写字楼、大平层公寓与小户型loft公寓为一体的商业综合体。

除了预料中的写字楼、商业外，两个方案都规划大平层公寓！

大平层公寓产品面积高达400平方！

虽说番禺不缺大平层，比如：雅居乐剑桥郡、星河湾半岛这些楼盘都有突破400平方的产品，但均为住宅性质。

而在番禺，300平方以上的大户型公寓产品却很少，中国铁建正是看到了番禺市场这个空白点，有意捉住此机会打造万博CBD内的稀缺产品。

下面，我们来看看两个方案：

方案一：

塔楼A：写字楼+配套商业

塔楼B：大平层公寓+写字楼（预留公寓条件）+配套商业

该方案70%产权用于销售，15%产权用于先自持后销售，剩余15%产权为企业永久自持部分。

方案二：

塔楼A：写字楼+配套商业

塔楼B：大平层公寓+小户型LOFT公寓+配套商业

该方案同样是70%产权用于销售，15%产权用于先自持后销售，剩余15%产权为企业永久自持部分。

不同之处在于，塔楼B将4-28层由方案一的甲级写字楼调整为LOFT公寓，

公寓产品为小户型，相比方案一，该方案将影响大平层产品的圈层纯粹性，也使大平层产品的私密性大大降低。

无论哪一个方案，都看得出开发商有意控制大平层产品的数量，以使大平层更加稀缺。

关于商业方面，该项目的商业体量或许会占项目总体量的9%， 即约2.3万平方米左右，地上三层。

地上一、二层作为经营性商业；地上三层作为自持型商务配套。

一层商业配套（策划图）

二层商业配套（策划图）

三层商业配套（策划图）

车位配比情况：

根据项目地块控规要求，本项目停车位需要配置共约2,036个机动车位。

地下停车场开发：建议本项目地下车位开发层数控制于4层。

单层地下面积为19,900㎡，单层车位数量为：523个。

地下4层均可打造平面车位，迎合市场选择偏好。

地下停车场（策划图）

项目设计概念意向：

项目定位：

本项目位于番禺发展中心核心——万博-汉溪长隆板块，是展现番禺经济核心的重要片区，

本项目总体定位目标为领先市场的写字楼产品、打造区域标杆，在满足总部办公需求的基础上，设置楼宇亮点和配套功能，实现优化设计成本与筑造适配性楼宇的双赢。

功能定位：

项目业态主要包含甲级写字楼、公寓、商业，形成功能完善的高端商务综合体。

总平面规划图

通过总平面规划图，可见项目设有行人连廊、下沉广场、景观水池、休息草坪等。

该项目为地铁上盖，距离地铁18号线南村万博站的出入口非常近，

有图可见，项目附近共有3个地铁站出入口，

一步之遥的距离，位置非常优越！

总体布局图

规划设计要点：

项目总计容面积 263815.2平方米，商业计容面积占比约9％，甲级写字楼计容面积占比约55％，LOFT 公寓占比约23%，大平层公寓占比约13%。

办公塔楼平面图

办公塔楼平面图

虽然，产品被称为大开间办公塔楼，但由平面图中的淋浴、卫生间以及开放式厨房，便知这是居住用途为主的大平层！

办公塔楼平面图

办公塔楼平面图

商业设计要点：

（1）层数为地上 3 层； 

（2）合理组织交通流线，与办公互不干扰； 

（3）店铺立面形式统一，利于商铺之间实现经营的自由组合，降低后期改造成本； 

（4）店铺的沿街人行区域设计，应塑造尺度宜人的步行区域，同时考虑在餐饮区域预留经营外摆空间；

项目概念意向图

项目概念意向图

项目概念意向图

项目概念意向图

项目概念意向图

项目外层概念意向图