住宅市场逐渐转凉之下，西安商办市场在近几年迎来了转折性的变化，存量翻倍上升。但由于今年上半年并无新增供应，致使空置率下降。

在租赁客群的变化上，随着科技创新的驱动，科技互联网行业迅猛发展，已经成为支撑市场需求的头号来源。

业内人士分析，随着后全运经济时代的到来，科技行业仍是未来市场新租需求的主导。

上半年西安甲级写字楼零供应

空置率降至近四年最低

第一太平戴维斯数据显示，今年上半年，西安市甲级写字楼市场无新增供应入市，总体量维持在201万平方米。西安甲级写字楼市场活跃度自第一季度起开始逐渐减弱，并延续至第二季度，全市净吸纳量录得4.2万平方米。但由于供应量放缓，全市空置率环比下降2.1个百分点至28.3%，降至四年来最低。

租金方面，虽然市场需求有小幅回落，但随着单一业权甲级写字楼整层大面积可租赁空间不断减少，业主方在租金方面的谈判空间有所回升，并且对市场预期相对积极乐观，因此市场租金整体保持平稳。截至二季度末，西安甲级写字楼市场平均租金降幅逐渐收窄，环比小幅下降0.1%，为103.5元/平方米/月。

新增租赁方面，上半年最为活跃的行业依次是房地产、金融和信息技术，在新增成交总面积中占比接近50%。随着市场监管日趋收紧，在线教育企业明显放缓了扩张步伐，导致消费者服务类企业在上半年成交占比大幅下降，这与去年因疫情影响非常活跃的在线教育行业局面截然相反。

关于甲级写字楼市场现状，仲量联行的数据显示与上述相当，在乙级写字楼方面，上半年，西安市场需求有所回升，空置率累计下跌2.1个百分点，二季度末数据为32.7%。

高新、曲江和城北为主要聚集区

新兴板块商业办公将崛起

从写字楼的区域分布来看，西安甲级写字楼以高新区、曲江新区和城北区域为主要聚集区。高新区总存量高达120.5万方，整体空置率33.2%，半年累计下降约2.8个百分点。其次是城北区域总存量29.7万方，空置率为33.6%，较去年下半年下降3.4个百分点。值得关注的是，曲江板块房地产建筑业需求旺盛，区域内甲级写字楼空置率明显下降，整体下跌将近5个百分点。

上半年，乙级写字楼需求持续稳健，实现所有板块空置率下降。

仲量联行研究发现，2017年之后，商业土地成交向新兴区域（如高新三期、西咸、浐灞等）集中。现阶段，新兴区域内商业办公项目多数处于规划建设中，导致传统与新兴区域供应出现断层。今年，高新南处于供应峰值。从数据研判，2025年，新兴区域甲级办公写字楼将高达约35万方。虽然城市新兴区域短期内拥有土地供应量和价格优势，但是市场成熟度仍有待较长时间的培育。

第一太平戴维斯分析报告预判，2021年下半年，西安写字楼市场将迎来20余万平方米的新增供应，主要集中在城北和高新区域，新增项目的入市短期内或将推高市场空置率。但长期来看，伴随高新三期、西咸以及浐灞等新兴区域的不断发展成熟，西安的商务版图也将持续扩张，有望触发西安写字楼市场的新机遇。

科技创新驱动市场增量结构转变

科技行业主导市场新租需求

仲量联行数据统计显示，2016-2021年，在西安筹备全运会的五年时间里，西安甲级办公楼市场总存量从2016年的85.5万平方米，攀升至2021年的197.3万平方米，平均增量达到22.3万平方米。

不仅是存量的增长，办公楼市场的需求来源也在不断转变。在2016年西安甲级办公楼需求中，金融业、房地产建筑、服务业、贸易零售和科技互联网是需求的前五大来源。金融业以38.2%的占比稳居首位，占比甚至超过二、三名之和。而科技互联网企业仅有70余家，且以操作系统、企业解决方案提供的信息系统平台为主。五年间，科技互联网行业迅猛发展，在西安甲级办公楼中的占比从2016年的7.8%，激增至2021年上半年的20.7%，成为支撑市场需求的头号来源之一。

正在举行的十四运会为西安带来了全运经济的发展新风口，科技企业也有望实现“弯道超车”。

从增量结构上看，2020年-2021年上半年，西安科技互联网企业以28.7%的绝对优势领先于其他行业，在后全运经济时代，这就是市场需求来源的破局之道。而随着十四五规划“坚持创新驱动发展、建设丝路科创中心”的战略引导，毫无疑问，西安未来在产业发展方向的发力，必定是围绕战略新兴产业，借力深厚的科教基础，做大做强硬科技实力。

第一太平戴维斯西安公司总经理罗元均表示：“2021年适逢‘十四五’开局之年，也是全运会举办年，这将赋予西安在城市建设、经济发展等方面全新的机遇。未来，西安将出现更多有影响力的产业集群，为经济发展提供持续的活力与动能，同时为西安写字楼和零售市场带来新的发展契机。”

世邦魏理仕西安战略顾问部负责人王云表示，2021年上半年，西安优质写字楼市场需求保持活跃，科技行业仍主导市场新租需求，投资市场仍以自用买家为主，租赁市场的新机遇或将提升投资市场活力。 华商报记者 杜蒙 狄芳