北京甲级写字楼市场需求在今年三季度回归常态，空置率继续下降。租金在连续9个季度下跌后，首次实现企稳。

据高力国际最新研究报告，2021年三季度北京甲级写字楼市场平均净有效月租金，维持在341.1元/平方米，环比微涨0.1%。

“市场租金调整的窗口期已接近尾声，在今年四季度或明年一季度，预计租金有望出现实质性企稳回升。”高力国际研究部董事陆明表示。

高力国际报告显示，今年三季度北京甲级写字楼市场净吸纳量达到21.5万平方米，若剔除自用面积的影响，净吸纳量维持在17.1万平方米。受益于前三季度旺盛的市场需求，北京甲级写字楼空置率进一步下降，2021年三季度环比下降1.4个百分点至16.7%。

“净吸纳量逐步回归常态化。由于新项目体量有限且自用比例较高，因此四季度市场仍将持续去化，年末空置率将出现同比大幅回落。2022年开始市场进入去化周期，空置面积将逐步被市场消化。”陆明指出。

高力国际管理层认为，虽然北京甲级写字楼市场需求在本季度去化速度放缓，但依旧维持相对高位。预计2021年全年需求将会创下近十年新高。

供应方面，北京市场三季度入市的仅有位于CBD区域的阳光金融中心，预计四季度市场还将迎来14.1万平方米的新增供应。由于部分项目的延期和自用，预计2021年全年北京市场新增供应将达到71.2万平方米。目前，北京写字楼整体市场存量即将突破2000万平方米，其中超甲级写字楼存量为188.4万平方米，甲级写字楼为913.1万平方米。

今年7月，北京针对教育行业发布“双减”文件。就“双减”政策对写字楼市场的影响，高力国际华北区董事总经理严区海表示，“双减”政策后在线教育企业出现退租，但对全市场的影响非常有限，而且对于不同区域和楼宇的冲击也不同。从区域来看，主要影响集中在望京酒仙桥、上地和中关村。

从楼宇级别来讲，甲级楼宇需求受到教育行业“双减”政策的影响较小，影响主要集中在乙级楼宇和产业园项目中。据不完全统计，甲级写字楼的退租面积占比不到10%。由于在线教育企业普遍集中在望京酒仙桥、上地等低空置率的市场，大面积腾退正好为其他企业的新增办公需求提供了空间。

“互联网科技及金融企业，依旧是未来市场需求的主要来源。”严区海称。

此外，市场也在孕育新的需求。北京证券交易所于2021年9月3日注册成立，其设立为全国的创新型中小企业提供了更高效的资源配置平台，特别是“十四五”规划中所提及的“专精特新”企业。

陆明指出，北京作为全国的科技中心，拥有全国最高的科研投入比例、最多的科研机构，相信北交所的设立将会使更多立足于北京的创新型中小企业受益。“随着这些企业逐步做大做强，将为北京办公楼市场需求增长带来新的动力。”