“你们这的写字楼有点跟不上啊！”

这是一个自用客户的有感而发，前几天他在后台留言，希望我们给他推荐写字楼产品。

在后面的交流中，我们了解到，嘉兴目前在售的四五个写字楼项目他都看过了，合适的没有房源，有房源的位置和配套都不满意。

倒也不是这个客户挑剔。

现如今，企业形象已经是一种生产力，办公环境又是企业形象展示的关键点，大楼的硬件配套、商务氛围、区域的商业配套和交通的通达性等等，这些加分项，未来都在无形之中为企业创造着无限的价值。

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正因如此，在写字楼这样的产品选择上，企业客户们往往会有更严格的标准，有实力的企业在选择标准上更是惊人趋同，存在着非常明显的扎堆效应。

这就出现了写字楼市场常见的销售两极分化，综合实力强的产品不愁卖，弱一些的项目销售跑断腿。

F1.

那真如这位客户所说，我们现有的写字楼，已经跟不上嘉兴这座城市的发展速度了吗？

其实除了机关、事业单位的行政楼，嘉兴真正出现企业商务写字楼，已经是90年代末了，在“大众从商，万众下海”的改革开放浪潮推动下，写字楼的建设热潮才真正掀起。

但和商品房不同，写字楼受众群体小，市场关注度相对较弱，今天我们就尝试着结合一些现有的资料，追溯一下嘉兴写字楼不同阶段的演变史。

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90年代末-2004年，嘉兴写字楼发展迎来了它的第一个阶段。

这个阶段写字楼定义十分模糊，更多的是强调功能上的办公需求，大部分都集中于中山路、禾兴路、建国路和勤俭路等城市核心主干道上，港澳大厦就是这个阶段比较有代表性的产品之一。

2005年-2010年，随着长三角地区主要领导的定期会晤机制启动，区域经济一体化，逐渐从城市层面的合作开始逐渐上升到国家层面。

嘉兴独有地理优势，吸引了众多大企业前来设立分公司和办事处，作为进军长三角区域的第一站。这个阶段所开发的写字楼，整体的建筑形象、物业功能和智能化水平都有了一定的提高。

而此时秀洲新区开发正兴，写字楼的分布开始沿着城市主轴中山路等向西面延伸，中山名都、中环广场、耀城广场和财富广场，都是这个时代的写字楼产品的佼佼者。

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2011年-2015年，随着《长江三角洲地区区域规划》的发布，关于长三角地区的战略定位、发展目标和产业发展布局等都有了具体规划，嘉兴作为对接上海的桥头堡，各大产业开始向规模化、专业化和高效化发展，需要强有力的现代服务业作为服务承接。

这个时候，嘉兴迎来了写字楼的供应高峰，城市西南侧的运河新区、东侧的南湖新区、南湖大道西侧沿路等区域，都涌现了大量的写字楼，这个阶段的产品，也开始向国际标准看齐，强调绿色环保和智能办公理念。

虽然产业发展迅速，但服务于市本级的商务规模有限，并没有形成非常独特的经济结构。

以运河新区CBD为例，写字楼同质化的扩张速度，超出了当时嘉兴城市能级的承受范围，因此这个阶段，写字楼的空置率大幅上涨。

我们不难发现，城市在不同发展阶段，有其不同的发展定位，对写字楼的需求也不尽相同。

F2.

2016年起，长江三角洲城市群发展规划通过。嘉兴的城市发展，至此真正按下了“快进键”！

以近几年为例，去年全国城市营商环境评选，嘉兴位列33名，今年上半年，嘉兴第三产业增加值约1319.33亿元，同比增长了11.6%，两年平均增长7.6%，分别高于全国、全省平均2.7个和0.7个百分点。

这里必须得提到愈加活跃的现代服务业，一季度全市金融业、信息传输、软件和信息技术服务业增加值分别增长8.9%和16.3%，两年平均分别增长11.5%和15.5%。

为什么要着重提到现代服务业呢？

根据戴德梁行统计数据显示，目前信息互联网、专业服务业和金融这三个行业对甲级写字楼需求比重达80%以上。

换言之，嘉兴现代服务业的蓬勃发展，高信息量和高级人才聚集，同样也催生了高端写字楼的市场需求。

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当然再旺盛的需求，也难掩嘉兴写字楼市场的供需失衡。

不得不承认，近几年嘉兴市场对写字楼新增供应是放缓的，当然这也有因可循，一方面是为了去除同质化库存，另一方面也给了市场对真实需求正视和解构的时间。

这也就能解释之前那个客户面对现有写字楼市场的矛盾感受：1、不缺写字楼，缺好的写字楼；2、现有的写字楼，赶不上城市的发展。

从快速发展、停滞再到稳定发展，回顾近十几年的嘉兴写字楼市场，一路过来也可以说是在跌跌撞撞中成长。

F3.

地产行业一直有这样的说法，住宅价格能反映一座城市未来的估值，而写字楼却是这座城市现代化繁荣程度的缩影。

随着嘉兴城市骨架拉大，城市重心不断向东南向移动，对于嘉兴来说，每一次甲级写字楼新增供应的释放，城市的东南片区都能成为焦点。

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去年新增写字楼供应有高铁新城的百盛广场、今年有5.20佳源地块（香樟国际东边），再加上此次二次集中供地中的苏嘉·名境园西南侧和诺德安达北侧地块均有写字楼新增供应，合计新增建面约10.7万方。

去年一手写字楼总成交面积约9.75万方，可以说是历年成交数据中较少的，当然这个数据大概率也受到了疫情的影响。

但需求长期仍存在，截至8月31日，今年一手写字楼总成交面积已经达到了约7.77万方，约为2020年全年成交总量的80%，上升幅度非常明显。

结合供应及成交这两项数据来看，我们不难发现，仅2020年至今，嘉兴市本级一手写字楼的新增供应仍较缓慢，但需求却在与日俱增。

见微知著，我们也能从现有的写字楼市场中看到几个未来的发展趋势：

一、嘉兴东南片区将成为高端写字楼的聚集地。

高铁新城核心区，在高铁南站的通达性叠加高铁新城的全维规划双重利好之上，这里将形成嘉兴高端的写字楼商务圈层。

而大嘉兴融合发展的核心区域科技城，在强势的高精尖科技信息产业支撑下，现代服务业强势崛起，这里将成为嘉兴写字楼经济持续活跃的重要阵地。

二、同质化严重的办公楼宇将被逐渐细分。

随着时代的发展，写字楼产品的发展也将顺应市场的发展，为区域产业进行深度定制，在功能匹配和动线布局上，都更加贴合区域市场端口的需求。

例如：金融服务业作为基石行业，有望在国商金融板块形成较好的产业聚集，而科技信息产业聚集的科技城，也将推动科技信息办公产业的持续增长。

三、智能化的速度，已经远远超出了我们的想象。

接下来时代所倡导的智能化，不仅仅是办公、安防的智能化，更多的是要为未来升级换代预留充足的智能空间，这也将是现有写字楼市场必须要跟上时代发展的重要部分。

结语

回望历史，探索未来！

我们从中见证了经济与社会的转型，也看到了嘉兴营商环境的蓬勃发展。

高端写字楼需求日渐旺盛的现在，正在告诉我们，这是一个最好的时代！