“判断一个项目是城市更新还是房地产开发有一个简单有效的办法，就是看项目整体现金流目标，以短期现金流为目标的就是房地产开发，反之则更大程度上是提升城市效能和价值的城市更新。”谈及城市更新与房地产开发的区别，高和城市更新总经理王柯翔认为，不同的发展逻辑下，二者对于资本的利用方式以及退出方式等也势必不同，不同于房地产开发对短期债务类融资的依赖，城市更新更加需要股权类融资。

　　王柯翔是在由中国城市更新论坛与重庆十八梯文化发展有限公司共同举办的“产业更新维度下的城市片区统筹更新——2021中国城市更新论坛重庆沙龙”上发表上述讲话的。该沙龙在重庆十八梯传统风貌区举办。

　　论坛上，多位专家接受《中国经营报》记者采访时均表示，与追求高周转的房地产开发逻辑不同，城市更新需要依靠持续经营来盈利，且与主要依靠销售去化的房地产退出方式不同，参与城市更新的资本可以选择多种退出方式，以包括REITs在内的证券化退出方式实现投资收益最大化，往往比资产直接销售要带来更多的价值回报。

　　产品力与资管力并重

　　社会资本在城市更新中的作用越发受到各方重视，优质的城市更新主体同时也受到社会资本的追捧。在此背景下，如何引导社会资本参与，如何有效发挥社会资本的作用，则成为城市更新中一项重要的课题。

　　“由于城市核心区资产保值增值的低风险效应，城市更新一直以来都是社会资本关注和参与的热点，只是由于一定的政策局限性和投资退出时效性等原因造成了社会资本无法大量涌入城市更新市场。”王柯翔认为，一旦更新项目的投资方式向基金化升级转变，产品资管目标清晰、退出路径明确的时候，社会资本参与城市更新的热情和能量就会得到有效的释放。

　　王柯翔还指出，能带来稳健现金流的更新类资管项目凭其良好运营表现等优势已成为避险型投资机构的优先选择；同时，险资在面对城市更新这类急投缓收长周期项目上也有着自己的资金优势，因此强资管型的更新主体必然会受到资本的追捧，而在产品力和资管力合璧的优势下，往往会运作出优秀的城市更新项目。

　　正如王柯翔所言，稳健与低风险正日渐成为城市更新项目吸引社会资本的一项重要优势，也日渐将城市更新发展逻辑与此前高周转的房地产开发逻辑区分开来。

　　“城市更新不仅是要解决增量居住问题，更多的是要解决城市功能缺失、文化修复、环境优化以及城市活力等综合性问题。”住建部原政策研究中心主任秦虹也指出，与高杠杆、高周转和高盈利的房地产开发逻辑不同，城市更新需要靠持续经营来盈利，实际上要解决的也是城市跨界和多样化发展的问题。

　　在此基础上，秦虹还呼吁要在监管与资金支持政策等方面对城市更新和房地产开发进行区分管理，着眼城市长期发展进行制度创新，鼓励城市更新稳健长线发展。

　　片区统筹之辩

　　城市更新是否需要片区统筹以及产业策划？又由谁来实施并进行怎样的策划？片区统筹与城市更新之间的辩证关系也引发了一众专家和参与企业的讨论。

　　“产业策划要做，当然做起来会很难，其间的各项逻辑关系都要梳理清楚。”重庆大学城乡建设与发展研究院院长刘贵文认为，有片区策划，才能突破此前就单一项目论项目的开发模式，使城市中优质与较差的地块都能得到统筹发展，实现“有骨有肉”的有机更新。

　　“只有跳出红线，以更广阔的产业视野、更多元的城市要素、更长效的发展目标一起统筹，才能实现城市更新的多方价值平衡，让包括社会资本和民众等其他更新参与者在内的多方共赢。”王柯翔也认为，统筹的本质是片区经济结构平衡，包括产业结构的平衡、人口结构的平衡、资金结构的平衡，以及指标疏密结构的平衡等，多方共赢需要有效的片区统筹。

　　对于如何进行片区统筹，王柯翔认为，片区统筹在边界识别划定和实施方案落位上，不仅要识别行政边界，还要识别其经济边界；不仅要落位规划图层，更要落位其经济图层。脱离更新基底经济实际和有效金融路径的片区统筹不过是一纸空想，真正对社会资本有吸引力的蓝图必须让静态的空间规划叠加上动态的经济规划，以金融工具创新赋能蓝图的顺利落地实施。

　　“某一片区要搭配怎样的产业、要多大的片区、怎样的开发强度才能让产业顺利运转，这些对于各方都是难题。”刘贵文则认为，进行产业定位与片区策划无疑是件危险的事情，各方首先要保持敬畏之心，并强调系统谋划、公众意见与负面清单，才有希望发挥有效市场和有为政府的合力。

　　“面对城市更新项目特别是片区更新统筹时，政府作为计划主导者必须先于更新主体谋划出清晰的资金平衡路径，做出有效分时序利用社会资本在土地整备阶段到产品开发阶段以及运营阶段的金融路径计划，让社会资本根据计划有路可循、有据可依、有序进退。”王柯翔还称，带有金融前置思维的更新计划才能够有效指导更新主体的实施方案编制是在资管运营逻辑的前提下完成，并切实保障更新项目对于社会资本募集有序、投资有序、退出有序。