2021年，连续两个季度，深圳写字楼空置率继续下降，空置率环比下降2.6个百分点，至23.9%，系过去两年内最低值。

TMT头部企业需求增长显著

据第一太平戴维斯最新研报显示，2021年第三季度，深圳招商前海湾B座以及中国人保金融中心交付入市，为深圳市场带来10.6万平方米新增甲级写字楼面积。截至季末，深圳甲级写字楼总存量上升至885.3万平方米。

2021年上半年，深圳生产总值同比增长9.7%，至约人民币1.43万亿元，两年年均增速4.8%，较一季度加快0.2个百分点，经济复苏成果得以巩固。其中，第三产业增加值同比增长10.5%至约人民币9253.8亿元。

体现在深圳甲级写字楼方面，2021年第三季度，单季净吸纳量创下历史新高——首次超过30万平方米（30.7万平方米），环比增长86.5%。其中，南山区净吸纳量仍居全市首位，季内净吸纳量达17.2万平方米。

在供应有限，租赁需求持续释放的背景下，深圳大部分区域空置率环比下降。截至季末，罗湖区由于新增供应入市，空置率环比上升4.3个百分点至23.7%外，全市平均空置率环比下降2.6个百分点，至23.9%，系过去两年内最低值。

本季度，市场情绪显著改善，业主信心普遍增强，尤其在楼宇品质较高、地理位置优越的项目中表现更为突出。继前两季度，深圳平均租金降幅持续收窄，本季度租金指数三年内首次录得正增长，环比上升0.7%，全市平均租金上涨至人民币每平方米每月184.4元。

值得注意的是，TMT行业头部企业带动全市租赁需求显著增长，租赁面积逾过万平方米之交易若干；同时，金融与房地产行业亦表现活跃，租赁面积逾数千平方米之交易为数甚多。在本季度，深圳写字楼销售市场录得一宗交易公布：某世界500强金融机构以超过人民币32亿元的价格从新世界集团购得前海周大福金融大厦南塔。

展望2021年第四季度，深圳甲级写字楼新增供应仍较为充足，6个新项目预计将竣工入市，合计可租赁面积约55.6万平方米。鉴于下季及来年皆有大量新增供应入市，同时龙头企业需求扩大的持续性亦有待观望，市场去化压力或将再度增大，全市空置率预计有所上升。

随着租赁市场竞争的加剧，预料业主将重新采取以价换量策略，令全市租金再度下降。但品质高、地理位置优越的部分项目或受影响较小。

住宅需求依然畅旺

第一太平戴维斯最新研报数据显示，截至2021年9月16日，深圳一手住宅销售市场供应面积约达184.3万平方米，环比上升98.6%，同比下降28.0%。其中，光明区供应面积达56.9万平方米，为全市最高，约占总量三分之一。

同期，市场需求保持旺盛，全市成交量环比上升13.5%，至125.9万平方米。其中，南山区为本期一手住宅市场成交的热点区域，成交面积达35.6万平方米，占全市成交总量的28.2%。

季内，由于部分位于核心片区的优质项目在本季度悉数完成成交备案，深圳一手住宅成交均价结构性环比上升21.1%，至人民币每平方米76,166元。

2021年度深圳住房实施计划中计划批准预售和现售商品住房面积为600万平方米，根据前三季度市场供应情况，预计仍有约225万平方米供应有待释放。在此背景下，预计第四季度新批预售速度或将加快，新增供应随之增加。2021年第四季度，部分优质项目预计相继推出，这或将吸引市场购买需求集中释放。

整体政策环境预计仍会从严，新房价格调控将持续，深圳继续加大居住用地供应力度，逐步提高居住用地规模和比例，及人均住房面积。受多重调控政策的叠加影响，中长期而言，深圳住宅价格仍会保持平稳发展的态势。

多商圈租赁需求增长明显

数据显示，2021年1-7月，深圳社会消费品零售总额人民币5302.94亿元，同比增长20.1%，较疫情前的2019年同期增长5.3%。总体而言，市场销售快速恢复。分消费类型看，餐饮收入同比增长26.6%，商品零售同比增长19.3%；其中，网上零售持续快速增长，限额以上单位通过互联网实现商品零售额同比增长67.0%。

2021年第三季度，深圳录得一新项目开业入市，为市场带来30.5万平方米新增供应。因此，全市优质零售物业总存量扩容至约563.万平方米。与此同时，部分存量优质零售物业持续进行品牌焕新升级计划。

第三季度，多数商圈租赁需求增长明显，叠加大体量新项目均以较高入驻率入市，带动全市净吸纳量大幅上升至约32.4万平方米，较2021年上半年总吸纳量高出3.4倍。其中，餐饮类业态租赁需求旺盛。多个现存项目完成调改，引入多个餐饮新店。例如，南山万象天地原诚品生活区域部分调改为MIXC Food Lab餐饮主题区，引入Enoteca、Fuwa Fuwa、皮爷咖啡等品牌华南首店及全新形象店。此外，时尚、配饰及汽车等业态需求保持活跃。

本季度，鉴于大体量新项目开业入驻率表现优异，且各商圈存量项目空置率均有小幅下降。因此，全市平均空置率继续环比下降0.8个百分点，至8.5%。多数商圈租金指数多表现平稳，受部分存量项目租金略微下调的影响，全市租金指数环比微降0.1%。截至季末，全市平均首层租金下跌至人民币每平方米每月647.9元。

2021年第四季度，预计深圳将迎来三个总建筑面积合约18.3万平方米的优质零售项目开业，其中两个位于前海片区，包括万象前海及前海K11。深圳仍将继续吸引新品牌进驻，需求预计保持活跃。鉴于同期新增供应相对有限，届时全市空置率料将维持稳定。

新进驻中高端品牌助力提升其所在项目的资产表现之余，有望持续促进市场消费力释放。此外，城市标杆项目在吸引奢侈品牌方面仍具明显的竞争优势，随其不断强化奢侈品牌阵容，其租金有望保持增长态势。

责任编辑： 彭勃