近日，高和资本联合首开、金茂两大国企力克外资对手，成功收购北京火炬大厦（原启迪大厦D座），成为2021年北京体量最大的一笔写字楼收购。

这座写字楼位于上地中关村繁华地带，网易、快手都曾租下多层作为其总部。直至2018年快手搬迁至新址前，启迪大厦D座上悬挂的“快手”logo都还作为北京互联网产业聚集地的标志被很多路人打卡留念。

《中国经营报》记者了解到，未来高和资本将通过资产证券化手段寻求退出。

据悉，本次收购为增值性收购，三方将进行深度合作，针对大厦机电、公共区域等进行改造，在此后几年中，火炬大厦招商层面的升级也将逐渐推进。

北京火炬大厦。詹方歌/摄影

三方合作

公开资料显示，启迪科技大厦总建筑面积为18.9万平方米，由4栋建筑构成，火炬大厦则为启迪科技大厦D座。该栋建筑为甲级写字楼，地上共25层，地下3层,总建筑面积46330平方米。高和资本合伙人苏鑫表示，火炬大厦可租赁面积约为6000平方米左右，能整体租赁的部分不超过3层。目前火炬大厦内部将有30%以上的租约在年底到期，其余部分也大多在三年到五年内到期。

本次收购后，金茂、首开、高和资本将针对火炬大厦进行改造。此次改造不涉及外立面，主要针对机电、公共区域及招商升级。据记者走访发现，目前火炬大厦内部租户多为大型IT类企业，底商目前多为快餐连锁品牌及西餐简餐，而相邻的启迪大厦C座底商餐饮品牌则包括小龙坎、全聚德。

据悉，本次改造中，火炬大厦原本业态不会发生较大改变，但整体调性将升级，至少在启迪大厦四栋写字楼中做出差异化。在苏鑫看来，基于中关村区域目前整体基础设施，该区域客群对更高生活品质的追求并未能全部释放。这也为火炬大厦留出了相当大的改造空间。他同时表示，招商方面，目前大厦已经有在洽谈的品牌，但还未谈及合作具体细节。

据悉，本次交易以建立专项基金的方式开展，首开方面发布的公告显示，高和资本出资1.2亿元，任基金管理人；北京首开盈信投资管理有限公司出资4.8亿元、中化金茂未来城市运营管理(天津)合伙企业(有限合伙)出资6亿元，均为有限合伙人。金茂、首开和高和资本的投资比例分别为50%、40%和10%。此前有报道称，该项收购的交易对价超过25亿元。

在这笔收购中，高和资本负责收购谈判等事务，包括当前火炬大厦主体公司所涉官司、融资杠杆规划，以及如何同时兼顾运营和改造。正如此前外界对高和资本的印象——擅长大型复杂交易和友好收购。苏鑫表示，此前高和资本已经完成了北京火神庙购物中心、爱琴海购物中心（商场改办公）等复杂的资产重组、债务重组和更新改造项目，在上述方面经验丰富。

“我们不是压价者，而是友好收购者。”苏鑫说，高和资本更倾向于在收购中扮演白马骑士的角色，在中小型企业面临现金流压力较大的困境时，高和愿意出手。他提及，相对于只谈“买卖”的外资来说，高和提倡“白马骑士”概念，也使其近年来在“外资凶猛”的市场环境中拿回一定的主动权。

本次合作的另外两方，首开及金茂也在城市更新方面经验丰富。事实上，首开在北京的棚改、旧改项目可以追溯至上世纪90年代。2016年起，首开以旗下全资子公司首开盈信为主体，陆续投资高和资本等发起的城市更新改造项目，主要聚焦北京、上海等一线城市。此前高和资本旗下火神庙项目，首开也有参与。

此前在城市运营领域颇有建树的中国金茂，同样已经切入城市更新领域，其主要运作平台则为成立于2016年的金茂资本。2020年，金茂资本联手猪八戒网打造的首个城市更新类“互联网共享新办公”项目正式落地，开启其城市更新之路。苏鑫表示，本次项目的改造方面工作主要由中国金茂负责。

合适的时机

“这个项目卖方前前后后跟两家外资机构谈了两年多，我们在四五年前就接触过。”谈及本次收购，苏鑫说。他坦言，这个项目此前意向买家均为外资，本次能够由内资拿下有机遇的成分。

仲量联行数据显示，2020年，北京商业地产大宗成交总额为470亿元，虽相较2019年有明显下降，但仍显著高于2018年的380亿元。与此同时，外资（含合资）收购占比也由2018年的22%提升至2020年的35%，比起2017年9%的外资成交额占比，内资投资者面临的挑战已经今时不同于往昔。况且，火炬大厦位于北京写字楼市场黄金地段——中关村，该区域入市项目并不多。此前，同在中关村区域的鼎好大厦流向市场时，高和资本就进行了深度谈判，但并未最终接手。

提及高和资本拿下火炬大厦的原因，苏鑫表示，由于外资收购启迪大厦从两年前就开始谈判，近期的汇率变动已经对交易对价产生一定程度的影响；再者，外资方面有关交易的核心人员因疫情无法高效出入北京。“在这种情况下，要么不买，要么加码。”苏鑫说。

相较此前，火炬大厦的所有者资产出售的欲望也更加强烈。天眼查信息显示，此前火炬大厦所属公司北京火炬创新科技发展有限公司（以下简称“火炬创新”），与山东火炬房地产开发集团有限公司为同样自然人股东。2015年，阳光人寿保险股份有限公司入股火炬创新。从股权份额上看，几乎完全接下火炬大厦。

苏鑫也表示，高和资本方面曾在五年前与火炬实控人接洽，当时火炬方面希望在这个项目上寻求融资，但现在则迫于现金流压力，更希望出售回款。此番首开、金茂、高和资本三方的出手，正是合适的时机。

在当前经济波动的大局势下，优质写字楼作为避险资产备受追捧。2020年，受疫情影响，北京写字楼空置率达到史上高点，但金融街和中关村地区无论租金还是出租率都仍旧坚挺。这也彰显了火炬大厦作为核心资产的突出价值。

具体来说，中关村区域目前仍是北京高新技术产业的聚集地。“这些（驻扎在中关村的）企业有一个特点——资本驱动型。”苏鑫说，这类公司资金主要来自外部投资人，租金承受能力高，但承租面积和产生的合同金额较小且更迭速度快，多数在两三年间就有倒闭的可能，当然也会有独角兽。但对于写字楼来说，租给多家资本驱动型科技企业的风险比租给单一大客户小得多，因为只要大厦在核心区，即便上一家公司退租，新租户也并不难找。

2019年，苏鑫就曾在公开平台表示，科技行业对写字楼市场的影响将越来越深远，并呈现加速趋势。近年来中关村区域写字楼的突出价值也印证了这一预测。本次交谈中，苏鑫也提及，高和资本近些年会将投资目光继续放置于互联网产业带，具体来说，则是上地、中关村、亚奥，向东延伸至望京。

（编辑：卢志坤 校对：颜京宁）