金九银十，各行业迎来了第四季度冲刺阶段。近日，多家服务机构发布广州商办市场第三季度报告。数据显示，广州甲级办公楼第三季度租赁需求持续回升，专业服务业及金融行业企业表现亮眼。随着部分楼宇下半年将陆续投入使用，楼宇表现有望出现分化，优质写字楼的核心竞争力或将进一步提升。

新增供应与吸纳均达五年最高水平

据戴德梁行方面的数据显示，位于琶洲商务区的环球梦大厦在本季投入使用，为市场带来超过4万平方米的新增供应，广州甲级写字楼存量扩容至551.4万平方米。由于疫情影响，多个项目延期交付，新增供应有限，全市空置率延续今年以来的下降趋势，环比微降0.5个百分点至6.8%。本季租金环比仅微降0.2个百分点，稳定在每月每平方米178.6元，从侧面反映出广州写字楼市场的韧性所在。戴德梁行方面表示，在经济的持续复苏及大量新增供应的刺激下，截至本季，甲级写字楼新增供应与净吸纳量均达到五年内同期最高水平。

据了解，本季度共有五个甲级办公楼项目竣工，新增供应合计约36万平方米，超过了上半年的供应总量。其中，三个新竣工项目位于琶洲，该片区本季度新增供应因此达到15万平方米。由于新增供应体量较大，在各主要细分市场中，除了新增供应集中的琶洲片区空置率见涨，珠江新城、天河北和越秀等其他片区空置率均实现小幅下降。

仲量联行的数据反应，广州甲级办公楼租金在三季度总体保持稳定，活跃的租赁需求减轻了存量项目业主的空置去化压力，因此存量项目的租金水平基本维持了上季度的水平或实现小幅上升。在新竣工项目较为集中的琶洲片区，本季度的租金仍受到一定影响。

仲量联行华南区商业地产部总监马炜图指出：“近两个季度以来，全市规模以上服务业以及高新技术服务业均实现了持续而稳定的增长，成为了全市经济发展的重要驱动力。而随着经济重回‘稳步发展’车道，各类服务业企业开始寻求新一轮的业务发展机会，这些企业的搬迁扩租需求亦逐步释放。其中，专业服务业以及金融行业企业在本季度的甲级办公楼市场表现尤为活跃，完成了多笔面积可观的租赁成交。珠江新城和天河北片区凭借优良的区位、成熟的生活及商业配套、方便快捷的交通以及服务业企业群聚等优势，受到这些服务业企业的青睐。”

成熟及新兴板块各有亮点

戴德梁行报告显示，近期随着围绕教育的相关政策陆续发布，线上教育与游戏类企业对于扩张与置换物业表现谨慎。一些业主为了减少楼宇的空置时间，主动让价以提升项目入驻率。专业服务、金融业、TMT仍然是需求主力。其中专业服务业成交占比居首，较上季度扩大5.5个百分点。以律所、保险为代表的细分行业租户选择搬迁至面积更大或品质更高的办公空间，如盈科律师事务所租下周大福金融中心近4000平方米办公室。另一方面，尽管TMT在三季度的成交占比有所下降，但扩张的需求仍然更多地来自于成长中的互联网与科技类企业。例如快手租下广电平云广场5000平方米办公室用于扩租。

仲量联行方面的数据则显示，本季度录得的最大面积租赁交易为8，000平方米的办公空间。除此以外，珠江新城的大宗租赁成交上升较快，快速填补新的空置面积。因此，本季度净吸纳量达20万平方米。截至三季度，累计净吸纳量达50万平方米，超过去年全年之和。

从细分市场来看，以珠江新城、体育中心、越秀为代表的成熟商务区，仍然是全市租赁需求的主要承接区域，前三季度空置率都有不同程度下降。另一方面，新兴区域琶洲以13.7万平方米的吸纳规模，占据了全市近3成净吸纳量。对此，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，办公氛围成熟的商务区依然是多数企业租赁选址的优先考虑。但对于高成长型的企业而言，为应对快速扩张带来的办公需求，会倾向琶洲这样的新兴区域。如名创优品、今日头条，分别在琶洲承租2.7万平方米和3万平方米办公空间。

第四季度将新增供应约22万平方米

2021年第四季度，本地办公楼市场预计将迎来约22万平方米新增供应，这些即将落成的项目全部位于琶洲片区。虽然需求总体稳定，集中供应仍将一定程度拉高该片区的空置率水平，并加剧片区内办公楼之间的竞争，业主未来在租金要价上也会存在一定压力。但对于包括珠江新城、越秀、天河北在内的长期低空置片区而言，有限的市场供应与稳健的市场需求将支撑整体租金保持稳中向好的趋势。另一方面，随着疫情对经济社会的不利影响逐步淡化，仲量联行方面预计今年四季度广州经济将延续近两个季度以来稳定发展的趋势。对于办公楼租赁市场而言，目前各类租赁问询、交易活动恢复常态化亦有利于未来市场租赁需求的进一步释放。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“广州近年来加快推动产业转型升级，现阶段本地制造业及现代服务业对数字化转型的需求依然强劲，包括电商、数字化平台和物流服务在内的新经济企业将拥有广阔的发展前景，预期办公空间扩租需求保持稳中有升。而广州实体经济持续转型升级同样需要本地金融产业的资金支持，两者将呈现相辅相成、联动发展的态势，共同拉动广州办公楼租赁市场需求。此外，大型国企也将继续作为广州办公楼租赁市场的重要支撑力量，对未来的市场净吸纳量有所助益。”

戴德梁行方面则认为，今年受到疫情影响而延期交付的楼宇将自下半年开始陆续投入使用，年内预计将有73万平方米新增供应入市，集中分布在琶洲与珠江新城区域。供应的回升使得市场承压，预计短期内全市空置率将有所上升。在可预见的竞争压力下，楼宇表现有望出现分化，优质写字楼的核心竞争力或将进一步提升。