不断提升的城市能级和良好的经济发展前景，正吸引越来越多的投资者关注深圳写字楼市场。根据世邦魏理仕最新发布的2021年投资者意向调查报告，深圳首次进入亚太区商业地产跨境投资最受青睐的目的地前十榜单。

深圳大宗交易增速跃居第一

写字楼历来是投资者非常关注的资产类型，而深圳拥有中国最活跃的写字楼租赁市场。

经济的高速发展以及随之而生的房地产需求令深圳日益为商业地产投资者所瞩目，交易活跃度在2016年后显著提升。2016-2020年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,000亿元，较此前五年增长超过500%，增速远高于其他三个一线城市。

1、作为创新之都，深圳的智能手机、5G研发、柔性屏、机器人制造等创新产业链已经连结成网，为企业未来发展提供了肥沃土壤。

在华为、腾讯等国内头部企业带动下，中小型的科技企业迸发出强劲发展潜力；同时近年来，越来越多跨国巨头选择在深圳设立研发机构，包括空中客车、波士顿咨询亚太数字中心、埃森哲深圳全球创新研发中心等。展望十四五，深圳将以建设具有全球影响力的科技和产业创新高地为目标，2025年研发强度预计将升至5%，数字经济核心产业增加值占GDP比重达到31%，国家级高新技术企业2.2万家。

2、深圳是中国改革开放的先行者。在先行示范区实施方案加持下，透过前海作为深、港合作先行先试区域，十四五期间深圳将肩负消除大湾区内体制、关税及货币差异等阻碍的责任，让这座城市继续走在对外开放最前线，同时构建最具开放性的营商及投资环境。

3、人口的快速流入是深圳城市活力的另一重体现。今年发布的第七次普查人口结果显示，2020年深圳常住人口达到1,756万，与第六次普查相比十年增长713万，领先全国。常住人口中15-59岁的劳动年龄人口占比高达80%。世邦魏理仕发布的《全球2030展望》预计，2030年深圳将是全球Z世代工作人口占比最高的城市。

未来5-10年，作为中国特色社会主义先行示范区和粤港澳大湾区的首位城市，凭借先行先试的制度优势、面向未来的产业结构和巨大的人口红利，深圳毋庸置疑仍将是中国经济最具活力的增长极之一，这也是深圳商业地产投资机会日益受到关注的根本原因所在。

深圳写字楼投资存在三个挑战

写字楼一直以来是深圳大宗物业交易的主要资产类型，历年金额占比整体在50%以上，近三年交易金额连续位于100亿元以上。但机构投资者在深圳进行写字楼投资当前仍面临一定的挑战，主要在三个方面：

首先，自用买家在深圳写字楼交易中占据主导地位。

世邦魏理仕数据显示，2016年至2021年第一季度，深圳共录得42宗写字楼大宗交易，其中自用型购买占比高达50.0%，占据了半壁江山。而对自用买家的交易价格分析显示，若以周边可比项目的租金收入来测算，初始租金净收益率区间多在2.5%-3.0%，明显低于机构投资者核心区4.0-4.5%、新兴区域4.25-4.75%的相关要求。

其二，可投资项目相对有限。

从历年数据来看，深圳优质写字楼的存量中约40%-50%被散售给小业主，而另有相当一部分为总部型项目，大多无出售意向，且近年来总部用地的使用年限降至30-40年，剩余年限缩短使其投资吸引力降低。而未来供应项目中也有不小比例因有自用年限要求或其他限制而不能进入整售市场。此外，散售市场的活跃也推高了写字楼市场的交易价格。

第三，未来5年，深圳写字楼租赁市场将有600万平方米的累计新增供应，整体供应仍较充沛，将在一定程度上影响租金增长和投资回报的预期。

鉴于深圳持续高速成长的经济和办公需求、不断提升的城市定位，业内人士对深圳写字楼的投资前景保持乐观。但上述挑战的存在则意味着。

建议投资三类商业地产

结合自己的投资风格和要求选择，专业机构建议投资者可以重点三个方面的写字楼项目：

1、核心区的优质写字楼

尽管未来5年，深圳写字楼总体供应充沛，但新增供应呈现区域集中，部分核心区新增供应已经接近尾声。

以福田CBD为例，新增供应数量相对有限，未来5年新增供应不到40万平方米，对比南山的多个片区均有差距。而从需求方面来看，依托深圳交易所和福田高铁站，福田中心区依然是金融企业租户的首选区域，随着各种金融创新政策的推进以及总部经济的壮大，金融产业的加速发展将为福田中心区提供丰富的金融租户来源以及由此引致而来的专业服务业租户的联动增长，区域空置率将在未来5年内逐步回落至10%以下，租金水平预计将在2022年后重拾升势。

纵观国内外主要金融中心城市，其金融核心区的写字楼租金都名列世界前茅。深圳是中国拥有证券交易所的两个城市之一，2020年深圳证券交易所总市值和IPO融资额分列全球第6和第5位，排在深圳之前的包括纽约（纽交所和纳斯达克）、香港、上海、东京和伦敦。此外，2020年深圳在全球金融中心的排名也升至第8位。但相比于其他国内外金融中心城市，深圳福田CBD的甲级写字楼租金仍具备很大的增长潜力。

稳步增长的租金收益以及核心区位稀缺性所带来的长期升值预期将为追求稳定现金流、交易总价范围较高、倾向于中长期持有的机构投资者提供合适的投资标的。除福田CBD以外，科技企业集聚且供需态势将大幅改善的高新园片区也值得投资者重点关注。

2、产业集聚的商务园区

随着中国经济加速向创新转型，近年来商务园区的投资交易不断增长，2021年一季度全国商务园区大宗投资交易达人民币145亿元，创历史新高。

深圳是国内最重要的创新中心之一，拥有国内领先的科技和高端制造业产业集群，以研发和产业类租户为主体的商务园区（土地性质为工业）在深圳的需求非常旺盛。从过去5年的租赁市场表现来看，商务园区租金累计增长17.6%，2020年疫情爆发期间也基本保持稳定；而受新增供应高企和疫情的双重影响，2019-2020年期间深圳写字楼租金录得小幅下跌。

世邦魏理仕建议投资者可以重点关注高新科技园、西丽、留仙洞等产业集聚度高、通达性好且便于承接周边写字楼外溢需求的片区。从2019年以来的投资案例来看，估算净租金收益率可以达到4.25-5.25%左右，与京沪市场相当。存量物业的增值改造、制造业企业的售后回租等都是值得考虑的投资策略。此外，国内首批五个以产业地产为底层资产的公募REITs中有三个以产业园区/商务园区为底层资产（见下表3），这将进一步提升该类资产在大宗物业交易市场的流动性和关注度。

3、新型产业办公项目（M0用地）

为提高深圳产业用地的使用效率和实现集约化发展，深圳在2013年开始从城市更新和公开招拍挂两个渠道推出新型产业用地（M0用地）。M0用地的容积率一般为4.0-5.0，介于工业用地和商业用地之间。但基于其引导产业发展的本质，M0用地在项目转让、受让方资格以及分割散售方面有严格的限制。

综合此前公开出让和城市更新这两类M0用地项目进展情况，中短期内，深圳市场预计将迎来此类项目的新增供应高峰。但这其中可供投资者整体收购的项目数量较为有限。

据悉，公开出让的M0用地多在出让条件中写明了不可转让，而出售概率较大的项目预计来自于城市更新型项目中权利人为非专业开发商的物业，因其多为来自科技、电子及实业类的企业，缺乏相应的楼宇运营经验，业主或会选择将自用以外部分进行出售。长期来看，深圳规划国土部门已经提出在十四五期间对“工改商”的M0用地采取严格管理，并严控商业办公供应，这意味着未来新型产业办公项目的供应将逐步减少，深圳写字楼市场供需平衡将逐步改善。

M0项目因其所处区域的高产业聚集性以及高容积率可实现的高品质产品设计带来的良好办公体验，与商业写字楼在使用性方面并无实质区别，可实现相较于传统工业研发楼更高的租金水平。从已投入使用的项目来看，同区域、同品质的新型产业用地写字楼和商业写字楼租金水平相近。而新型产业办公项目的土地成本通常低于同区位商业写字楼的20%，加之其产业性质以及由此带来的转让限制，因而在大宗物业交易定价方面较写字楼更具弹性空间。

世邦魏理仕认为，中短期内，新型产业办公项目的集中入市为投资者提供了进入这一领域的窗口期，建议投资者根据区域供需情况、交通条件、产业发展前景等维度优选项目。