在持续偏紧的行业政策环境和信贷环境下，如何在规模和收益间寻求更好的平衡，已成为当下地产企业的经营发展的重要课题。

10月13日，远洋集团（03377.HK）公告披露，拟联合数家国际投资人（包括全球主权财富基金与机构投资者），共同出资参与设立总规模为14亿美元的核心写字楼基金，专注投资于一线城市核心商圈成熟甲级写字楼项目。值得一提的是，该基金也是目前国内写字楼市场最大规模的美元基金。

传统上，商办地产开发运营大体可分为轻资产模式和重资产模式：轻资产聚焦输出管理和服务，重资产则强调“持有”。远洋集团联合多方设立的写字楼基金，则是一种介于轻重模式之间的“创新型资产”模式。在资产变轻、安全边际拓宽的同时，远洋集团还提前锁定了资产增值、运营管理等方面的收益，为当前形势下地产行业的创新发展提供了重要借鉴。

核心写字楼基金成立

远洋成大赢家

在核心写字楼基金中，远洋集团扮演着多重身份：既是投资人之一，又是资产的运营者与管理者。同时，两个注入基金的甲级写字楼，亦是远洋集团旗下项目。

据公告披露，远洋集团出资4亿美元，两名外部有限合伙人各出资4亿美元，一名外部有限合伙人拟认购出资2亿美元。基金搭建完成后，远洋集团旗下远洋不动产及远洋服务分别担任项目开发管理人及项目资产管理人，确保基金旗下物业的开发与运营质量；远洋资本担任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，负责基金日常运营和管理。核心写字楼基金的一部分资金，投资于北京CBDZ6地块及远洋光华国际项目，另一部分资金投资于其他符合投资标准的新项目。

作为核心写字楼基金的种子项目，北京CBD Z6项目及远洋光华国际项目均以其地段优势备受投资者青睐。资料显示，CBD Z6地块重点面向金融类、世界500强等典型客户，项目以绿色、健康、共享、生态、智慧为核心理念，已于2020年10月开工奠基，预计将于2026年竣工；远洋光华国际位于北京CBD国贸商圈的中心位置，曾于2019年获得BOMA国际360认证，吸引了多家500强租户入驻。

分析人士指出，远洋集团可谓是基金成立的大赢家之一。其一，两个项目估值差不多是100多亿元，远洋集团在保持管理权的情况下，实现了现金流回笼，为开展其它投资活动创造了条件；其二，随着基金投资于其它地段的优质项目，远洋集团、远洋资本借助自身在基金管理、资产管理等方面的优势，实现在管资产规模的持续增长。远洋此番采用的创新型资产模式，既符合当下的市场环境，又能充分利用国际资本最大化实现自身价值，可谓是明智之举。

创新型资产管理模式

推动收益持续增长

事实上，无论是坚持不动产重资产运营，还是强调轻资产模式输出，孰优孰劣，行业并无定论。

分析人士指出， “重资产”模式虽然能够获得多种收益，但会影响周转效率；而“轻资产”模式虽然能够获得管理运营的收益，但对于核心资产而言，却常常错过资产增值这一更大的收益。远洋创新型资产管理模式则是平衡了轻重两种模式的优点，可以视为一种更为平衡稳健的模式。

其一，是种子项目注入基金带来的直接收益。对此，远洋集团在公告中表示，核心写字楼基金的期限起计8年，最高可延长2年；预计将于9年内，因出售事项累计获得约13.15亿元的收益。

其二，作为投资者和运营者所带来的收益。据悉，基金将主要投资于一线核心地段的写字楼，这类资产往往因其地段位置优越展现出极强的抗周期性。随着疫情的减弱和经济的加速回暖，远洋集团作为持有方将享受到不菲的资产增值收益。而作为资产管理方、物业服务方，远洋集团还能随着在管资产规模的不断扩张，获取持续的管理与服务收益。同时，运营管理与资产增值也可以相互促进，好的运营管理往往也能促进资产本身的保值增值。

目前，仅在北京远洋集团就拥有10余个写字楼项目（涵盖自持、投资、代管及开发中项目），总面积超百万平方米，市场占有率位居前列。CBD Z6地块项目及远洋光华国际项目注入核心写字楼基金后，远洋集团进一步降低了重资产持有比例，实现了现金回流与提质增效。而旗下多个位于优质地段的写字楼项目，亦将持续凸显远洋集团在写字楼市场的领先地位。

可以预计，随着核心写字楼基金的持续运作及投资项目的陆续增加，远洋集团将进一步完善和拓展具有自身特色的“创新型资产”模式，也将在行业内形成样板效应，由此进一步拓展业务规模和收益空间。