文 | 克而瑞资管

北京资管研究团队

根据CAIC监测显示，北京三季度写字楼市场整体租赁需求旺盛，净吸纳维持高位，空置率持续下降至14.2%，租金环比小幅上涨；丽泽商务区热度最高，望京、酒仙桥和CBD商务区本均表现亮眼，TMT和金融仍为租户主力行业，共占比租赁成交近7成；办公销售市场成交总量上涨，成交均价环比下降28.8%，本季度无商办土地成交；Q3共9笔大宗成交，均为20亿元以下中小体量项目，在经历前阶段的密集投资活动后，市场进入一定的休整期。本报告数据库均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。

| CAIC 市场监测（北京）

宏观：北京GDP、第三产业、房地产投资额增速较高增长，CPI同比涨幅回落，整体宏观经济趋于稳定。写字楼市场需求依旧较高，租金环比回正；

租赁：21Q3甲级写字楼市场净吸纳量环比略有下降，但仍维持25万㎡以上高位表现；

租户：TMT、金融业、专业服务业需求在本季度持续旺盛。三大行业成交面积共占所有行业总成交面积的85%；

大宗：21Q3北京大宗交易成交约74.6亿元，环比回落近5成，主要以内资、交易金额20亿元以内的中小体量项目为主。

宏观市场

租金环比小幅上涨

空置率环比持续下降，租赁需求旺盛

数据来源：统计局

▌租金企稳归正，环比小幅上涨；空置率环比持续下降，需求旺盛

2021Q3北京办公市场需求热度犹存，本季度全市甲级写字楼市场净吸纳量为25.53万㎡,前三季度累计近70万㎡。全市空置率环比持续下行，下降1.24个百分点至14.21%。

全市甲级写字楼平均租金及环比变化

数据来源：CAIC数据库

本季度全市甲级写字楼平均租金为10.90元/㎡/天，环比上涨0.93%，自2018年Q3全市租金触顶后，租金开始呈现持续下跌，本季度为近年来租金拐点，首次上涨，租金调整进入窗口期。核心商务区平均租金为13.05元/㎡/天，环比上涨0.81%。

租赁市场

丽泽、望京、酒仙桥及CBD商务区租赁火热

TMT、金融行业头部企业引领需求

▌丽泽、望京及酒仙桥和CBD商务区本季度租赁火热

全市新增供应、净吸纳量及空置率

数据来源：CAIC数据库

21年Q3，全市甲级写字楼市场迎来2个新增项目，主要集中在核心商务区，分别位于CBD商务区阳光金融中心和三元桥燕莎商务区霄云路33号项目，为市场带来15.5万平方米左右新增面积。

全市/核心/非核心甲级写字楼空置率

数据来源：CAIC监测整理

全市空置率因本季度释放较高租赁需求影响，下降至14.21%。新兴商务区丽泽商务区为本季度租赁活动最火热区域，空置率下降6.15个百分点至54%，主要原因为丽泽商务区配套逐渐完善，选择空间灵活且性价比超高；其次为东部市场望京及酒仙桥商务区和CBD商务区，分别下降2.3和2.2个百分点至11.2%和10.1%。

北京2021Q3重点子市场租金与空置情况

数据来源：CAIC数据库

▌TMT、金融行业仍为主力租户，丽泽商务区热度持续提升

从行业构成来看，TMT成交继续领跑租赁市场需求端，成交占总行业成交面积的47%；其次为金融和专业服务业，分别占总行业成交面积的22%和16%。科技企业的发展得益于近年政策的大力支持和企业自我的不断创新与顺势发展，成为租赁市场活跃的重要角色。

21Q3租户及行业（按成交面积统计）

数据来源：CAIC数据库

从区域上看，丽泽商务区凭借配套逐渐完善，头部企业的入驻等，使其商务氛围愈加完善，性价比以及灵活的租赁空间，为丽泽商务区带来大量的租赁需求，成交热度持续攀升；其次为望京及酒仙桥和CBD商务区，凭借着成熟商务环境与近年来价格动荡所赋予东部市场“高性价比”现状，租户关注度较高。

2021Q3租赁大客户成交案例

数据来源：CAIC数据库

销售市场

9笔大宗交易，以内资、中小体量成交为主

销售市场成交均价环比下降，顺义区为成交主力

▌9笔大宗交易 以内资、中小体量成交为主

北京各物业大宗交易成交金额

数据来源：CAIC数据库

据CAIC监测，21Q3大宗交易共录得9宗，共计74.56亿元，环比下降49.37%；本季度以综合物业成交为主，成交4单，成交金额为53.87亿元，占总成交金额的72.25%。

Q3季度成交以内资为主，均为成交金额20亿元以下的中小体量项目。

除此之外还录得两宗跟北京有关联的多城市资产包交易，1宗为平安人寿330亿接盘6家来福士股权，分别为上海来福士广场、北京来福士中心、宁波来福士广场、成都来福士广场、长宁来福士广场以及杭州来福士；另外1宗为远洋资本与红星控股正式签署协议，以人民币40亿元获取红星地产70%股权，涉及区域包括北京、环渤海、华东、华南、华中、华西等。

2021Q3大宗交易部分案例

数据来源：CAIC监测整理

▌办公销售市场成交均价环比下降，顺义区为成交主力

三季度北京办公销售市场成交面积25.91万㎡，环比上涨39.61%；全市成交均价为21931元/㎡，环比下降28.76%；全市供应面积20.78万㎡，环比上涨260.49%；

2021Q3各行政区办公销售市场

数据来源：CAIC数据库

核心区域区域本季度成交总面积7.52万㎡，环比上涨165.49%；成交均价2.76万元/㎡，环比下降35.69%；西城区成交均价最高，为4.19万元/㎡；

非核心区区域本季度成交面积18.4万㎡，环比增长16.96%；成交均价为1.96万元/㎡，环比下降31.43%；顺义区成交面积最多，为7.52万㎡，成交均价为2.16万元/㎡。

土地市场

商办用地供应7幅

21Q3供应7幅商办用地，共计建筑面积69.3万㎡；无商办用地成交 。

数据来源：CAIC数据库

未来供应

本文对报告部分内容做了摘录分析。