一手商业市场

一手商业市场（以商务公寓为主）：价量齐升

9月，一手商业物业均价为64,460元/㎡，环比上涨5.4%。成交面积68,761平方米，环比上升16.6% 。

近期政府出手整顿商品住宅、小产权房、回迁房交易，投资客转向公寓市场。深圳允许商务公寓加装燃气管道，舒适度大幅提升，居住属性增强，核心地段的高品质公寓大受市场欢迎。

商务公寓主力成交在福田，成交面积为1.58万平方米；其次为宝安区，成交面积为1.21万平方米。

福田区华富恒大珺睿大厦以193套/10,250平方米的成交量，8.5亿元（均价82,978元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料冠军。

和昌·拾里花都成交97套/3,383平方米，成交金额1.2亿元（均价34,872元/㎡）。其他引人瞩目的楼盘还包括乐府花园（56套）、汇邦·名都花园（51套）、中洲坊创意中心（45套）。

商业营业用房方面，宝安中心区网红盘海府生态大厦以11,254平方米的成交面积，11.5亿元（均价101,762元/㎡）的成交金额，蝉联全市成交量、成交金额双料冠军。

其他热销楼盘还包括启迪协信科技园（825平方米，均价46,178元/㎡）、佳兆业未来城（568平方米，均价44,226元/㎡）、世茂深港国际中心（353平方米，均价111,436元/㎡）、中海寰宇时代花园（346平方米，均价132,471元/㎡）等。

深圳发布《关于进一步促进我市住房租赁市场平稳健康发展的若干措施》（稿），推进“商改租”试点。开展已建成的商业和办公用房按规定改建为公寓、宿舍等形式租赁住房试点，制定试点实施方案，明确试点目标和范围以及改建的条件、要求、程序和监管措施等，指导各区政府有序推进试点工作。

深圳住宅稀缺、公寓过剩的矛盾长期存在。新政策对深圳公寓市场是利好，将在一定程度保证公寓产品量价平稳。目前深圳商务公寓供应充足，加强公寓产品的居住功能，增强商务公寓的居住功能有助于缓解商品住宅供应压力，是落实“房住不炒”的重要举措。

9月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为245.0万平方米，环比上升4.9%。

库存去化周期为30.9个月，总体呈趋势性上升形态，库存压力山大。

四季度计划入市商务公寓46.77万平方米，6,095套。

根据深圳《关于进一步加大居住用地供应的若干措施》（征求意见稿），原批准土地用途为商业的，可申请将部分或全部商业建筑面积调整为居住用途。此举有利于降低商业营业用房库存压力，增加住宅供应量。

存量商业物业市场

存量商业物业市场：空置率趋势性下降

9月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）交易不活跃，成交面积22,214平方米（仅为一手成交量的32%），环比上升6.8% 。

深圳消费市场快速恢复，第三季度主要商圈优质购物中心最优租金层平均租金（初值）763元/㎡·月。空置率（初值）为5.5% ，环比下降0.7个百分点，总体呈趋势性下降形态。

近期将有近50万平方米的新增供应相继入市，购物中心步入数字化转型道路，新兴市场项目叠加线上零售的竞争，预计第四季核心商圈平均租金、整体空置率将继续保持在低位。

9月，中央印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，前海合作区总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。深圳举全市之力推进前海大开发、大开放、大发展。10月，香港2021年《施政报告》宣布将拿出临深的元朗区和北区的全部土地共300平方公里，设立“北部都会区”。香港将融入国家发展大局，跟深圳、跟大湾区协同发展，共同建设国际创新科技中心。

深圳、香港比翼双飞，深港都市圈渐露雏形，有利于深圳零售、写字楼物业租售的长远表现。

一手写字楼市场

一手写字楼市场：价跌量升

9月新建写字楼成交均价49,441元/㎡，环比下跌21.7%。市场成交“速冻”仅14,521平方米，环比上升20.4%，提前入冬。

罗湖区华润笋岗中心以7,485平方米的成交面积，4.0亿元（均价53,269元/㎡）的成交金额，问鼎全市成交量、成交金额双料冠军。

其他热销楼盘还包括合景同创广场（3,257平方米，均价37,592元/㎡）、恒明ONE（2,758平方米，均价40,698元/㎡）、恒大时尚慧谷（1,462平方米，均价25,014元/㎡）、海谷科技大厦（1,076平方米，均价30,994元/㎡）等。

9月份，深圳新建写字楼推盘量迎来全年高峰期，可售面积高达146.3万平方米，库存量上升2.2%。

库存去化周期高达49.2个月，总体呈趋势性上升形态，本指标显示写字楼市场库存压力巨大。

以上内容摘自世联评估《城市快报》。

声明：本文内容及观点仅供参考，不构成任何投资建议