2021年三季度，我国经济进一步迎来复苏。尽管疫情、“双减”、房地产市场密集调控等事件为写字楼市场带来多重挑战，但上海以其牢固的经济基础和稳步提升的营商环境，仍旧取得了服务业快速发展、企业租赁需求加速反弹等成就，前三季度全市写字楼净吸纳量达到近年来新高。

01

Q3新设企业37万户

写字楼市场需求强劲

#经济运行

据上海市统计局最新数据，2021年前三季度上海市地区生产总值30866.73亿元，比去年同期增长9.8%；其中，第三产业增加值22866.03亿元，同比增长8.7%，占全市生产总值的比重为74.1%。服务业是上海经济增长的主要支撑，是城市产业升级、创新发展和功能提升的引擎，更是上海写字楼市场旺盛需求的源泉 。

数据来源：国家统计局

#营商环境

据上海市商务委员会数据，前三季度，上海市新增跨国公司地区总部47家，外资研发中心20家，累计分别达818家和501家。中国船舶、中国电气装备集团等央企总部落户。

整体来看，前三季度，上海市新设企业37.4万户；日均新增企业1989户，同比增长24%。其中，租赁和商务服务业、科技服务业、批发零售业三个行业新设企业数量最多，合计占全市比重为77%。数十万新设企业的落户，催生了上海写字楼市场的大量租售需求。

数据来源：上海市商务委员会

为了进一步加强营商环境，相关政策陆续出台，如：《上海市浦东新区深化“一业一证”改革规定》《上海市浦东新区市场主体退出若干规定》。

2021年发布的重磅文件《中共中央国务院关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，支持浦东大胆试、大胆闯、自主改相适应的法治保障体系。《上海市浦东新区深化“一业一证”改革规定》《上海市浦东新区市场主体退出若干规定》这2件法规，正是上海市人大常委会制定并颁布的首批浦东新区法规，聚焦于优化营商环境，将在法治层面助推高水平、高标准的市场环境建设。

#土地市场

2021年三季度，上海市土地市场共供应12幅涉办用地，总供应面积达78.7万㎡，同比下降42.2%；成交14幅涉办用地，主要集中于金山区等非核心区，成交总建面82.9万㎡，同比下降11.4%；成交楼板均价为6034元/㎡，同比下降33%。

本季度土地市场成交价格最高的地块、也是仅有的一宗内环成交地块，为杨浦区平凉社区C090103单元03G2-04地块，由上海字跳智浦科技有限公司以总价20.42亿竞得。近年来，美团、字节跳动等互联网企业相继拿地自建办公楼，在土地市场中的身影愈发活跃。

数据来源：上海市土地市场

02

净吸纳量表现优异

空置率达近年最低

#净吸纳量和空置率

三季度上海甲级写字楼市场有三个新项目入市，分别为：北外滩板块的中美金融大厦、花木板块的云汇天地以及后滩板块的君康金融广场。三者共计带来16.9万平方米写字楼面积。

相关数据[1]显示，三季度上海甲级写字楼市场录得34.3万平方米净吸纳量，尽管和二季度的高位相比下降了16.5%，但前三个季度全市写字楼净吸纳量的总和达到了95.3万平方米，已超91.1万平方米的过去五年年均水平。

企业搬迁升级、扩张与整合在内的改善型需求见长，以互联网、金融、健康医疗行业尤为显著。非核心商务区在全市写字楼市场的重要性日益凸显，占比全市存量约1/3，于季内贡献了全市近一半的吸纳量。

鉴于前三季度净吸纳量的优异表现，全市甲级写字楼平均空置率环比下降1.4个百分点至13.1%，系2017年以来最低。

数据来源：第一太平戴维斯市场研究部

#租金

三季度，全市甲级写字楼市场租金实现环比上涨，至每平方米每天人民币7.4元/平方米/天。租金上调主要由次级商务区（+0.8%）和非核心商务区（+0.6%）带动。

据58同城、安居客数据，2021年三季度上海写字楼市场租金挂牌价同比提升2.5%，环比提升0.59%。从行政区域看，除黄浦区和奉贤区出现租金微降外，徐汇区、静安区等六个行政区均实现租金上涨。在租赁活动全面回暖的带动下，本季度全市租金呈现止跌上扬态势。

数据来源：58同城、安居客

从商圈维度看，三季度上海写字楼租金挂牌价最高的前三个商圈为：陆家嘴、淮海中路和襄阳公园。陆家嘴、新天地等传统核心商圈的租金价位长期稳定保持在全市前列，与此同时，浦东新区等地新兴商圈正在崛起，其租金价位排名有所上升，并仍蕴含后续上涨潜力。

数据来源：58同城、安居客

03

TMT&金融为需求主力

浦东新区长期热度高涨

#行业特征

从三季度市场新租需求主要行业看，TMT和金融业成为租赁面积最高的两大主力行业。

在上海全面推进城市数字化转型的历程中，以科技、媒体和通信为基石的TMT行业取得长足发展；同时，上海国际金融中心的优势凸显，写字楼市场频现金融行业“超级租户”，如：山西证券搬迁至陆家嘴滨江中心，租赁面积达10000㎡。此外，医药行业表现活跃，企业租赁需求见长。

图表来源：世邦魏理仕

政府对教培等部分行业的监管，在一定程度上也促进了写字楼租赁市场行业结构的变迁。据58同城、安居客调查显示，2021年二季度写字楼租赁成功签约客户中，教育行业排名第二，占比达到39.54%；但是，随着三季度“双减”政策推进，多家教培企业开始洽谈写字楼退租事宜。退租面积有望迅速被其他行业的租赁需求消化，有利于实现产业结构的更新换代。

#区域特征

从区域表现上看，徐汇滨江、前滩等板块去化加快。徐汇滨江区域可开发面积大，西岸项目能够助力浦西写字楼市场进一步升级和扩张；世博-前滩地区则有望成为浦东写字楼市场的发展增长极，三季度吸引了国泰人寿等企业总部迁址至此，前滩更是出现一房难求的局面，空置率之低仅次于外滩。

从行政区划看，据58同城、安居客数据，浦东新区长期位于三季度写字楼出租找房热度榜首。三季度，浦东新区、闵行区和嘉定区因高供应量和低租金价位，而受到寻租者青睐。

数据来源：58同城、安居客

04

写字楼散售找房热度上涨

互联网企业投资动作活跃

#办公销售

三季度，上海全市办公销售供应较去年同期下降57%，总成交面积同比上涨1.4%。青浦区为本季度成交最为火热的区域，共成交7.2万㎡，环比上涨近102%，成交均价39767元/㎡；从单项目维度看，徐泾板块的中核科创园表现最为亮眼，贡献成交面积第一，达1.9万㎡，成交均价40110元/㎡。

据58同城、安居客数据，三季度上海写字楼散售挂牌价环比略有下降，但整体找房热度攀升。其中，闵行区、徐汇区和黄浦区的散售挂牌价最高；浦东新区、嘉定区和静安区的散售找房热度最高。

数据来源：58同城、安居客

从散售找房热度看，200平方米以下小面积段办公空间更受欢迎；用户对200万元以下和2000万元以上价格段的办公空间，有着更高的关注度。

数据来源：58同城、安居客

#大宗交易

相关数据[2]显示，三季度上海大宗交易市场成交总额达218.7亿元，投资活跃度稳中有升。其中，写字楼物业仍居投资物业类型的主导地位，占比48%；境内自用买家为市场投资者主体，这样的局面预计还将持续。

从写字楼大宗交易买家行业看，互联网企业的投资动作最为活跃，如：字节跳动以78亿元收购尚浦领世总面积约19.5万平方米的办公项目，前程无忧斥资20.7亿元购买晶耀前滩购买一座面积约3.2万平方米的办公楼作为公司新总部。

图表来源：世邦魏理仕

展望

市场基本面向好

楼宇向“绿”发展

2021年前三季度，社会环境发生一些新变化，写字楼市场也呈现出与过往不同的发展特征。在房地产密集调控的特殊局势之时，房企面临降负债难题，开发商或将出售非核心商办资产以回笼资金，预计此情形将从年底至明年持续，为投资者带来一定的写字楼投资机会；此外，今年起“碳达峰、碳中和”被正式写入政府工作报告中，“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中，绿色建筑已上升到国家战略高度——对于写字楼开发商而言，打造可持续发展的“绿色楼宇”将是下一步的重点发力方向。

上海市也将因地制宜实施各类新政新规，进一步优化营商环境。在《上海市服务业发展“十四五”规划》等规划指引下，全市将在“十四五”期间着力构建“一核、两带、三极、多片区”的服务业空间格局，如：依托中心城区服务业集聚发展基础，以现代商务楼宇为主要载体，突出总部经济、楼宇经济和街区经济等等。在政策助力之下，TMT、金融和医药等诸多行业发展预期较佳，有望为写字楼市场带来强劲且持续的租赁或投资需求。

整体来看，上海写字楼市场的供应和需求表现值得期待。未来6个月，写字楼市场预计将有69万平方米左右的新增体量入市，如：静安合生项目MOHO和前滩信德中心等；未来2年，市场计划供应量甚至达到300万平方米。虽然去化压力仍将长期存在，但得益于市场基本面向好，预计2021年上海市全年净吸纳量将创新高、租金持续提升。

资料来源：

[1] 三季度上海甲级写字楼市场净吸纳量、空置率和租金数据，来源于第一太平戴维斯，《第一太平戴维斯：三季度各业态基本面向好，商业零售可圈可点》；

[2] 三季度上海大宗交易市场成交数据，来源于世邦魏理仕，《2021年第三季度上海房地产市场回顾及展望》。