10月22日，郑州CBRE世邦魏理仕发布了《2021年三季度郑州房地产市场回顾与展望》，解析郑州商业地产市场最新发展状况与趋势。分别从写字楼市场、零售物业市场等方面进行了数据披露和市场展望。

作为国家中心城市，郑州立足中原经济发展的战略支点，2020年实现GDP 突破万亿、人口过千万，昂然晋级特大城市行列。在持续推进招商引资和质效提升下，郑州商业地产迎来新一轮升级。2021年三季度，郑州写字楼市场净吸纳量显著提升，北龙湖写字楼有序入市；零售市场迎来更多城市首店，新能源汽车、特色餐饮拓展强劲；加快构建数字经济发展新生态，聚力打造中部地区数字“第一城”，推进数字、产业、城市融合发展。

优质写字楼市场：全市净吸纳量显著提升，北龙湖写字楼有序入市

2021年三季度，郑州共录得高铁商务区的海汇中心5号楼、新发展科创大厦，龙子湖区的金潮大厦、清华华商大厦、豫盐大厦，以及CBD区域的鑫苑国际中心6个新项目入市，总计新增供应量25.71万平方米。

三季度全市净吸纳量显著提升，共录得14.26万平方米，从租赁交易的行业分类来看，生物医药、专业服务及保险行业表现活跃。整体空置率较上半年小幅上升1.99个百分点至18.1%，各商务区的空置率对比发现，高铁商务区、中央商务区、龙子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新项目入市，大量新增房源待去化；花园路片区及金水路片区的供需相对平衡。全市平均租金报价录得每月每平方米103.7元，较2021年上半年上涨2%，其中甲级写字楼的租金水平有4%的降幅，乙级写字楼有5%的增幅。

世邦魏理仕郑州分公司顾问及交易服务办公楼部经理王磊表示：“未来，郑州写字楼市场的新增供应量将会持续增长，由于政府招商引资政策的引导及写字楼办公的集聚性，新增供应将主要集中在郑东新区，常西湖新区因其定位也承接了部分定向产业的转移和搬迁。而随着龙湖副CBD、运河两岸、郑州东站东广场、龙子湖、中原科技城等区域新建写字楼的持续入市，郑州写字楼市场的租金价格差将会持续缩减。从租赁类型来看，未来企业搬迁和新进所占比例较大，且随着经济发展的持续性和多样性，专业服务类企业、高新技术产业持续进入郑州市场，搬迁和新进的占比将逐渐趋于平衡。”

优质零售物业市场：奢侈品牌加码郑州市场，新能源汽车、特色餐饮拓展强劲

2021年前三季度，郑州零售物业市场累计新增39.5万平方米，仅第三季度便实现新开5个项目，主要分布于郑州周边近郊（荥阳、中牟、巩义），如首次进入郑州市场的新城吾悦广场，引进的206个品牌中有近150个为区域首进品牌，“三首层”的商业规划也为项目的后续经营注入更多新鲜活力。此外，在本季度开业的郑州杉杉奥特莱斯购物广场二期，牺牲部分商业面积改为停车场功能的举措，也体现出在购物体验等环节对顾客的关怀。

受“7·20特大自然灾害”及新冠疫情的二次反复，使得市场在第三季度经受了较大考验，加之“双减”政策的发布，社区型/区域型购物中心均受到不同程度的影响。市场整体空置率上升至9.6%。租金方面，得益于新能源汽车的开店迅猛及奢侈品、化妆品等高端品类销售的持续升温，使得本季度核心商圈的首层平均租金上升至45.2元/平方米/天，季度同比上升17.1%。

整体新增需求方面，服饰（40%）和美妆个护（30.3%）表现突出。奢侈品牌加码郑州市场快速扩张，LVMH、Kering等已进驻郑州市场的奢侈品集团开始在本地纳入更多品牌，同时加大了线下渠道投入，快闪店、时装秀和社群活动等多样化形式备受青睐。餐饮业态方面，外来餐饮首店更加青睐核心商圈项目，海底捞旗下新创子品牌苗师兄鲜炒鸡开出2家门店，来自西安的餐饮品牌“太食兽”、“兰湘子”开始布局郑州市场，网红茶饮和咖啡品牌也持续加码，深圳精品创意咖啡Akimbo首进郑州，星巴克和奈雪开店持续加密。体验业态方面，作为疫后重建末端，体验业态复苏压力较大，新增需求以新颖娱乐类的夜店、酒馆及Live House为主，而新能源汽车前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6个新能源品牌合计8家店，预计下半年将向次级商圈拓展。

新能源汽车品牌选址主要有三个考量因素：可视性强、试驾方便、市中心位置。世邦魏理仕建议，行业内领先的新能源汽车企业仍具备提升商场科技感、吸引年轻消费者和承租能力相对更高等优势，建议业主将其视为租户首选。而对于尚处概念阶段或尚未实现稳定营收的新兴品牌则应审慎决策。若无法寻得理想店铺，尚未实现较高或稳定销量的新品牌可以考虑开设快闪店，该模式租赁成本较低且具有灵活性，容易获得关注从而打开市场。

世邦魏理仕郑州分公司副总经理，郑州及西安顾问及交易服务商业部董事张桐表示：“预计今年第四季度郑州商业市场将有36.7万平方米新增供应，主要聚焦在成熟区域存量改造。未来，随着城市的进一步发展和头部商业运营商的进入，将大幅提升郑州商业的综合开发及运营品质。同时，市场平均租金水平也将有序回落至合理水平。”

加快构建数字经济发展新生态，聚力打造中部地区数字“第一城”

在数智化浪潮中，郑州市提出了城市发展新战略，力求加快构建数字经济发展新生态，聚力建设中部地区数字“第一城”。

世邦魏理仕河南区域战略顾问部负责人宗长浩表示：“郑州应以国家中心城市建设为统揽，以中国 （河南）自由贸易试验区郑州片区、郑洛新国家自主创新示范区等国家战略和载体平台为支撑，积极布局数智产业，打造“数字郑州”产业生态联盟，推进数字、产业、城市融合发展。”

世邦魏理仕认为， 郑州数智经济发展的重点内容将主要涵盖新型智慧城市建设、产业数字化转型、楼宇示范及数智服务。在城市区域规划布局上，应发挥优势因地制宜，形成错位发展、相互支撑的数智经济格局。其中，高新区定位数智经济创新发展区，大力发展人工智能、云计算、工业互联网等产业；南部片区定位特色数智产业集聚区，聚焦于数字建模、软件研发、智能建筑、智慧工地、智能终端等；郑东新区定位数智经济发展核心区，集中建设大数据分析与应用、人工智能、信息安全、数字治理、智慧城市等。

与此同时，数智经济的发展也将推动郑州打造楼宇经济发展样板体系，这要求各区域板块在发展楼宇经济中，应充分契合数智经济企业的核心需求，满足数智企业健康、灵活、场景化诉求，推进楼宇的整体数字化和智能化升级，聚焦楼宇运营的智慧化升级服务配套，构建“数智化+物业服务”、“数智化+楼宇设施”、“数智化+节能”、“数智化+安全”的综合管理技术体系。

世邦魏理仕郑州及西安分公司董事总经理李健表示：“世邦魏理仕认为，数智经济的本质是以数字技术为核心驱动，数字产业化与产业数字化相互耦合协同下，加速社会经济智能化的新型经济形态。在时代发展与政策利好的推动下，积极以“数字郑州”建设推进经济社会发展的“数字蝶变”，高质量建设“强富美高”新郑州。”