2021年三季度，广州经济运行延续了今年以来的稳健态势，GDP保持稳定增长、经济产业转型提质、消费需求稳步改善，对本地商办市场起到了一定提振作用。

虽然受疫情短期内反复的影响，写字楼市场需求增速放缓、空置率稍有上升、租金指数微降，但专业服务业、金融业在三季度的活跃帮助市场减缓去化压力，让广州在一线城市中保持租赁活跃指数增幅位居前列，找房活跃度较上一季度提升8.1%。

PART.1

经济运行良好稳中蓄能

政府统筹产业转型提质

根据广州市统计局最新数据，2021年前三季度广州市地区生产总值为20029.12亿元，同比增长9.9%，两年平均增长5.3%。其中第一、二、三产业增加值分别为188.63亿、5195.00亿、14645.49亿，同比增长5.2%、10.3%、9.8%。全市固定资产投资中房地产开发投资同比增长21.2%，现代服务业、金融业、租赁和商务服务业投资高速增长。

经济的平稳运行也带动了土拍市场的供应与成交量，刷新近十年同期新高。据克而瑞统计数据，今年前三季度广州经营性用地供应138宗、成交112宗。其中包含24宗纯住宅、31宗商住、39宗商办以及18宗综合用地；土拍成交总金额达1940.27亿元，同比上涨17.8%。

政府不断统筹推进疫情防控、稳定经济社会发展，使得全市工业生产总体稳定、高技术制造业增势良好；固定资产投资较快增长，工业投资不断提速；市场销售保持增长、品质消费成为主流。经济的良好恢复态势为写字楼的发展提供了优质的商业环境。

此外，在“十四五规划”有序推进、“粤港澳大湾区”顺利建设的同时，10月19日，广州又通过了《广州市临空经济区条例》，并从明年开始实行。临空经济区将重点发展航空制造维修、高端制造、商务会展、航空物流、跨境电商、航空金融、生物医药和总部经济等临空高端产业，培育新一代信息技术、人工智能与数字经济等一大批临空新经济。

这种新的经济模式，将以机场为核心，对周边地区产生辐射影响，出现资金、技术和劳动力等资源的聚集，从而产生经济集聚效应和扩散效应，吸引优质企业入驻、形成区域总部聚集区，高端大气的写字楼项目将从这里拔地而起，为区域商办市场的发展“添砖加瓦”。

PART.2

租赁需求增长放缓吸纳量回落

租金水平降至近四年最低值

本季度广州共有五个甲级写字楼项目竣工，新增供应约36万㎡，超过上半年的供应总量。其中环球梦大厦的交付入市，为琶洲子市场带来共计4.9万平方米甲级写字楼新增。相关数据[1]显示，截止季度末，广州甲级写字楼市场总存量升至581.4万平方米，其中琶洲子市场存量在全市总存量中占比超过20%。

相较于上半年，本季度广州甲级写字楼租赁需求增长有所放缓，市场净吸纳量回落，环比降幅超过40%。因部分项目受疫情影响未能按计划入市，加之新项目入驻率较低，三季度全市写字楼空置率环比上升至8.6%，但仍是一线城市中最低。

空置率上升、项目间竞争加剧，导致多数业主在本季度继续以价换量策略，因此全市写字楼租金指数环比下降0.5%，平均租金为162.4元/㎡/月，是近四年最低水平。琶洲板块因新项目入市、租赁表现活跃，区内租金出现小幅调升。

据58同城、安居客数据，本季度用户对写字楼租赁面积的需求，仍以小面积段及低价格段为主。选择小于100㎡、100-200㎡的用户占比均为25%；选择200-300㎡办公空间的用户为15%，整体最受用户青睐的是200㎡以下的小面积办公空间。

（数据来源：58同城、安居客）

价格方面，选择0-3元/m²/天、3-4元/㎡/天价格段的用户远远多于其他。受疫情影响，初次创业者持谨慎态度，轻型业态和低投入业务成为首选，进一步促使小面积段和低价段写字楼需求的增长。

（数据来源：58同城、安居客）

PART.3

金融业搬迁扩张需求涌现

珠江新城成为众多企业首选

延续上半年的态势，专业服务、金融业、TMT仍是本季度写字楼租赁市场的需求主力。其中，金融业需求活跃度持续提升，成交占市场总成交面积的42.4%；专业服务和TMT继续稳步扩张，成交面积占比分别排列第二和第三位。（数据来源：世邦魏理仕）珠江新城因其地理位置、成熟的商业配套以及企业集聚等优势，成为多数企业搬迁、扩张的首选。在季内金融业的成交面积占比高达67.5%，金融保险业企业在珠江新城租下约8000㎡的办公空间，也是本季度广州录得的最大面积租赁交易。凭借录得多个金融企业的大宗租赁成交，珠江新城虽在季内无新增供应，但其甲级写字楼空置率下降至5.5%，达到近一年半以来的最低值。区域热度方面，根据58同城、安居客数据，本季度天河、白云、海珠、番禺四区持续了上一季的热度并有不断攀升的趋势，几个区内万博、珠江新城、科学城、琶洲等商圈的市场热度也在持续。

（数据来源：58同城、安居客）

值得一提的是，三季度白云区的热度已经逼近天河区。从今年6月白云区发布的《广州市白云区国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》来看，白云共有524项重点建设工程，总投资额超1.67万亿，约为天河的4.5倍，南沙的2.3倍。白云区的“十四五”规划中也提到，将以白云国际机场为核心，打造广州“枢纽中的枢纽”；创新、升级产业发展，打造”多个千亿级产业集群“；落实“五片协同、多核驱动”战略，打造“一园一城一示范区”。

（图源：广州市白云区人民政府）

不论是引进标杆高新技术企业、夯实六大千亿级支柱型优势产业集群，加快区内重点项目建设；还是聚焦现代化中心城区、推进旧村、旧厂房更新改造，都将促进白云区的产业转型升级以及新兴商圈的崛起，刺激区域乃至全市写字楼市场需求的进一步释放。

PART.04

一手写字楼挂牌价环比上涨

写字楼依旧受大宗交易青睐

据58同城、安居客《2021年Q3写字楼价格地图》数据显示，广州本季度写字楼挂牌价格为28862元/㎡，环比上涨4.41%。其中白云区挂牌价最高，达到34635元/㎡；天河区以33194元/㎡的挂牌价格紧随其后，海珠区则以33100元/㎡位列第三。黄埔区、越秀区、番禺区以及南沙区写字楼挂牌价均在2万元/㎡水平之上，其中番禺区达到29734元/㎡。

（数据来源：58安居客房产研究院）

季内写字楼新项目加快入市，黄埔区广州国际创新驱动中心、广报云汇，番禺区汉溪长隆的保奥广场、海珠区琶洲的小米大厦、天河区智慧城的保利天汇等多个项目集中入市，为市场供应量贡献15万㎡。

7、8月市场进入淡季，大宗交易减少，区域写字楼成交氛围普遍转淡，黄埔区成交大幅缩减。9月市场热度回升，供求出现低位反弹。金融城新项目批量入市，拉升市场供应量至10.53万㎡；成交环比涨幅达到145%。区域表现上，海珠、番禺、花都均有单个盘的大宗交易，成交量领跑全市。

本季度，广州大宗交易主要成交为金融城绿地中心整层写字楼的转让、南站商务区的整栋交易以及琶洲某国有银行买入写字楼部分裙楼扩张业务。从物业类型来看，写字楼资产依旧是投资者最青睐的物业类型；此外物流仓储、数据中心、工业厂房等工业物业交易也较为活跃。

业内分析，未来办公、商业业态仍是大宗交易的主要类型，新经济资产业态成交会有所增长，购物中心、数据中心、物流和医疗设施也将受到投资者青睐。

PART.05

打造世界级的标商圈体系

新经济行业或成市场核心力量

7月广州入选首批国际消费中心城市培育建设名单。之后政府出台关于商圈的规划，其中重点提及，要构建“5+2+4”的国际知名商圈体系，打造天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—黄埔湾、白鹅潭、广州塔—琶洲5个世界级地标商圈。除了天河路—珠江新城是成熟商圈，其他四个都是建设中的新兴商圈，尤其万博与白鹅潭的定位进一步提升，未来将与天河路、金融城、琶洲相提并论。

继商圈发展规划之后，近期广州市政府又发布了服务业“十四五”规划，提出广州将重点发展现代商贸、现代物流、金融服务、软件和信息技术服务、科技服务、会展服务、专业服务、健康养老服务、文化体育旅游服务九大服务业。力争到2025年服务业增加值突破2.5万亿元，增加值超千亿元的服务业行业达到8个以上。

近几年，TMT、金融业、专业服务业已经成为写字楼市场的主要支撑力。广州出台政策大力发展服务业，必然会刺激行业对于高品质写字楼的需求攀升；在合理供给的前提下，写字楼闲置资源也会随着服务业需求的扩张而逐渐减少。

四季度，因疫情延期交付的项目将陆续投入使用，预计广州写字楼市场将有约45万平方米的新增供应入市，其中超过六成都位于琶洲，到2022年末则有共计164万平方米的新增供应入市。未来1-2年里，广州写字楼市场将迎来供应高峰，大量新增供应入市或将导致空置率在短期内升高，租金也有一定的下降趋势。

在经济持续向好的客观环境下，广州坚持综合施策，优化营商环境、扩大开放合作、促进湾区协同、加快产业融合，激发高质量发展新活力，包括电商直播、数字化、物流服务等在内的新经济企业将成为未来写字楼市场的核心力量。

资料来源：[1] 三季度广州写字楼市场净吸纳量、空置率和租金数据，来源于第一太平戴维斯。