在经历疫情大考触底反弹后，武汉写字楼市场表现已回归到潜在水平，市场信心显著回暖。三季度，武汉核心商务区写字楼市场空置率环比下降，与此同时，核心区甲级写字楼整体租金也呈环比微降趋势。

本季度内，武汉市核心商务区甲级写字楼市场未有新增供应，全市优质甲级写字楼总存量维持在245.0万平方米，市场仍处于去库存的过程之中。从行业需求端分析，TMT、金融和医疗健康类企业的租赁需求位居前三，贡献率分别为26.3%、17.4%和11.7%。总体而言，武汉写字楼市场运行态势平稳、发展有序推进。

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数字经济+总部经济

赋能武汉产业增长极

作为我国中部地区的核心城市，武汉具有良好的区位优势、科教优势和产业优势。

根据湖北省市州生产总值统一核算结果，初步核算，今年前三季度，武汉市地区生产总值12317.73亿元，按可比价格计算，比上年同期增长18.8%，比2019年同期增长6.4%，比上半年加快2.9个百分点，两年平均增长3.2%。

分产业看，第一产业增加值326.24亿元，同比增长13.2%；第二产业增加值4497.76亿元，同比增长17.5%；第三产业增加值7493.73亿元，同比增长19.7%。

作为现代城市经济的两大重要增长极，数字经济和总部经济为武汉经济的高质量发展提供了重要引擎。

《武汉市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，要推进经济社会数字化转型，加快建设数字武汉。数据显示，今年上半年，数字经济占全市GDP比重超过40%。同时，按照《武汉市突破性发展数字经济实施方案》，未来三年武汉市数字经济增加值占GDP比重将超过50%，建成全国数字经济一线城市。

近年来，华为长江鲲鹏、小米总部二期、腾讯数字产业总部、中国电子云全球总部、武汉人工智能计算中心、武汉云、苏宁易购湖北电商总部等一批新项目正在加快建设，为数字经济社会高质量发展按下了快进键。

在数字经济不断发展的同时，武汉的总部经济也在日益壮大。9月26日，中国长江三峡集团总部从北京回迁到湖北，落户武汉，又一央企总部的落户使得武汉总部经济再加码。当前，包括三峡集团在内，武汉共有3家一级央企，数量稳居中部第一，标志着武汉推进总部经济高质量发展进入新的阶段。

据武汉市发改委消息，目前，武汉已认定两批次共52家总部企业，这52家企业税收贡献占全市税收的比重已达16%左右，表明总部经济对全市经济增长的带动作用充分凸显。

总部经济的建设，其主要目的是要吸引人才。从武汉发布的2021-2035年国土空间规划的布局图看，武汉城区规划的可容纳的常住人口将达到1660万人，而目前武汉的常住人口为1232万人，这也就意味着武汉将在未来的15年内，再增长428万人，平均每年的增长人数将达到30万人。

基于此，9月，武汉发布了《关于调整完善落户政策相关条件的实施意见》，大幅降低落户门槛，明确引进企业员工落户条件、大幅降低就业创业落户和随迁落户等条件，在重点二线城市中率先向“零门槛”落户靠拢。

目前，武汉拥有92所高校，101家科研院所，以及130多万在校大学生，为武汉人口流入提供了强大的支撑。武汉竭力留住高净值人才，发展高净值产业，增强城市的活力和创新能力，此战略或将成为未来武汉发展的主要抓手。

土地方面，本季度内武汉共有13宗商办用地挂牌成交。其中，武昌区和经济技术开发区分别供地3宗，东西湖区、江岸区、江夏区各供地2宗，汉南区供地1宗，建设用地总面积约44.06万平方米，成交价总额约43.02亿元。

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写字楼暂无新增供应

空置率及租金环比微降

相关数据[1]显示，2021年第三季度，武汉市核心商务区甲级写字楼市场未有新增供应，全市优质甲级写字楼总存量维持在245.0万平方米。本季度是继去年四季度以来武汉甲级写字楼市场首次没有新增供应，市场以消化存量为主。

受8月武汉疫情反弹及双减政策的影响，本季度核心商务区共录得约4.7万平方米的净吸纳量，整体处于本年度市场需求低位，但整体市场空置率环比下降约1.9个百分点至32.7%。

在租金表现上，本季度全市核心商务区甲级写字楼整体租金环比微降0.7%至每月每平方米106.3元。整体而言，放缓的新增供应对租金影响轻微，总体表现出平稳态势。

据58同城、安居客在线搜索数据显示，本季度武汉写字楼租赁市场用户搜索热度以小面积段及低价段为主。

从租赁面积段来看，100-200m?面积段所受市场关注度最高，约占所有面积段搜索量的33%；其次为200-300㎡，占比约为19%；小于100㎡的面积段位列第三，占比约为18%。

△ 三季度武汉写字楼租赁面积段热度

从租赁价格段来看，0-3元/m?/天是市场主流需求，在所有价格段搜索量中占比达到了九成。其次为3-4元/m?/天的价格段，占比约为4%。此外，由于高端客户和高品质租赁需求持续增长，本季度大于12元/㎡/天的租赁价格需求段比上季度增加了18.2%。

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TMT、金融、健康业领跑需求端

传统核心商务区持续发力

本季度，TMT行业、金融业、医疗健康类企业在市场上的扩租和新租活动频繁，为武汉写字楼市场租赁需求前三大主力行业。相关数据[2]显示，这三大行业分别约占本季度租赁成交面积的26.3%、17.4%和11.7%。

从细分行业来看，TMT需求主要来自搭建数据平台和提供数据服务的科技互联网企业；金融行业的需求以传统金融为主，主要来自银行、保险、基金、证券等行业。此外，第三方办公品牌在第三季度积极拓展市场进行大面积扩租，专业服务的律所扩租和搬迁需求活跃。

值得关注的是，受“双减政策”影响，在过去作为武汉写字楼租赁市场主力的在线教育企业已退出主力市场，在本季度退租、缩减办公空间面积的倾向明显。虽然在线教育企业大面积退租使得部分写字楼空置压力增加，但写字楼业主们仍持观望态度，未有明显降租意愿。

此外，由于今年武汉甲级写字楼的新增供应相对趋缓，本季度的甲级写字楼市场更是零供应，使得写字楼业主对于资产继续惜售或者对于出售价格的心理预期不断提高，大宗交易市场相对平静，本季度内没有行业内有影响力的大宗交易事件出现。

据武汉市税务局数据，2021年前三季度，武汉市新增涉税市场主体11.36万户，较2020年同期增长45.08%，较2019年同期增长33.49%。值得关注的是，新办民营经济涉税市场主体8.13万户，占到新办企业总数的99.03%，较2020年增长39.92%，较2019年增长39.63%，全市创业热情高涨，形势喜人。

基于此，武汉中央商务区尤其是核心商务区的租赁需求强劲。从58同城、安居客租赁搜索区域热度排行上来看，洪山区、武昌区、江汉区占据全市前三位置，平均租赁价格分别为2.3元/㎡、2.65元/㎡、2.37元/㎡，持续发挥龙头商业区引领作用。

就商圈来看，核心商务区各个细分市场表现不一。据58同城、安居客租赁搜索商圈热度数据显示，光谷软件园、王家湾、关山、中南路、汉口北表现抢眼，占据全市商圈热度前五位置。随着优质资源的导入，核心商圈空置率环比下降约0.2个百分点至14.0%。

未来，在可预见的竞争压力下，武汉核心商务区写字楼表现可能会出现分化，优质写字楼的核心竞争力或将得到进一步提升。

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“五个中心”建设稳步推进

武汉商业环境日新月著

自疫情得到有效控制后，武汉经济社会发展保持加快恢复、质效提升、稳中向好态势。

在此情况下，武汉写字楼市场的基本面存在有力支撑。未来三个月，武汉写字楼预计新增包括首地财富中心、龙湖江宸世纪、绿地中心等约38万平方米供应。短期来看，写字楼集中新增使武汉写字楼空置率承压，但从长远来看，新经济发展催生的市场红利将会持续释放写字楼需求。

近年来，武汉都在聚焦“五个中心”（全国经济中心、国家科技创新中心、国家商贸物流中心、国际交往中心、区域金融中心）目标，围绕着国家中心城市、长江经济带核心城市、国际化大都市的总体定位，建设未来可期的大武汉。

10月18日，工信部与湖北省人民政府在京联合举行新闻发布会，宣布将于11月19日至21日在武汉举行2021中国5G+工业互联网大会。这是继2021中国—东盟数字经济发展合作论坛、2021全球数字贸易大会之后，又一重量级数字经济盛会落地武汉。这表明武汉正在加大步伐，抢占未来数字经济发展的制高点。

此外，为进一步加快推进总部经济高质量发展，武汉市对外发布了《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施（征求意见稿）》，明确了目标和路线。意见稿指出，到2025年，武汉市总部企业数量将力争突破400家。当前，武汉“总部经济”建设也正有条不紊地开展之中。

总体而言，武汉商业环境日新月著，接下来，随着武汉商业潜力的不断凸显，武汉写字楼市场也将在全新的发展机遇中，创造更多的城市价值。

资料来源：

[1] 三季度武汉写字楼市场净吸纳量、空置率和租金数据，来源于戴德梁行。

[2] 三季度武汉写字楼租赁成交面积行业分布数据，来源于戴德梁行。