从新冠疫情肆虐到防控常态化，中国在防疫抗疫上取得了优异的成绩，国民经济运行数据有了非常亮眼的表现。外部不确定性因素对写字楼产业园市场的冲击减弱，重点城市租赁需求进一步复苏；大宗交易投资额稳步回升，机构投资者对商办物业表现出长期的信心。

那么，疫情常态化下，经过疫情冲击之后的商业地产行业发生了哪些未有变局？出现了哪些破局之道？展现了哪些未来趋势？

11月2日，针对疫情常态化下商业地产，包括写字楼产业园的变局与破局，房讯网采访了中关村协同发展投资有限公司董事长高中成。

中关村协同发展投资有限公司董事长 高中成

1、疫情反复冲击与防控常态化下，商业地产（写字楼、产业园）行业发生了哪些前所未有的全新变局和全新变化？

随着疫情反复、散点多发，以及我国执行长期动态清零措施，对全行业发展带来了很多不确定性，对运营物业经营管理和服务，也带来了较大压力，主要体现在：

1）销售去化：随着疫情带来的经济波动，特别是服务业部分细分行业的冲击，叠加房地产政策长期调控，“投资赚钱”效应下降；底商等小型服务业在疫情影响下受电商冲击尤其严重，企业和投资者置业意愿低迷，写字楼、底商去化低于预期。

2）园区及楼宇经营：受疫情防控责任和出租率经营双重压力，物业经营管理面临压力加大，对客户的严格管控和提供服务便利时常处于矛盾之中；特别是园区经营中高频发生的各类人员聚集活动（外部会议、论坛、参观、培训等），会受到防疫管控的不确定影响，活动频次和质量处于下降状态。客观上影响了入住率的提升和入住客户群体的活跃度。

3）随着疫情常态化以及企业人员办公方式的变化，写字楼市场将相当长时期处于近饱和状态，商业和商务办公载体，将进入低效益阶段。

2、面对新变局和新变化，商业地产（写字楼、产业园）行业出现了哪些影响深远的破局之道和创新案例？

1）商业类载体：零售业态应从强调销售额平效向更注重线下体验式场景转化，以配合线上销售；随着工业4.0推进和柔性制造的发展，零售品从标准化产品，将逐步向定制化、个性化生产转变，以适应新形势。

2）写字楼类载体：写字楼不应再单纯以区位优势、物业服务质量作为经营议价筹码，应从单纯的聚集办公，向有主题的“园区”方向发展，以提升写字楼招租的魅力，换句话说写字楼或写字楼群的管理服务，不能单纯停留在做好物业服务和配套服务上，要引入专业运营公司，有目的、有步骤地打造产业主题，组织产业交流活动，进而发生产业合作故事，提升写字楼新的吸引力。

3、行业高质量发展的要求下，商业地产（写字楼、产业园）行业展现了哪些未来十年的未来趋势和未来生态？

真实的变化目前还没有看到。趋势一：大力发展资产证券化是解决行业发展资金的最好手段；趋势二：从资产炒作的梦里尽早醒来，进入提供价值的思维中，是运营者破局的必由之道；趋势三：旧的城中商业载体改造，是未来十年投资+运营的好机会，增量开发慎入。